Sehr oft sieht die Rechnung beim Immobilienkauf folgendermaßen aus…

500,- Euro Miete multipliziert mal 12 Monate und dann auf 25 Jahre Mietdauer hochgerechnet…

Ergibt 150.000,- Euro vermeintlicher „Mietausgaben“.

Folgender Gedanke ist nicht unüblich:

„Um dieses Geld kann ich die Wohnung schon fast kaufen und der Kredit, den ich noch zusätzlich zu meinen 30.000,- Eigenkapital brauche, kostet vermutlich weniger als ich aktuell Miete bezahle“.

Vergleichen wir die Variante Mieten mit der Variante Kaufen rein zahlentechnisch.

Situation wenn du mietest

• Die 500,- Euro Miete musst du bezahlen. Die sind bei der Miet-Variante natürlich weg.
• Die 30.000,- Euro Eigenkapital sind bei der Miet-Variante noch vorhanden, können somit veranlagt werden.

Die monatliche Belastung durch die Miete beträgt somit 500,- Euro.

Situation wenn du kaufst

• Eine 500,- Euro Mietwohnung wird aktuell (2017) z.B. in Wien rund 200.000,- Euro beim Kauf kosten. Dazu kommen noch ca. 10% Nebenkosten. Das macht dann in Summe: 220.000,- Euro
• In diesem Beispiel gehen wir von 30.000,- Euro Eigenkapital aus, somit sind 190.000,- Euro noch mit Kredit zu finanzieren.
  Optimistische Annahme: Die durchschnittlichen Fremdkapitalzinsen der nächsten 25 Jahre betragen 2,5% pro Jahr.

Damit ergibt sich eine monatliche Kreditrate von 850,- Euro.

Situation wenn du mietest

Du zahlst 500,- Euro Miete. Die 30.000,- Euro Eigenmittel kannst du anlegen. 350,- Euro monatlich kannst du mehr sparen als der Käufer.

Eigenkapital: 30.000,- Euro

Ersparnis aus Miete (500,-) statt Kredit (850,-): 350,- Euro pro Monat

Die 350,- Euro pro Monat kannst du für die 25 Jahre anlegen.

Aber natürlich erhöt sich auch dein Mietzins. Es gibt Wohnungen, die über die letzten Jahre minimal gestiegen sind und Wohnungen, die exorbitant angezogen haben.

Situation wenn du kaufst

Wir verwenden unsere vorhandenen 30.000,- Euro Eigenkapital und nehmen zusätzlich 190.000,- Euro Kredit auf. Der Kredit kostet monatlich 850,- Euro.

Wichtig für die Berechnung des zukünftigen Immobilienwerts ist natürlich die Immobilienpreissteigerung. Für eine Immobilie die wir uns heute kaufen, müssen wir aber einen weiteren Faktor berücksichtigen: Instandhaltung.

Eine Immobilie, auch wenn sie heute neu ist, muss gepflegt werden. Dach, Heizung, Fassade, Aufzug, und vieles mehr, sind laufend zu pflegen, zu reparieren, zu renovieren und gegebenenfalls zu ersetzen.

Zur Höhe der Instandhaltungskosten gibt es verschiedene Angaben in der Fachliteratur. Diese reichen von 1% vom Immobilienwert pro Jahr bis zu 2,5%.

Die Grafik zeigt, wie sich die Immobilienpreise in Relation zu den Mietpreisen entwickeln. In Wien (gelbe Linie) war von 1990 bis 1998 kaufen günstiger als mieten, seit 2008 wird kaufen sukzessive teurer als mieten. Das spricht für’s Mieten.

Österreichweit ist ein deutlicher Preisanstieg beim Kauf gegenüber der Miete erst seit ca. 2012 ersichtlich. Spricht also auch für’s Mieten.

A) Variable Verzinsung:

Die Höhe der Kreditzinsen richtet sich nach dem vereinbarten Referenzzins plus einem Risikoaufschlag seitens der Bank. Der Zinssatz verändert sich laufend – meist quartalsweise.

B) Fixe Verzinsung:

Die Höhe der Kreditzinsen richtet sich nach dem erwarteten Zinssatz der nächsten 5,10,15,20,… Jahre. Entsprechend der vereinbarten Fixzinsdauer, bleibt der Zinssatz für diese Dauer gleich hoch.

C) Bauspardarlehen:

Grundsätzlich gilt eine Zinsuntergrenze von 3% und eine Zinsobergrenze von 6% in Österreich. Weil die Zinsen aktuell (2017) so niedrig sind, gibt es aber von allen Bausparkassen in Österreich eine „Sonderkondition“ die unter der 3% Zinsuntergrenze liegt. Ohne der Sonderkondition würde wirklich niemand aktuell bei einer Bausparkasse Geld ausborgen.
Was dir vermutlich relativ schnell klar wird…

Die niedrigen Zinsen haben NUR bei fixer Verzinsung eine Auswirkung für dich!

