Immobilienkredit - Wie du 10.000 € und mehr bei deiner Finanzierung sparst

Immobilienkredit: So sparst du richtig viel Geld

Eine von Walter Hunts Erfindungen liegt mit fast 100%iger Wahrscheinlichkeit in deiner Wohnung

Trotzdem kennst du seinen Namen vermutlich nicht. Die Erfindung ist die Sicherheitsnadel. Das Patent dafür verkaufte Hunt allerdings für ein paar hundert Dollar – und zwar um 15 Dollar Schulden abzubezahlen.

Etwas Ähnliches machte er mit einem Gewehr das er erfand. Er verkaufte das Patent dafür an die Gründer von “Smith & Wesson”. Keine Tantiemen, keine fortlaufenden Zahlungen. Das Patent war die Basis für eines der legendärsten Gewehre aller Zeiten – dem Winchester Repeater.

Hunt ging überhastet an die Dinge heran und dachte nicht lange darüber nach bevor er handelte.

Dasselbe passiert bei der Finanzierung von Häusern oder Wohnungen

Der Grund für das überhastete Vorgehen ist meistens (vermeintlicher) Zeitdruck. Die Traumimmobilie ist gefunden und jetzt muss schnell der Immobilienkredit her.

Die Konsequenz ist ähnlich wie bei Walter Hunt: Es wird Geld verschenkt

Sehen wir uns 2 echte Fälle an – einen Immobilienkredit für eine Wohnung und einen für ein Haus.

1.

Die Eigentumswohnung um 260.000 €

Kaufpreis Eigentumswohnung

Ein Klient von uns hat einen guten Freund an uns weiterempfohlen, der kurz davor war bei seiner Bank den Kredit für seine neue Eigentumswohnung zu unterschreiben.

Das war die Ausgangssituation

Es geht um eine Eigentumswohnung mit dem Kaufpreis von ca. 260.000 €.
Eigenmittel von 60.000 € sind vorhanden.

Mit allen Nebenkosten ging es schließlich um einen Kredit über ca. 220.000 €.

Der Immobilienkredit sollte insgesamt auf 20 Jahre laufen.

Wir teilen die Kosten auf zwei große Teile auf

A) Der Kredit & die Finanzierung an sich und
B) Die zusätzlichen Kosten rund um den Kredit (Versicherungen & Co)

A) Die Kosten des Immobilienkredits

Immobilienkredit Kosten

Der Klient hatte bereits ein Angebot der Hausbank – und zwar über 2,50 % fix auf 20 Jahre. Die Rate lag bei ca. 1.200 € pro Monat.

Die Nebengebühren lassen wir mal außer Acht, und konzentrieren uns nur auf die Zinskosten.

Bei 20 Jahren Laufzeit bedeutet das ungefähr einen Zinsaufwand von 60.000 € (Gesamtrückzahlung ca. bei 280.000 € ohne Nebengebühren).

Wir wussten mit dem ersten Blick, dass das besser geht…

Auf 20 Jahre wäre folgendes möglich gewesen:

2,25% fix

Das bedeutet über die gesamte Laufzeit eine Ersparnis von knapp über 6.000 €.

Aber…das war noch immer nicht die beste Lösung für den Klienten

Was sich beim Finanzierungsplan herausgestellt hatte war, dass der Klient mehr als 1.200 € pro Monat an Kreditrate sparen konnte. Und zwar ohne, dass er an Lebensqualität verliert, weil er jeden Euro umdrehen muss.

1.500 € waren leicht möglich.

Hier die Finanzierung die wir schließlich umsetzten

1,625% fix auf 10 Jahre, mit einem variablen Anschlusszinssatz von 1,125 % plus den 6-Monats-Euribor.

Das bedeutet nur in den ersten 10 Jahren schon eine Ersparnis von über 10.000 € an Zinsrückzahlungen gegenüber dem Bankangebot.

Aber was ist wenn die Zinsen extrem ansteigen NACH den ersten 10 Jahren?

Auch das haben wir simuliert. Der Klient zahlt in den ersten 10 Jahren etwas weniger als die Hälfte des Kredits zurück. Da er mehr sparen kann, macht er nach diesen 10 Jahren eine größere Sondertilgung und es bleiben nur mehr um die 60.000 € an Kredit übrig.

Hier wirkt sich der höhere Zinssatz nicht mehr so dramatisch aus

Der Klient entschied sich deshalb für den Kredit mit 10 Jahren Fixzins.

Wer doch die komplette Sicherheit will, wählt vermutlich den 2,25% Fixzins auf 20 Jahre.

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B) Die Kosten drumherum

Rechner, Block, ...

Die Bank hat in diesem Fall eine Risikoablebensversicherung über 200.000 € benötigt.

In den meisten Fällen bietet das die Bank mit an.

In 100% der Fälle ist die Versicherung im Marktvergleich überteuert

In diesem Fall sahen die Zahlen so aus…

Bankangebot über die Ablebensversicherung lag bei ca. 13 € pro Monat.

