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Der ultimative Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen - Teil 2

Was sind die wahren Kriterien wenn es um das Thema Mieten vs. Kaufen geht?

Checkliste Haus und Wohnung

eBay kaufte im Jahr 2005 Skype. Der stolze Preis betrug 2,6 Milliarden Dollar. Die Idee dahinter war, dass eBay dadurch noch stärker wachsen sollte und ihre Auktionen mit Videochat & Co unterstützen kann. Der Deal ging nach hinten los und ein paar Jahre später verkaufte eBay Skype wieder um 1,6 Milliarden Dollar. Was war passiert?

Das Management von eBay dachte sich Skype ist ein innovatives, stark wachsendes Unternehmen im Kommunikationsbereich, das perfekt für Videochat geeignet ist. Das ist auch alles richtig. Doch es interessierte die Verkäufer und Käufer auf eBay nicht. Die textbasierte, eher anonyme Kommunikation war völlig ausreichend und sogar bevorzugt.

eBay verwendete für die Kaufentscheidung die falschen Kriterien und vergaß dabei, sich selbst die richtigen Fragen zu stellen. Wie eben: Brauchen wir das für unser Business wirklich und was ist unseren Kunden wichtig?

Dasselbe passiert, wenn’s um den Kauf der Immobilie geht.

Viele stellen sich nicht die richtigen Fragen oder urteilen anhand der falschen Kriterien

Die folgenden 5 Kriterien und Fragen sollen dir helfen, nicht den selben Fehler wie eBay zu machen.

Es sind die wahren Kriterien, die deine Entscheidung beeinflussen sollten…

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1.

Wie lange willst du die Immobilie behalten?

Oder wie du 20.000,- Euro beim Fenster rauswirfst, obwohl du eine Wohnung gekauft hast…

Sanduhr mit Häusern

Stell dir vor, du bist gerade am Flughafen in Palma gelandet und bleibst für zwei Wochen in Spanien. Strand, Sonne und einfach mal relaxen oder Party machen. Nachdem du auch vor hast, ein bisschen mehr von Spanien zu sehen, brauchst du ein Auto.

Kommt es dir da in den Sinn, ein Auto zu kaufen?  Nicht wirklich, oder?

Zuerst mühsam suchen, aber dann noch schlimmer, vermutlich unter Zeitdruck – weil ja morgen der Flieger geht –  wieder verkaufen. Mal abgesehen von den Kosten rund herum (Auto anmelden, Auto abmelden, Versicherung), ist es recht offensichtlich, dass hier mieten die günstigere Variante ist.

Dasselbe trifft häufig auf eine Übergangswohnung zu

Als Übergangswohnung bezeichnen wir eine Wohnung, die du für ein paar Jahre hast – um im Anschluss dein Haus oder deine “fixe” Eigentumswohnung zu kaufen. Beim Auto im Urlaub mietet jeder – keiner kauft.

Warum überlegen dann aber so viele Leute eine „Übergangswohnung“ zu kaufen?

Machen wir ein konkretes Beispiel. Franz denkt sich:

„Von meinen Eltern bekomme ich Geld zum Kauf einer Eigentumswohnung, da wäre ich doch blöd, wenn ich Miete zahle. Sollte ich später doch umziehen, dann verkaufe ich die Wohnung einfach oder vermiete sie”.

Du hast sicher Freunde oder Bekannte bei denen das tatsächlich so ist…

Möglicherweise denkst du dir: Warum passiert MIR das nicht? Ich hätte auch schon gerne eine eigene Eigentumswohnung.

Wir können dich beruhigen, denn wenn Franz umzieht und er die Wohnung verkauft, dann hat ihm bzw. seinen Eltern das ganz schön viel Geld gekostet

Die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Immobilienmakler, Gebühren für die Finanzierung, …) beim Kauf der Wohnung werden grob zwischen 8-10% betragen (mehr dazu in Teil 3 – das 1×1 des Immobilienkaufs).

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € kommen wir also ca. auf 25.000 € Nebenkosten. Wenn wir die Wohnung nach 5 Jahren wieder verkaufen, hat uns das monatlich über 400 € gekostet. Davon können wir viel Miete bezahlen…

Aber steigt die Wohnung nicht im Wert?

