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Der ultimative Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen - Teil 4

Wie kommst du zur günstigsten und besten Finanzierung für deine Immobilie?

Worauf kommt’s wirklich an bei der Finanzierung und wie erhältst du die niedrigsten Zinsen?
Flowchart Finanzierung

Stell dir vor du befindest dich auf einem orientalischen Basar.

Es gibt unzählige Angebote. Von überall duftet es und es gibt prächtige Sachen zu kaufen. Wie vermeidest du nun aber – auf diesem für dich fremden Terrain – Ware minderer Qualität zu überhöhten Preisen zu kaufen? Läufst du zum erstbesten Stand und kaufst wie wild drauf los? Eher nicht.

Du wirst versuchen dir einen Überblick über die verschiedenen Angebote zu verschaffen und Preise zu vergleichen bevor du zuschlägst. Aber dann kommst du im Hotel an und bist trotzdem enttäuscht.

Andere Touristen haben die gleiche Ware zum halben Preis oder noch günstiger und vielleicht sogar in besserer Qualität erworben. Der vermeintliche Freundschaftspreis des netten Verkäufers war wohl doch nicht so freundlich. Du fühlst dich im nachhinein über den Tisch gezogen.

Auf einem Basar ist dies wohl kaum vermeidbar, außer man hat beim Verhandeln Unterstützung von einem Einheimischen, der die Angebote, die Gepflogenheiten und die üblichen Verhandlungstaktiken in und auswendig kennt.

Sehr ähnlich verhält es sich bei Finanzierungen

Warum sollte es sinnvoll sein, dass du dir nur ein Angebot von deiner Hausbank vorlegen lässt  und darauf vertraust, dass der nette „Bankbeamte“ – der ja praktisch ein „Freund der Familie“ ist – alles in seiner Macht stehende getan hat und sich mit diesem „Freundschaftspreis“ eh schon weit aus dem Fenster lehnt?

Nichts gegen den Banker, aber das ist wie wenn du am Basar dem erstbesten Verkäufer alles abnimmst

Wäre es bei einer so wichtigen Entscheidung – viel bedeutender als einem Einkauf im Basar im Urlaub – nicht ratsam einen Marktvergleich vorzunehmen, Preise (Zinsen), Bedingungen und Konditionen genau zu prüfen und dabei Experten zu Rate zu ziehen?

Aber so weit sind wir noch gar nicht…

Bevor wir über konkrete Angebote sprechen, sollten wir die Eckpfeiler einer Immobilienfinanzierung näher betrachten. Das sind die Eigenmittel, Förderdarlehen und generell die unterschiedlichen Arten von Krediten.

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A)

Wie viel Eigenmittel brauchst du wirklich?

„Mein Vater hat gesagt, unter 30% Eigenmittel brauchst du überhaupt nicht überlegen dir etwas zu kaufen.“

„Mein Opa hat damals das Haus komplett ohne Schulden gebaut.“ (hat halt etwas länger gedauert)

„Der Onkel eines Bekannten hat sich eine Villa gekauft. Sagenhaft – komplett ohne Eigenkapital.“

Diese Zitate haben wir in den vielen Jahren unserer Beratungstätigkeit schon alle gehört.

Rechnung Eigenmittel

Alle diese Zitate stimmen und stimmen auch wieder nicht

Beim Thema Eigenmittel geht es, wie kaum wo anders, um die persönlichen Umstände.

Du als Akademiker hast hier eine spezielle Situation:

  • Du steigst später in den Job ein als jemand der mit 15 oder 19 zu arbeiten begonnen hat. Deswegen hast du weniger Zeit um Eigenmittel anzusparen.
  • Du hast eine steilere Einkommenskurve aufgrund höherer Bildung und besserer Jobs.
  • Dein Job ist sicherer (bei den meisten Studienrichtungen).

Das bedeutet für dich…

Wenn du eine Betriebswirtin bist, die im Einzelhandel als Gebietsverantwortliche mit 25 Jahren schon über 60.000,- brutto verdient, kannst du vermutlich schon mit 30 ans Haus bauen denken.

