Immobilieninvestment - Alles was du wissen musst

Immobilieninvestment

Welches Immobilieninvestment schmeckt dir am besten?

Stell dir vor du sitzt das erste Mal in einem bestimmten Restaurant. Deine Bedienung nimmt schon mal deine Getränkebestellung entgegen und du bekommst die Speisekarte. Und jetzt passiert es. Du bist paralysiert.

Jedes Gericht liest sich besser als das andere. Du bist dir nicht sicher, welches du nehmen sollst. Du kannst nicht alle auf einmal essen, sonst wird dir schlecht. Wie sollst du dich entscheiden? 

Für die meisten von uns wird das kein großes Problem darstellen. Wir nehmen einfach ein Gericht und probieren das nächste Mal ein anderes. 

Wenn es um Immobilieninvestments geht, dann sieht die Sache schon anders aus

Auch hier hast du eine große Auswahl. Wie auf der Speisekarte im Restaurant. Vieles schaut gut und spannend aus. Doch die Entscheidung ist nicht so einfach. Du kannst nicht einfach in irgendwas investieren und nächste Woche ein anderes Gericht probieren. Eine falsche Auswahl ruiniert dir nicht einen einzelnen Abend, wie das vielleicht ein suboptimales Gericht macht. Die falsche Wahl beim Investieren in Immobilien kostet dich Nerven, viel Geld und eine Menge Zeit. 

Der falschen Wahl wollen wir vorbeugen

Deshalb beleuchten wir in diesem Artikel drei große Themen:

  • Welche Arten bzw. Varianten von Immobilieninvestments gibt es überhaupt?
  • Welche Risiken, Vorteile, Nachteile, Renditeerwartungen haben die einzelnen Varianten und für wen eignet sich welches Investment?
  • Wieso willst du in Immobilien investieren?

Zum Abschluss bekommst du noch meine persönlichen Gedanken zu jedem Investment und jeweils ein explizites Praxisbeispiel.

Bereit? Legen wir los 🙂

Welche Varianten von Immobilieninvestment gibt es überhaupt?

Varianten von Immobilieninvestments

Werfen wir mal einen Blick darauf was es alles so gibt:

1. Vorsorgewohnung
2. Selbst vermietete Eigentumswohnung
3. Bauherrenmodelle
4. Offener Immobilienfonds
5. Nachrangdarlehen
6. Zinshaus / Baugrund

Ja, ich weiß so schmackhaft wie eine gute Restaurantkarte liest sich das jetzt nicht. Um bewerten zu können, was von den einzelnen Investments zu halten ist, werden wir uns jede einzelne Möglichkeit ansehen.

Damit die einzelnen Varianten vergleichbar sind, haben wir folgende Kriterien definiert:

  • Für welchen Investor-Typ ist welche Variante interessant und welches Risiko gehst du ein?
  • Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?
  • Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?
  • Wie einfach kannst du dein Investment verkaufen (=wieder zu Cash machen)?
  • Wie hoch sind die Rendite-Erwartungen nach Steuer?
1.

Vorsorgewohnung

Investment Vorsorgewohnung

Bei einer Vorsorgewohnung wird meistens von einem Bauträger ein Objekt errichtet, das schon in der Planung auf Vorsorge-Wohnungskäufer zugeschnitten ist. D.h. die Wohnungen sind tendenziell eher kleiner, da dies bessere Renditen bei der Vermietung verspricht und der Kaufpreis niedrig gehalten werden kann. 

Investiert wird bei der Vorsorgewohnung in eine bestimmte und klar definierte Wohnung. 

Für welchen Investor-Typ kann die Variante interessant sein?

Wenn du die Sicherheit einer Immobilie willst und dich sonst um gar nichts kümmern willst, dann könnte eine Vorsorgewohnung interessant sein. Viele Vorsorge-Wohnungen werden mit einem Mieten-Pool angeboten. Das bedeutet, dass alle Mieten eines Hauses in einen Topf fließen und somit das Leerstands-Risiko deiner einzelnen Wohnung nicht mehr voll auf dich durchschlägt. Das Risiko ist insgesamt also relativ gering.

Dafür sind auch die Renditeerwartungen nicht all zu hoch (es gibt jedoch Ausnahmen; mehr zur Rendite weiter unten).

Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?

Dein Ertrag besteht in diesem Fall aus den Mieteinnahmen und der möglichen Wertsteigerung der Wohnung. Auf eines muss natürlich aufgepasst werden: Einige Vorsorge-Wohnungen sind nur in der Erst-Vermietung attraktiv, da die Mieten nach einigen Jahren durchaus sinken können. 

Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?

Der Zeitaufwand ist gering bis nicht vorhanden. Wenn du das Objekt mal gekauft hast und ein Mietenpool existiert, dann gibt es nicht mehr wirklich viel zu tun. 

Wie einfach kannst du dein Investment verkaufen?

Grundsätzlich hast du bei einer Vorsorgewohnung, wie bei jeder anderen Wohnung auch, immer die Möglichkeit sie zu verkaufen. Speziell in den ersten 5-10 Jahren wird aufgrund der Kaufnebenkosten & Co der Verkauf im Regelfall aber nicht wirklich sinnvoll sein bzw. mit finanziellen Nachteilen verbunden sein.

Wie hoch sind die Rendite-Erwartungen nach Steuer?

Das ist natürlich von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Es ist schwierig Pauschalaussagen zu machen. Wir werden das hier trotzdem versuchen, aber zuvor musst du mir eins versprechen:

Wenn du ein Objekt findest, dass 0,5 % weniger oder mehr Rendite abwirft, dann beschwerst du dich nicht bei uns oder schreibst uns, dass das was wir hier schreiben nicht richtig ist 😉

Ok?

Alles klar. Dann wage ich mal eine grobe Pauschalaussage…

Die Renditeerwartung nach Steuer kannst du bei einer Vorsorgewohnung bei vermutlich 2-3 % pro Jahr ansetzen. Wobei die 3 % Variante schon sehr ambitioniert ist.

Falls du dich fragst, was du genau versteuern musst: Grob gesagt versteuerst du deine Mieteinnahmen MINUS Abschreibung mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz. Die Abschreibung bei einer Vorsorgewohnung läuft übrigens auf 66,67 Jahre.

Der Vorsorge-Wohnung am nächsten kommt die selbst vermietete Eigentumswohnung. Und genau die sehen wir uns jetzt an.

2.

Selbst vermietete Eigentumswohnung

Investment Eigentumswohnung Recherche

Die Eigentumswohnung kann neu oder gebraucht sein. Hier bewegst du dich bewusst vom “Sorgenfrei-Paket” einer Vorsorgewohnung weg. 

Wir haben vor kurzem bei uns im Office Schreibtische und Büroeinrichtung für neue Mitarbeiter gekauft. Da tauchte dann im Bestellprozess die Frage auf:

  • “Bauen wir die Dinge selbst zusammen, oder lassen wir sie komplett zusammenbauen und aufstellen?” 

Selbst zusammenbauen kostet Zeit, spart aber Geld. Zusammenbauen lassen kostet Geld, spart dafür aber Zeit.

Ähnlich ist’s bei der selbst vermieteten Eigentumswohnung. Nur dass Tische zusammenbauen schneller und einfacher ist, als die selbst vermietete Eigentumswohnung zu managen. 

Du wirst beim Eigentumswohnungskauf im Vorfeld bereits viel Zeit für die Recherche der Lage, Vermietungs-Potenzial, zukünftige Entwicklung, usw. benötigen. Zumindest wenn du’s vernünftig machst. Wenn der Kauf dann vollzogen ist, wird nicht selten von der Mietvertrags-Gestaltung bis zur Mietersuche alles selbst erledigt (um die Rendite zu steigern). 

Was du hierbei nicht vergessen darfst: Soll das dein neuer Job werden? Deine Freizeit-Stunden haben auch einen Wert. Jenseits der 100 Stunden Zeitaufwand für eine vermietete Eigentumswohnung (inkl. Kauf) im ersten Jahr sind keine Seltenheit.

Für welchen Investor-Typ kann die Variante interessant sein?

Das sollte inzwischen schon fast klar sein. Du willst im Immo-Geschäft mitmischen, hast viel Zeit (und Lust) dafür, und auch das Knowhow (oder du willst dieses Knowhow aufbauen) um das Ganze auch sinnvoll zu meistern.