Ganz bewusst möchten wir hier die Chance auf Wertsteigerung weglassen.  Das aktuell (2017) schon sehr hohe Immobilienpreisniveau lässt hier wenig Spielraum für viel höhere Preise in absehbarer Zeit.

Falls du dir denkst, du vermietest die Wohnung, dann solltest du dir folgende Fragen stellen und eine Antwort darauf haben…

  • Wie viel bleibt nach Steuern von deinen Mieteinnahmen übrig?
    Je nach Steuerprogression musst du deine Einnahmen bis zum Höchststeuersatz versteuern. Der Punkt wird bei groben Berechnungen tatsächlich sehr oft vergessen.
  • Wie findest du einen „guten“ Mieter?
  • Wer hilft dir beim Formulieren eines „guten“ Mietvertrages?
  • Wie lange befristet man denn einen Mietvertrag?
  • Was ist das „MRG“, welche Vermietungen unterliegen denn dem „MRG“ (MRG = Mietrechtsgesetz)?
  • Wo bekommst du einen „guten“ Steuerberater her, damit du dann doch möglichst wenig Steuern zahlen musst?
  • Wie viel Rendite erzielst du mit deiner vermieteten Wohnung? Wie viel wäre möglich, wenn du das Geld anders veranlagt hättest?

Zusätzlich solltest du dir Gedanken darüber machen wie du dich fühlst, wenn folgende Dinge passieren:

Dein Mieter zahlt keine Miete mehr – obwohl du so ein gutes „Gefühl“ hattest….

Dein Mieter zieht aus, aber die Wohnung ist verwüstet…

Nachbarn des Mieters rufen an und beschweren sich über dessen Hund, obwohl ein Hund laut Mietvertrag nicht erlaubt ist…

Zwei mal in der Woche klingelt das Telefon bei dir. Jedes Mal will dein Mieter etwas von dir – eigentlich von der Hausverwaltung – aber er ruft bei dir an…

Diese Punkte sollen das angenehme Gefühl, dass bei der vermieteten Wohnung dann jedes Monat Geld hereinkommt nicht stören

Es soll dir aber bewusst sein, was einem als „Vermieter“ alles passieren kann.

Aber zurück zum eigentlichen Thema.

Generell bleibt zu sagen…

Je kürzer du eine Eigentumswohnung besitzt, desto unwirtschaftlicher ist es

Geld verschwenden

Ob du dann in eine andere Stadt, eine größere Wohnung, oder in ein Haus ziehst ist egal.

Lediglich die Dauer, auf die sich die Kaufnebenkosten verteilen, ist entscheidend

Jeder Kauf löst ca. 10% Kaufnebenkosten aus. Diese Kaufnebenkosten haben wenig Einfluss wenn du 10, 20 oder mehr Jahre in einer Immobilie wohnst. Wenn du aber z.B. 20.000,- Euro Kaufnebenkosten nach nur 2 Jahren „voll realisierst“, dann haben sie einen sehr großen Einfluss. Vermutlich hast du nach 2 Jahren auch noch keine Wertsteigerung deiner Immobilie und bleibst somit voll auf den Kaufnebenkosten sitzen.

Je länger du in der Wohnung bist, desto sinnvoller kann ein Kauf sein

Das bringt uns zum nächsten Punkt…

2.

Örtliche Flexibilität

Oder warum der coole Job in 70 km Entfernung „eigentlich“ doch nicht so toll ist…

Around the world

Nehmen wir an, du hast frisch nach dem Studium deine Eigentumswohnung gekauft. Nach einem Jahr im ersten Job bekommst du ein tolles Jobangebot. Es ist genau für den Bereich, der dich interessiert. Du hast dort super Aufstiegsmöglichkeiten und ein tolles Betriebsklima. Das Gehalt passt auch – du verdienst 30% mehr als beim bisherigen Job. Es gibt nur ein Problem.

Die Stelle ist 70km von deinem jetzigen Wohnort entfernt

Eine Eigentumswohnung schränkt dich möglicherweise bei der Jobwahl massiv ein. Die Chance, dass du nach dem Studium bis zur Pension in deinem ersten Job bleibst, geht gegen Null. Was ist wenn du ein super Angebot bei der aktuellen Firma erhältst um für ein paar Jahre ins Ausland zu gehen?