Dein bester Freund, der mit 27 in die Steuerberatung geht, und in den ersten Jahren eine viel flachere Einkommenskurve hat, wird sich eine eigene Immobilie – ohne größeren Zuschuss der Eltern – erst ein paar Jahre später leisten können.

Eine generelle Aussage im vorhinein ist dazu verdammt, falsch zu sein bzw. reine Spekulation. Es kommt eben wirklich auf deine individuelle Situation an.

Es gibt also keine Pauschalantwort für die Höhe der Eigenmittel

Das ist ähnlich wie mit der Berufserfahrung beim Jobeinstieg. Du kannst auch ohne Berufserfahrung einen Job bekommen, der eigentlich 5 Jahre Erfahrung voraussetzt.

Bei den Eigenmitteln ist es besser, wenn du mehr als weniger mitbringst. Genauso wie mehr Berufserfahrung deine Chancen steigen lassen.

Aber viel wichtiger als die Höhe der Eigenmittel ist die Leistbarkeit der Kreditrate

Du sollst nicht 20 bis 25 Jahre auf jegliches Vergnügen verzichten müssen. Außer der Gedanke, für 20 Jahre oder länger jeden Euro zwei Mal umzudrehen, ist für dich angenehm. Als Hilfestellung dient der Rechner aus Teil 3. Falls du dir den noch nicht runtergeladen hast hier hast du nochmal die Möglichkeit…

Hol dir den „Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?“ – Rechner!

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Der Rechner soll dir eine kleine Hilfestellung sein, damit du ein erstes Gefühl dafür bekommst, was du dir leisten kannst. Du kannst sowohl den Kaufpreis einer Immobilie als auch die maximale Rate die du ausgeben willst, als Basis nehmen. Das ist der perfekte Start. Die Details und die optimale und passgenaue Lösung für deine individuelle Situation wird aber ohne persönlichen Finanzplan nicht möglich sein.

Klicke hier für den Rechner-Download!

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Die Leistbarkeit der Rate hängt auch stark davon ab wie du finanzierst. Fixzins? Bauspardarlehen? Variable Verzinsung? …

B)

Welche Arten von Krediten gibt es eigentlich?

Und was sind die jeweiligen Vor- und Nachteile?

Sehen wir uns die einzelnen Varianten an…

Darstellung von Minus und Plus

1. Österreichisches Bauspardarlehen

Vorteil: Eine kostenlose Zinsobergrenze von 6%.

Nachteil: Zinsuntergrenze von 3% und meist höhere variable Zinsen als bei Bankdarlehen.

In Niedrigzinsphasen ist das nicht attraktiv.

Weil damit aktuell keine Kunden gewonnen werden können, wird die Zinsuntergrenze von den Bausparkassen mit Sonderkonditionen umgangen. Meist mit 5 oder 10-jährigen Fixzinssätzen die nahe an den Konditionen von „normalen“ Banken liegen.

Nach diesen Fixzinsperioden gelten wieder die normalen Unter- und Obergrenzen (3-6%) bzw. die für Bausparkassen üblichen Zinsbindungen die regelmäßig teurer als „normale“ Bankdarlehen sind.

Bauspardarlehen sind vor allem für Menschen spannend, die sonst gar keinen Kredit bekommen würde. Wie sinnvoll es dann ist den Kredit aufzunehmen, bleibt jedem selbst überlassen…

Der Ruf von österreichischen Bauspardarlehen ist besser als die Realität

Speziell in Niedrigzinsphasen können Fixzinsdarlehen bei normalen Banken mit durchgehend niedrigeren Zinsen abgeschlossen werden, als die Zinsuntergrenze und Sonderkonditionen beim heimischen Bauspardarlehen ist. Das ist der Grund warum Bausparer generell nicht empfehlenswert sind.

2. Normale Bankdarlehen

Das klassische Bankdarlehen ist die gängigste Form der Immobilienfremdfinanzierung. Ein Darlehensvertrag regelt vor allem die Höhe des Darlehens, die Höhe der Zinsen, wonach sich die Höhe der Zinsen richtet (Referenzzinssatz) und die Laufzeit.