Möglich war mit den selben Leistungen ca. 7 € pro Monat.

Das heißt auch hier war eine Ersparnis von ca. 1.500 € möglich.

Insgesamt war in diesem Fall also eine Ersparnis von mindestens 7.500 € möglich…

Durch die Fixzins-Variante auf 10 Jahre vermutlich über 10.000 €.

Wenn du glaubst, das ist viel…

2.

Das Haus um 310.000 €

Kaufpreis Haus

Die Klienten Sarah und Peter (wir haben die Namen geändert) waren eine Empfehlung eines bestehenden Klienten.

Sie hatten bereits 3 Bankangebote – aber sie waren sich nicht ganz sicher, ob diese wirklich die Besten sind…

Das war die Ausgangssituation

Es geht um ein Einfamilienhaus mit dem Kaufpreis von ca. 310.000 €. Mit Nebenkosten, etwas Sanierung & Co kommt man auf ca. 350.000 €.

Eigenmittel wurden “nur” 40.000 € verwendet.

Die Kreditsumme beträgt also 310.000 €.

Der Immobilienkredit sollte auf 30 Jahre laufen.

A) Die Kosten des Immobilienkredits

Immobilienkredit Kosten

Das beste Bankangebot aus den 3 Banken sah so aus…

  • Komplette variable Finanzierung mit 1,75% Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor oder
  • Mischvariante mit ca. der Hälfte der Kreditsumme fix auf 15 Jahre mit 2,375% und einem variablen Anschlusszinssatz von 1,5% Zinsaufschlag auf den 3-Monatseuribor. Die andere Hälfte nur variabel verzinst mit 1,75% Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor.

Ehrlich gesagt, waren wir kurz mal schockiert… Das ist das beste Angebot von 3 verschiedenen Banken?!

Hier die Variante die schließlich umgesetzt wurde…

1,625% fix auf 10 Jahre über den gesamten Kreditbetrag.

Danach ein variabler Anschlusszinssatz von 1,25% Zinsaufschlag auf den 6-Monatseuribor.

Das heißt wir haben 10 Jahre totale Sicherheit und trotzdem einen besseren Zinssatz als bei der variablen Variante…

Wenn wir annehmen, dass der Zinssatz über die gesamten 30 Jahre komplett gleich bleiben würde, dann spart man sich in dem Fall ebenfalls wieder über 10.000 €.

Selbst wenn die Zinsen steigen, ändert das nichts an dem Fakt – da der variable Anschluss-Zinssatz ja auch günstiger ist

Auf 20 Jahre, wären übrigens wieder 2,25% fixe Verzinsung möglich gewesen. Also ein günstigerer Zinssatz als auf 15 Jahre fix vom vorigen Bestangebot.

B) Die Kosten drumherum

Rechner, Block, ...

Auch hier geht’s hauptsächlich um die Risikoablebensversicherung.

Diesmal nicht von der Bank angeboten, sondern von einem Bekannten, der bei einer Versicherung arbeitet.

Sarah und Peter haben vom Bekannten ein Angebot erhalten bei dem sie ca. 10.000 € über die gesamte Laufzeit bezahlt hätten.

Möglich war in diesem Fall wieder die gleiche Leistung um 6.000 €

Nicht durch Zauberei, sondern einfach durch das Angebot vom Bestanbieter.

Insgesamt war in diesem Fall bei der Finanzierung und der Ablebensversicherung eine Ersparnis von knapp 15.000 € möglich…

Aber das ist nicht alles…

Was sich nicht in Zahlen aufwiegen lässt ist die Sicherheit…

Speziell im zweiten Fall wäre vielleicht eine Variante mit variablem Zinssatz gewählt worden.

Wenn hier die Zinsen, aus welchem Grund auch immer, schneller ansteigen, dann reden wir nicht mehr von 15.000 € Ersparnis, sondern von einem Vielfachen.

Im Worst Case kann der Kredit nicht mehr bedient werden und das Haus ist weg

Was für dich wichtig ist – vergiss die exakten Zinsangaben.

Zinsaufschläge können sich von Monat zu Monat komplett verändern und hängen vom jeweiligen Projekt ab.

Wichtig ist, dass du bei einer Finanzierung Unmengen an Geld entweder sparen oder verpulvern kannst…

Deine nächsten Schritte

Du hast zwei Möglichkeiten…

Wenn du noch am Überlegen bist ob Kaufen oder Mieten besser ist… dann lies unseren ultimativen Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen.

Wenn bei dir die Finanzierung schon ansteht oder bald, dann kannst du dir hier ansehen wie wir dir dabei helfen können mehr als 10.000 € zu sparen…

Wie geht's weiter?
Autor: Florian Märzendorfer

Fan von indischem Essen, Finanzplaner & Co-Founder von FiP.S.

Hasst Strandurlaube & verabscheut Beistrichregeln.

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