Verkaufen wirst du die Wohnung nach einem Jahr vermutlich nicht wollen – wegen der gerade beschriebenen Nebenkosten. Vermieten ist dir zu stressig. Oder du hast es dir – nach den Fragen und Situationen von oben – doch anders überlegt.

So lange du örtlich flexibel bleiben willst oder musst, ist Mieten die deutlich bessere Alternative

 Neben der örtlichen Flexibilität stellt sich auch die Frage wie du wohnen willst…

3.

Deine gewünschte Wohnform

Eigenheim im Grünen, Dachterrassenwohnung in der Innenstadt oder doch ab in den Süden?

Verschiedene Wohnformen

Wer war deine absolute Lieblingsband vorm Studium?

Wer ist es jetzt? Bei mir (Florian von FiP.S) war es Nine Inch Nails.

Welchen Job wolltest du nach deinem Studium haben, während du im 1. Semester warst? In welche Richtung geht es jetzt?

Ich wusste im 1. Semester noch nicht, was genau ich später mal machen möchte.

Dasselbe trifft für viele auf die Wohnform zu

Nach 18+ Jahren Elternhaus und ein paar Jahren Studentenwohnheim oder WG wissen wir häufig noch nicht genau, wie wir dauerhaft wohnen wollen. Oder der Geschmack verändert sich. Vielleicht magst du deine Lieblingsband von damals noch immer oder du fragst dich, wie dir die Musik jemals gefallen hat können.

Mach’ dir jetzt keinen Stress und wohne vorerst zur Miete

So kannst du verschiedene Varianten ausprobieren. Ja, jeder Umzug ist mühsam und kostet Geld, aber es ist immer noch viel günstiger, als etwas zu kaufen und nach kurzer Zeit wieder zu verkaufen.

Wenn du dir absolut sicher bist, und alle anderen Kriterien auch Pro-Kauf sind, steht dem Eigenheim nichts mehr im Wege. Die Entscheidung wird auch sicher davon beeinflusst, wie du über die eigenen vier Wände denkst…

4.

Psychologie...

Oder wie gut fühlt sich der eigene Name im Grundbuch an?

Für viele macht es emotional und psychologisch einen gravierenden Unterschied, ob sie über 50.000,- auf einem ausgewogenen Wertpapierdepot verfügen, oder eben über eine Eigentumswohnung.

Auch wenn die Eigentumswohnung nach Abzug der Schulden auch nur 50.000,- wert ist (200.000,- Wohnungswert, 150.000,- Schulden).

Mit einem ausgewogenen Wertpapierdepot (nicht ganz offensiv, nicht ganz defensiv) konntest du in den letzten 4-5 Jahren durchschnittlich über 4% netto pro Jahr erwirtschaften. Auf 10 Jahre betrachtet sogar über 5% pro Jahr.

Die Wohnung steigt vielleicht auch im Wert, vielleicht aber auch nicht

Der Kaufpreis ist ohnehin schon sehr hoch (im Jahr 2017).

All das spielt für manche keine Rolle. Sie fühlen sich mit Immobilienbesitz einfach wohler als ohne eigenen Eintrag im Grundbuch. Für einige Menschen ist Immobilienbesitz auch eine Belastung (”Da muss ich mich dann um das ganze Drum-Herum kümmern”). Diese Frage kann jeder nur für sich selbst beantworten.

Klar ist, dass die Psychologie nicht das einzige Kriterium sein soll

Eine Wohnung zu kaufen, weil es sich gut anfühlt, nur um sie 2 Jahre später wieder verkaufen zu müssen, kostet dich dann eben nicht nur Geld, sondern auch sehr viele Nerven.

Aber was ist, wenn dir die Entscheidung schon fast abgenommen wird…

5.

Finanzieller Zuschuss der Eltern/Großeltern für den Kauf einer Eigentumswohnung

Dieses Argument, beim Thema Mieten oder Kaufen, mit zu behandeln, mag dem einen oder der anderen etwas kurios erscheinen. Das ist es aber nicht.

Ein Geldsack

Frag’ dich einfach mal, ob du den Zuschuss deiner Eltern oder Großeltern auch bekommen würdest, wenn du dir ein solides Portfolio aus Investmentfonds aufbaust?