Wie bei der Vorsorgewohnung investierst du hier übrigens in eine einzelne, klar definierte Wohnung. Dein persönliches Risiko ist eher gering, du kannst aber natürlich das Pech haben, dass die Wohnung mal leer steht, oder du einen Mietnomaden als Mieter bekommst.

Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?

Das ist ebenfalls genau gleich wie bei der Vorsorgewohnung. Du hast Mieteinnahmen und die Wertsteigerung deiner Immobilie (solltest du sie irgendwann verkaufen). 

Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?

Ich denke, das sollte im Eingangstext bereits recht schön geklärt sein. Das kann von ein wenig mehr Zeitaufwand bis sehr, sehr viel Zeitaufwand reichen 😉

Wie einfach kannst du dein Investment verkaufen?

Hier gibt es keinen Unterschied zur Vorsorgewohnung. Du kannst die Wohnung natürlich relativ einfach verkaufen. Du musst dabei allerdings auch wieder beachten, dass du in den ersten Jahren fast garantiert schlechter aussteigen wirst (da du in der kurzen Zeit deine Kaufnebenkosten und den Zeitaufwand schwer wett machen wirst). 

Wie hoch sind die Rendite-Erwartungen nach Steuer?

Ich spar’ mir hier den Hinweis bezüglich Pauschalaussagen 😉 Das gleiche wie oben gilt aber trotzdem. Bei schönen, gebrauchten Wohnungen kann die Renditeerwartung durchaus auch mal über 4 % vor Steuern sein. Allgemein kannst du hier vermutlich von 2 bis 4 % nach Steuer rechnen. 

Nochmals: In dieser Rendite ist natürlich dein Zeitaufwand nicht berücksichtigt.

Steuerlich ist die selbst vermietete Eigentumswohnung gleich zu behandeln wie die Vorsorgewohnung. Genau das ist bei unserem nächsten Investment anders, denn wir sehen uns jetzt das Bauherrenmodell an.

3.

Bauherrenmodell

Bauherrenmodell Investment

Bei einem Bauherrenmodell (groß oder klein) handelt es sich um den Kauf einer alten Immobilie (altes Zinshaus). Diese Immobilie wird dann renoviert. Kauf und Renovierung finden normalerweise gemeinsam mit anderen Bauherren statt. Ein komplettes Zinshaus kann/will sich ein Großteil der Menschen nicht allein leisten. 

Je nach Stadt und Bundesland gibt es dafür unterschiedlichste Förderungen (zum Beispiel Annuitätenzuschüsse). Die Förderungen können teilweise so hoch sein, dass du nicht nur keine Zinsen auf das Fremdkapital bezahlst, sondern sogar weniger zurückzahlst als du dir Geld von der Bank geborgt hast. 

Die Sanierungs-/Renovierungskosten können im Regelfall beschleunigt abgeschrieben werden (15 Jahre). Diese beschleunigte Abschreibung und die sofortige Abschreibung einiger Anfangskosten ermöglichen einen zusätzlichen steuerlichen Effekt. In den Anfangsjahren kann sogar ein “Anlaufverlust” entstehen, der dann deinem normalen Einkommen zugerechnet wird und du somit deine Steuerlast senkst. 

Für welchen Investor-Typ kann die Variante interessant sein?

Du solltest vermutlich über 60.000 Euro brutto im Jahr verdienen, damit du die ganzen Vorteile wirklich nutzen kannst. Außerdem muss dir die Langfristigkeit deines Investments hier noch bewusster sein als bei einer Vorsorge- bzw. selbst vermieteten Eigentumswohnung.

Im Unterschied zu einer Vorsorgewohnung oder einer selbst vermieteten Eigentumswohnung erwirbst du hier keine explizite Wohnung, sondern einen gewissen Prozentanteil an der gesamten Immobilie (es gibt Ausnahmen, bei denen auch bei Bauherrenmodellen eine Wohnungszuweisung erfolgt).  Dein Immobilieninvestment solltest du bei einem Bauherrenmodell tatsächlich als reines Investment sehen. Du willst und brauchst keine einzelne Wohnung, die dir gehört. Dir geht’s darum in Immobilien investiert zu sein, deine jetzige Steuerlast zu reduzieren und eine sinnvolle Rendite zu erzielen. 