Damit die Bank im Fall des Falles (du kannst/willst nicht mehr zahlen) nicht im Regen steht, gibt es eine „hypothekarische“ Absicherung. D.h. die Bank trägt im Grundbuch eine Hypothek auf deine Immobilie ein.  Wenn du dir im Winter Ski ausleihst, dann musst du auch eine Kaution hinterlegen und eine Kopie deines Ausweises machen lassen.

Grundsätzlich ist es ja nichts anderes als ein Leihgeschäft.

Du leihst dir Geld von der Bank. Dafür zahlst du Zinsen.

Bei den normalen Bankdarlehen müssen wir nochmal zwei Arten unterscheiden – variabel und fix verzinste Darlehen.

Variabel verzinstes Darlehen

 Vorteil: Im Normalfall der niedrigste aktuelle Zinssatz.

Nachteil: Der Zinssatz ist nicht fixiert und kann schwanken.

Bei einem variabel verzinsten Darlehen orientiert sich der Zinssatz den du zu zahlen hast an einem Referenzzinssatz. Der häufigste Referenzzinssatz ist der „3-Monats-Euribor“ bzw. der „6-Monats-Euribor“. Beide lagen im Jahr 2017 meist im Minus. Das ist kein Tippfehler – beide waren wirklich negativ.

Darauf wird dann ein sogenannter „Zinsaufschlag“, oder auch “Marge“ genannt, aufgeschlagen.

Die Höhe dieses Aufschlags richtet sich nach deiner persönlichen Situation (vor allem Einkommen, Sicherheiten, Höhe des Eigenkapitals).

Die große Frage ist: Wohin werden sich die Zinsen entwickeln?

Wenn du über 20-30 Jahre finanzierst, dann ist das variabel verzinste Darlehen vermutlich sehr riskant. Was passiert, wenn der Zinssatz wieder 4% ist?

Bei 20 Jahren Laufzeit und einem Kredit von 250.000 Euro zahlst du bei 1,25% ca. 1.170 € monatlich und bei 4% 1.515 €. Plötzlich fast 350,— € mehr monatlich zu zahlen kann mühsam werden. Über die gesamten 20 Jahre sprechen wir hier von ca. 80.000 € Mehraufwand.

Speziell in Niedrigzinsphasen ist daher ein Fixzinsdarlehen spannend.

Fixzinsdarlehen

Vorteil: Es gibt keine Schwankung. Damit ist maximale Sicherheit gewährleistet.

Nachteil: Der Fixzinssatz ist meist beim Abschluss etwas teurer als der aktuelle variable Zinssatz.

Bei einem Fixzinsdarlehen vereinbare ich mit der Bank einen fixen Zinssatz über eine gewisse Dauer.

In Niedrigzinsphasen wie 2015/2016/2017 heißt das zum Beispiel… 1,625 % für 10 Jahre oder 2,2 % für 20 Jahre.

Der etwas “teurere” Zinsatz ist aber auch logisch. Beim variabel verzinsten Darlehen muss die Bank jedes Quartal den Zinssatz an die Änderung des Referenzzinssatzes (3-Monats-Euribor) anpassen. Beim Fixzinssatz vereinbart die Bank teilweise einen Zinssatz für bis zu 20 Jahre und mehr in die Zukunft.

Kleiner Exkurs zum Thema Inflation…

Egal ob du fix oder variabel präferierst.

Wir haben schon relativ häufig folgendes gehört:

„Der Immobilienmakler und der Banker haben gesagt, wir sollen uns keine Sorgen machen wegen evtl. steigender Zinsen, denn dann steigt eh die Inflation auch und die Immobilie wird somit immer mehr wert“. 

Die Aussage  ist nicht einmal geschummelt, sondern einfach nur zu stark vereinfacht. Dadurch nimmt der Wahrheitsgehalt leider ab…

Inflation ist grundlegend einfach nur die errechnete Preissteigerung eines definierten Warenkorbes

Kühlschrank befüllen mit Inflation

Davon abgeleitet steigen im Regelfall die Gehälter, aber auch die Immobilienpreise.  Grund dafür ist, dass das Bauen für neue Häuser aufgrund gestiegener Preise auch teurer wird. Wenn ich nun eine Immobilie verkaufen will, dann brauche ich auf der anderen Seite immer einen Käufer.  Da die wenigsten Käufer die gesamte Kaufsumme schon als Eigenkapital angespart haben, brauchen die Käufer einen Kredit.