Denn bei variabler Verzinsung sieht das Ergebnis so aus…

Familie A kaufte im Jahr 2008 ein Haus. Kreditzins damals: 5,5%

Familie B kaufte im Jahr 2010 ein Haus. Kreditzins damals: 2,5%

Familie C kaufte im Jahr 2016 ein Haus. Kreditzins damals: 1,5%

Wenn die Zinsen gleich bleiben wie im Jahr 2016 …

Wie viel zahlen dann Familie A, Familie B und Familie C im Jahr 2017 an Zinsen?

Familie A zahlt im Jahr 2017: 1,5 %

Familie B zahlt im Jahr 2017: 1,5 %

Familie C zahlt im Jahr 2017: 1,5 %

Das Spiel funktioniert natürlich auch in die andere Richtung

Wenn die Zinsen wieder steigen – und das werden sie bei einem Zeithorizont von 20-30 Jahren – zahlen alle viel mehr zurück.

Ein Porzentpunkt höhere Zinsen bedeuten bei 150.000,- Kredit auf 20 Jahre einen gesamten Mehraufwand von über 20.000,- Euro bzw. rund 80,- Euro im Monat.

Bei einem fixen Zinssatz über eine längere Periode ist es natürlich ein Vorteil, bei niedrigen Zinsen zu finanzieren

Wenn du alles durchdacht hast, alle wahren Kriterien für Kauf sprechen, dann macht es keinen Sinn noch 3 Jahre zu warten, wenn das Zinsniveau extrem niedrig ist. Es ist besser das Zinsniveau für sich selbst einzufrieren. Das Entscheidende ist, dass die wirklich relevanten Kriterien erfüllt sind.

Oder würdest du dir zum Beispiel sofort ein neues Auto kaufen, wenn du beim Spazierengehen ein -10% Sonderangebot siehst? Auch wenn du es eigentlich nicht brauchst oder es dir aktuell nicht leisten kannst?

Die Inflation war schon einmal 10% in den 80er Jahren. Nehmen wir aber mal die 90er Jahre:  Wenn eine Immobilie um 2% im Wert gestiegen ist, aber die Inflation 3% war, dann ist sie real (kaufkraftbereinigt) weniger wert.

Die reale Immobilienpreissteigerung sieht in etwa so aus

Die Grafik zeigt einen realen Immobilienpreisanstieg, seitdem die Zinsen so stark gefallen sind (ca. seit 2009). In Wien fällt der Trend noch stärker aus als in den anderen Bundesländern. D.h. wir hatten Anfang der 90er einen extrem starken Anstieg, dann eigentlich bis fast 2005 einen realen Verlust und seit 2010 wieder einen relativ starken Anstieg.

Der Hauptgrund für den starken Preisanstieg in den letzten 10 Jahren ist das niedrige Zinsniveau

Wir haben in den letzten Jahren (Stand 2017) das niedrigste Zinsniveau seit Menschengedenken.

Bei 1.000,- Euro Kreditrate gehen sich Anfang 2017 um ca. 25% mehr Kredit aus, als noch vor 10 Jahren. Diese „günstigeren“ Kredite führen zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien.

Eine größere Nachfrage wirkt immer preistreibend

Gleichzeitig denken sich viele Leute „am Sparbuch verliere ich ja Geld, statt welches zu verdienen“. Bei einer österreichweiten Umfrage des „Fessel-Gfk-Instituts“ belegte 2016 sogar erstmals die Immobilie als Anlageprodukt den ersten Platz.

Das hier ist nicht die Stelle um darüber zu schreiben, dass es bessere Anlageformen gibt – sieh dir dazu unseren ultimativen Finanzplanungsguide zum Jobstart für Jungakademiker an.

Wie wird’s mit den Immobilienpreisen weitergehen?

Wir sind kein Orakel, aber sobald die Zinsen wieder steigen, wird vermutlich nicht nur der Immobilienpreisanstieg vorbei sein, sondern je nach Region sogar ein moderater Preisrückgang stattfinden. Das hat zur Folge, dass

1) Kredite wieder teurer werden – somit ergeben sich niedrigere Kredithöhen bei gleichen Kreditraten.

2) Festverzinste Alternativen wie das Sparbuch oder Anleihen für die breite Masse wieder attraktiver gegenüber Immobilien werden. Der gegenteilige Effekt war ja in den letzten Jahren gut zu beobachten. Je niedriger die Zinsen auf Sparbuch und Anleihen wurden, desto stärker war die „Flucht“ in scheinbar lukrative Immobilien.