Sehr häufig ist der finanzielle Zuschuss zum Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eine Art „vorgezogenes Erbe“

Das Argument, lieber jetzt 50.000,– als vielleicht in 20 Jahren oder noch später zu bekommen ist verständlich. Denn niemand kann so lange in die Zukunft blicken und schon gar nicht sicher sagen, ob das dann tatsächlich alles so eintreffen wird. Wenn du von deinen Eltern/Großeltern NUR für einen Immobilienkauf einen Zuschuss bekommst, dann ist das natürlich ein Argument pro Kauf.

Versuche trotzdem nicht gleich voreilig eine geeignete Wohnung zu finden

Probiere trotz des verlockenden Zuschusses objektiv zu bleiben. Wenn die anderen Kriterien und deine Lebenssituaion nicht passen, dann warte lieber noch. Im Normalfall bekommst du das Geld auch in einigen Jahren – dann vermutlich schon für deine „Traumimmobilie“ und nicht für eine „Übergangslösung“. Du sparst damit nicht nur dir, sondern auch deinen Eltern/Großeltern enorm viel Geld.

Der Punkt „Zuschuss der Eltern“ und auch der vorherige Punkt zur „Psychologie“…

…sind sehr persönliche Dinge, die wir nicht vereinfachen wollen. Wir möchten dich aber sensibilisieren damit du eine objektive Entscheidung treffen kannst, die für dich passt.

Du bist womöglich trotz dieser 5 Kriterien noch unentschlossen

Sieh dir die folgende Gegenüberstellung und weitere Kriterien an, um dir deine Entscheidung zu erleichtern und Objektivität zu schaffen.

Das spricht zusätzlich für einen Kauf

  • Der Kaufpreis ist wirklich attraktiv im Verhältnis zur Miete
  • Du kannst dir den Kauf auch wirklich leisten

Sowohl finanziell, als auch psychologisch. Das heißt, es ist ausreichend Eigenkapital vorhanden und eine eventuell notwendige Kreditrate schränkt dich finanziell nicht zu sehr ein. Gleichzeitig ist es für dich ok, dass du für längere Zeit Schulden hast.

  • Die Selbstdisziplin langfristig zu sparen ist gering ausgeprägt

Das war jetzt schön formuliert 😉 Ein „Immobilienzwangssparvertrag“  auch genannt „Immobilienkredit“, den man einfach bezahlen MUSS, könnte da hilfreich sein. Aber Scherz bei Seite – wir sollten das eigentlich nicht als Pro-Kauf Argument so stehen lassen.

Die sinnvollere Variante ist, dass du deine Sparprozesse automatisierst. Dann hast du später mehr Eigenmittel, bessere Konditionen bei der Finanzierung und generell ein angenehmeres (Finanz-)Leben.

Das spricht zusätzlich für Mieten

  • Die Immobilie mit wirklich attraktivem Preis ist noch nicht gefunden

Einfach überteuert zu kaufen, da der Kredit aktuell vielleicht günstig ist, ist keine gute Idee.

  • Du erbst von den Eltern oder Verwandten ohnehin ein oder zwei Immobilien, die du selbst nutzen willst

Dein eigenes Kapital nicht auch noch in einer Immobilie zu binden, ist vermutlich sinnvoll. Denn sonst hast du ein massives „Klumpenrisiko“ (Vermögensverteilung = 90% oder mehr in Immobilien).

Wenn die realen Immobilienpreise über längere Zeit fallen (wie von Mitte der 90er bis ca. 2004), trifft dich das sonst voll und mit ganzer Härte.

 

Beide Listen lassen sich noch länger weiterführen. Für dich soll es, wie bereits erwähnt, einfach eine Hilfestellung sein, um die richtige Entscheidung zu treffen.

Du sollst nicht wie eBay aufgrund der falschen Kriterien einen folgenschweren Fehler begehen, der dir Unmengen an Geld kostet.

EIn Icon von FiP.S

Fehler zu vermeiden gilt für deine gesamte Finanzplanung

Egal ob Versicherungen, Geldanlage, Finanzierung oder Vorsorge. Wir zeigen dir worauf es wirklich ankommt wenn es um Finanzplanung für Akademiker geht.

Falls du konkret einen Finanzierungswunsch hast, dann sehen wir uns das natürlich als Erstes an.

Wenn du Fehler wie eBay vermeiden willst, dann …

Im nächsten Teil:
Das 1x1 des Immobilienkaufs - die 7 wichtigsten Faktoren
Weiter zu Teil 3