Die höheren Kreditzinsen (höhere Inflation, heißt im Regelfall auch höhere Kreditzinsen) bremsen somit die Kredithöhe bei den Käufern.

Warum ist das so: Weil die Kredite schlichtweg teurer sind bei höheren Zinsen. Und ob ich 1.000,- Euro bei 1,5% Zinsen für 180.000 Kredit bezahle, oder 1.120,-  bei 2,5% Zinsen  oder 1.320,- bei 4% Zinsen,  macht für die meisten Käufer immer noch einen erheblichen Unterschied.

Inflation ist für Immobilien auch ein Problem, weil höhere Inflation im Regelfall mit höheren Zinsen einhergeht

Das Eingangs-Statement, dass durch Inflation der Immobilienwert steigt, und das somit eher sogar positiv ist, stimmt nur, wenn ich meine aktuelle Finanzierung mit einer möglichst langfristigen Fixzinsvereinbarung versehen habe (dann kann der Zinssatz nicht steigen) oder du alles mit Eigenmitteln finanziert hast.

Beispiel:

Du hast einen Fixzinssatz in Höhe von 2% fixiert. Die Inflation steigt von 1,5% auf 2,5%.

Der Fixzinssatz bleibt bei 2%.

Du hast einen variabel verzinsten Kredit mit aktuell 1,5% Zinsen. Die Inflation steigt wieder von 1,5% auf 2,5%.  Dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass auch die variablen Zinsen in Richtung 2,5% ansteigen und somit auch das, was du zurückzahlen musst.

Kommen wir zu den Förderdarlehen…

C)

Förderdarlehen

Wo gibt’s was?!

Geschenk Förderdarlehen

Förderdarlehen haben österreichweit gemeinsam, dass es einen finanziellen Zuschuss vom jeweiligen Bundesland gibt. Dabei geht es um einmalige Zuschüsse oder laufende Erleichterungen in Form von günstigen Darlehen.

Meist nicht über die ganze Summe, aber z.B. für 50.000,- Euro.

Nachdem diese Zuschüsse in jedem Bundesland eigens geregelt sind, gehen wir an dieser Stelle nicht näher drauf ein. Informationen findest du jeweils auf der Homepage deines Bundeslands in der Rubrik Wohnbau.

Unter help.gv.at findest du aktuelle Links zu allen Bundesländern.

In der Regel sind Förderdarlehen eine attraktive Finanzierungsvariante, die jedoch mit Einkommensobergrenzen versehen ist…

Bleibt noch immer die Frage, wie kommst du jetzt zur günstigsten und besten Finanzierung…

Geld

Denkst du dir eventuell, dass dich deine (Haus)Bank bei der Finanzierung über den Tisch ziehen will? Eines vielleicht vorweg: Diese Angst ist nicht unbegründet. Die Bank ist nicht dein Freund, sie ist dein Geschäftspartner und will mit dir Profit erzielen.

Aktuell (dieser Guide entstand im Jahr 2017) muss es das Ziel sein, die absolut niedrigen Zinsen möglichst lange einzufrieren.  Dies gelingt am besten mit Fixzinsdarlehen mit maximaler Laufzeit. 

Wir können Modelle anbieten bei denen du bis zu 20 Jahre einen attraktiven Fixzins hast.

Damit kannst du heute schon kalkulieren, wie hoch deine laufende Kreditrate in 5,10, 15,… Jahren ist

EIn Icon von FiP.S

Kannst du dich noch an das Basar-Beispiel erinnern…

Wir von FiP.S haben durch unsere jahrelange Erfahrung die Stellung des versierten Einheimischen.

Wir kennen die Gepflogenheiten und die Verhandlungstaktiken der Banken. Den laufenden Überblick über die Angebote haben wir durch unsere Tätigkeit im Auftrag unserer Klienten.

Zusätzlich können wir durch die Spezialisierung auf Akademiker noch größere Vorteile für dich erzielen.

Im nächsten Teil:
Miete vs. Kaufen: Was jetzt?
Weiter zu Teil 5