Dein Risiko bei einem Bauherrenmodell ist gering bis mittel. Bei einem kleinen Bauherrenmodell ist das Risiko nochmals geringer, da du hier im Gegensatz zum großen Bauherrenmodell kein Baurisiko trägst. Im Grunde ist das Risiko vergleichbar mit dem Risiko einer Vorsorgewohnung.

Bei einem „großen Bauherrenmodell“, trägst du auch das Baurisiko und das ist nicht zu vernachlässigen. Es handelt sich ja meist um Sanierungsprojekte. Jeder der selbst mal eine Wohnung oder Haus saniert hat (oder Freunde hat, die das gemacht haben), weiß, was da alles zum Vorschein kommen kann. Im Regelfall sind die Organisatoren von Bauherrenmodellen aber Profis, die mit dem „Risiko“ Sanierung gut umgehen können. 

Ein letztes Risiko im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen bleibt aber immer: die steuerliche Anerkennung der Anfangsverluste. Wir gehen auf das in diesem Artikel nicht näher ein.

Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?

Du hast hier natürlich auch deine Mieteinnahmen. Wie bereits erwähnt, kommen hier noch mögliche Förderungen hinzu. Die Wertsteigerung des Objekts an sich ist hier natürlich ebenfalls möglich.

Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?

Dein persönlicher Zeitaufwand ist hier sehr gering bis gar nicht vorhanden. Das ist ähnlich wie bei der Vorsorgewohnung.

Wie einfach kannst du dein Investment verkaufen?

Im Grunde kannst du deinen Anteil erst nach Erreichen des Totalüberschusses und nach Ablauf der 20 Jahresfrist für die Vorsteuer komplett ohne Einschränkungen “handeln”. Bei der Errichtung kann die Vorsteuer ja sofort vom Finanzamt zurückgefordert werden. Dies würde aber aliquot zurückverrechnet werden, wenn du vor Ablauf der 20 Jahresfrist deinen Anteil verkaufst.

Der Totalüberschuss ist übrigens auch für das Finanzamt wichtig. Dieser muss nach spätestens 25+3 Jahre erreicht werden („große Vermietung” = ein Gebäude mit mind. 3 Wohnungen). Wenn dies nicht der Fall ist, kommt es seitens des Finanzamts zur “Liebhaberei-Vermutung”. Das ist steuerlich nicht zu empfehlen 😉

Ein Bauherrenmodell wirst du also selten bis nie nach 5 Jahren verkaufen. Das solltest du bei einer Eigentumswohnung auch nicht machen – aber dort ist es sicherlich einfacher. Auch nach den 20 Jahren ist eine einzelne Wohnung einfacher zu verkaufen als ein Prozentanteil an einem Haus. Aufgrund der möglichen Rendite kann das Bauherrenmodell trotzdem spannend sein.

Wie hoch sind die Rendite-Erwartungen nach Steuer?

Du kannst bei sinnvollen Bauherrenmodellen mit 4-6 % Rendite nach Steuer rechnen. Du hast hier also definitiv einen Renditevorteil gegenüber einer normalen Eigentums- oder Vorsorgewohnung.

Die nächste Variante eines Immobilien-Investments die wir uns ansehen ist ein offener Immobilienfonds.

4.

Offener Immobilienfonds

in offenen Immoblienfond investieren

Ein offener Immobilienfonds ermöglicht es, sich mit relativ kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Du kannst hier einmalig oder monatlich Geld investieren. Einfach gesagt machen dasselbe viele andere Anleger, die ebenfalls Anteile am Immobilienfonds kaufen. Das gesamte Geld wird dann durch das Fondsmanagement in Immobilien investiert.

Für welchen Investor-Typ kann die Variante interessant sein?

Wenn’s dir egal ist ob du im Grundbuch stehst, dann ist diese Art des Investments die vermutlich einfachere und leichtere Variante in Immobilien zu investieren – speziell im Vergleich zur Eigentums- und Vorsorgewohnung. 

Aber du stehst wie erwähnt nicht im Grundbuch und deinen Freunden kannst du auch nicht erzählen, dass du eine Wohnung in der Stadt gekauft hast 😉

Das Risiko eines offenen Immobilienfonds ist je nach Art gering bis mittel – es kommt hier u.a. auch darauf an in welchen Ländern der Fonds investiert. Dies kann man bei der Auswahl natürlich beachten und gezielt in risikoärmere oder risikoreichere Fonds investieren. 

Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?

Auch hier setzt sich der Ertrag aus Miete und Wertsteigerung zusammen und wird durch die Fondsgesellschaft berechnet. 

Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?

Du hast hier praktisch gar keinen Zeitaufwand. Du kaufst deine Fondsanteile und die Sache ist erledigt.

Wie einfach kannst du dein Investment verkaufen?

Grundsätzlich kannst du den Fonds täglich verkaufen. Eine Kleinigkeit gibt es zu beachten: In seltenen Fällen, wollen so viele Leute ihre Anteile verkaufen, dass der Fonds den Verkauf stoppen muss (da er sonst Immobilien zu Schleuderpreisen verkaufen muss und/oder Fremdkapital aufnehmen muss). In dem Fall könntest du nicht verkaufen bzw. nur zeitverzögert verkaufen. Auch hier hängt das tatsächliche Risiko von der Fondsauswahl ab.

Wie hoch sind die Rendite-Erwartungen nach Steuer?

Aktuell liegst du hier bei ca. 2 % Rendite nach Steuer. Das ist von Fonds zu Fonds natürlich unterschiedlich, aber sinnvolle offene Immobilienfonds werden aktuell in dem Bereich liegen.

Vermutlich hast du aber auch schon mal davon gehört, dass es auch Immobilieninvestments gibt, die 5, 6 7 und teilweise 8 % pro Jahr versprechen. Meistens handelt es sich hierbei um Nachrangdarlehen. 

Genau die sehen wir uns jetzt an…

5.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen investieren

Hört sich nicht besonders sexy an, oder? Nachrangdarlehen…

Was ist das? 

Nachrangdarlehen werden im Zusammenhang mit Immobilien von einem Immobilienentwickler aufgenommen. Du bist in dem Fall der Darlehensgeber. Es gibt dazu auch einige “Crowd-Funding-Plattformen”. Das wirkt auf manche Menschen dann gleich viel cooler – doch an der Sache ändert sich nichts. Ob über Crowd-Funding-Plattform oder nicht, ein Nachrangdarlehen bleibt ein Nachrangdarlehen (im positiven wie im negativen Sinne). Deshalb haben wir auch die Grafik oben anders dargestellt und ein „Comic-Haus“ gezeichnet 😉 

Für dein Darlehen erhältst du meist jährliche Zinszahlungen (die oben erwähnten 5, 6, 7, usw. % pro Jahr). Am Ende der Laufzeit erhältst du dein Geld zurück, wenn das Geld dann noch da ist 😉 

Denn ein Nachrangdarlehen birgt natürlich ein anderes Risiko als ein “echtes” Immobilieninvestment. Wenn der Immobilienentwickler pleite geht, dann ist dein Geld weg. Ja, du hast richtig gelesen. Ein Nachrangdarlehen ist kein explizites Immobilieninvestment. Du vertraust dein Geld einem Immobilienentwickler an. Der errichtet/saniert damit eine (hoffentlich) gewinnbringende Immobilie. Da das Risiko hier natürlich um einiges höher ist und du bei einer Schieflage des Immobilienentwicklers dein Geld los bist, wird auch ein höherer Zinssatz bezahlt.

Für welchen Investor-Typ kann die Variante interessant sein?

Wenn du mit dem Totalverlust des investierten Geldes leben könntest und als Beimischung zu deiner gesamten Geldanlage auch Nachrangdarlehen zählen willst, dann kann das spannend sein. 

Der Text oben soll dich nicht abschrecken. Es gibt in diesem Bereich seriöse als auch nicht so seriöse Anbieter. Ein “echtes” Immobilieninvestment ist es wie erwähnt aber nicht. Du gewährst einem Immobilienentwickler “nur” ein Darlehen.

Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?

Du erhältst eine laufende Zinszahlung, die meist jährlich oder unterjährig ausgezahlt wird. Das sind die Zinsen, die der Immobilien-Entwickler dafür zahlt, dass du ihm Geld leihst. Sofern die Erträge unter einer gewissen Grenze liegen (aktuell rund ~ 730 Euro im Jahr), kann es sogar sein, dass diese Erträge für dich steuerfrei sind (wenn du nicht selbständig bist). Mehr dazu weiß dein Steuerberater 😉

Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?

Dein Zeitaufwand ist praktisch null. Du gibst dem Immobilien-Entwickler dein Geld und bekommst (hoffentlich) laufend Zinsen und am Ende dein Geld zurück. Bezüglich Zeitaufwand ist allerdings noch eines zu beachten – mehr dazu beim Punkt zur Rendite nach Steuer.

Wie einfach kannst du dein Investment verkaufen?

Im Grunde kannst du’s nicht wirklich bzw. nicht einfach verkaufen. Es kann sein, dass du das Geld vorzeitig “zurückholen” kannst, wenn dies vereinbart ist. Ansonsten läuft das ganze so lange wie es eben läuft. Bei Nachrangdarlehen sind durchaus auch sehr kurze Laufzeiten (2 Jahre) nicht unüblich. Der Verkauf spielt hier also grundsätzlich eine eher untergeordnete Rolle.

Wie hoch sind die Rendite-Erwartungen nach Steuer?

Die Bruttorendite ist je nach Nachrangdarlehen meistens bei 5 – 8 %. Diese Einnahmen musst du in der Einkommenssteuererklärung anführen bzw. bedeutet ein Nachrangdarlehen, dass du eine Einkommenssteuererklärung machen musst. Je nachdem in welcher Progression du dich befindest, kann das durchaus auch bis zu 50 % Steuern bedeuten. Die Rendite halbiert sich dann also.

Das Thema Einkommenssteuererklärung ist übrigens auch der weiter oben angeschnittene Punkt des Zeitaufwands. Du musst dich darum kümmern und jedes Jahr eine Einkommenssteuererklärung machen – das ist jetzt kein Riesenaufwand, aber dennoch ist es notwendig (es sei denn, du bleibst unter den oben erwähnten 730 Euro Ertrag pro Jahr).

Kurz mal durchschnaufen…

Wir haben inzwischen die Vorsorgewohnung, die selbst vermietete Eigentumswohnung, das Bauherrenmodell, offene Immofonds und das Nachrangdarlehen beleuchtet. Jetzt fehlt uns nur noch das Zinshaus und der Baugrund.

6.

Zinshaus / Baugrund

In Baugrund Zinshaus investieren

Für das Zinshaus oder den Baugrund sparen wir uns die Details. Denn das Zinshaus ist im Grunde wie eine selbst vermietete Eigentumswohnung zu betrachten bzw. wie eine Vorsorgewohnung. Wenn du aktuell nicht das Kapital hast ein Zinshaus zu kaufen, dann vergiss den Gedanken.

Ein Baugrund wäre von 2005 bis 2020 natürlich ein super Investment gewesen. Kein Ärger mit Mietern. Keine Renovierungen, keine Hausversammlungen. Nichts dergleichen. Und am Ende verkauft man den Baugrund um das Doppelte oder mehr (Ok, der Staat bekommt dann auch gleich noch bis zu 30 % des Ertrags über die Immobiliensteuer). 

Aber das war nicht immer so und wird auch nicht immer so sein

Eines muss dir bewusst sein: Du setzt hier ausschließlich auf Wertsteigerung. Ein Baugrund hat KEINEN laufenden Ertrag. Falls du glaubst, dass Immobilienpreise und somit Baugrundpreise real immer steigen, dann solltest du dir unseren ultimativen Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen lesen. 

Den Guide kannst du dir hier kostenlos downloaden:

Der ultimative Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen

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Außerdem musst du unter anderem die Themen Bauzwang, mögliche Rückwidmung und negative Entwicklung der Lage (Straßenbau, Gewerbebetriebe, etc.) berücksichtigen. Ein Baugrund ist also sicher nicht Investmentwahl Nummer 1 im Immobilienbereich. Auch wenn du jemanden kennst der vor 10 Jahren einen Baugrund gekauft hat und ihn ums X-fache verkauft hat 😉

Das war jetzt also ein Überblick über die verschiedensten Varianten, welche Risiken sich dahinter verbergen, wie das ganze steuerlich behandelt wird und mit welcher Rendite du rechnen kannst. 

Jetzt gilt’s noch einmal durchzuschnaufen und sich für den Schlussspurt bereitzumachen 😉

Denn du solltest dir jetzt eine entscheidende Frage stellen…

Wieso willst du überhaupt in Immobilien investieren?

Gedankenblasen: Wieso in Immobilien investieren?

Die Frage warum du ein bestimmtes Investment machen willst, solltest du dir grundsätzlich immer stellen, bevor du etwas kaufst. Speziell beim Immobilieninvestment kannst du dir noch folgende Fragen stellen:

  • Brauchst du die “vermeintliche” Sicherheit?
  • Hast du bereits eine Vielzahl anderer Investments (Wertpapierdepot & Co) und willst dein Vermögen diversifizieren?
  • Weißt du nicht, was du sonst mit dem Geld machen sollst bzw. was sind deine Alternativen zum Immobilieninvestment? 

Wenn du bisher falsche Annahmen bezüglich Rendite, Zeitaufwand, Steuer oder Risiko hattest, dann helfen dir im ersten Schritt die Beschreibungen von oben. 

Du musst dir vor allem auch die Frage stellen, ob du im richtigen Restaurant sitzt

Kannst du dich noch an die Eingangsfrage erinnern?

  • Welches Immobilieninvestment schmeckt dir am besten?

Wenn ich persönlich beispielsweise in einem Fischrestaurant sitzen würde, dann würde ich nach einem flüchtigen Blick auf die Karte aufstehen und gehen (vermutlich eher weglaufen). Egal ob Meeresfrüchte, die Lachsforelle oder irgendetwas anderes das aus dem Wasser oder Meer kommt. Du kannst dir sicher sein, ich will es nicht essen. Ich würde aufstehen und das nächste (höchstwahrscheinlich indische) Lokal aufsuchen.

Du hast jetzt die Speisekarte des Immobilienrestaurants gesehen

Jetzt stellt sich die Frage ob für dich etwas dabei ist. Vielleicht ist für dich das Immobilieninvestment-Restaurant so wie für mich das Fischrestaurant – du kannst nicht schnell genug das Weite suchen. Vielleicht geht’s dir aber so wie mir bei indischen Speisen – du kannst nicht genug davon bekommen. 

Es gibt sehr viele verschiedene Restaurants

Genauso wie es verschiedene Investments gibt. Du kannst natürlich in Immobilien investieren, du musst aber nicht. Im Beispiel von oben ist das indische Restaurant vielleicht ein Wertpapierdepot mit Fonds / ETFs. 

Einen entscheidenden Aspekt sollten wir hier noch beleuchten:

Ändert sich die Sinnhaftigkeit von Investments abhängig vom Alter?

Die kurze Antwort ist: Ja. 

Die lange Antwort ist: Das ist ähnlich wie beim Essen. Wenn du 25 bist, hast du vielleicht andere Vorlieben für Restaurants als mit 45 oder 55. Nicht nur was die Auswahl der Speisen anbelangt, auch was das Ambiente, die Bedienung, usw. betrifft. 

Bei deinen Investments sollten auch deine Vorlieben eine Rolle spielen, aber am Ende des Tages zählt was unterm Strich rausschaut. Wenn du das hier liest, wirst du vielleicht von Freunden oder Bekannten angestachelt ins Immobilien-Restaurant zu gehen. Unabhängig davon ob das deinen Geschmack trifft oder ob es aktuell tatsächlich das beste Investment für dich ist.

Selbst wenn das Immobilieninvestment genau dein Ding ist, bedeutet das nicht, dass es die beste Lösung ist. Es ist möglicherweise sogar suboptimal. So wie wenn dein Lieblingsgericht ein Burger mit fetten Pommes ist. Wenn du morgens, mittags, abends und als Snack zwischendurch genau das isst, dann ist das vermutlich für deine Gesundheit suboptimal 😉

Es ist ein riesiger Unterschied ob du knapp 50 bist und über langfristige Investments nachdenkst oder ob du 25 Jahre alt bist. Für ein Immobilieninvestment ist es (fast) nie zu spät. Ja, das klingt komisch, ist aber so. Beim Investieren in Fonds/ETFs, zum Beispiel über eine fondsgebundene Lebensversicherung, kannst du nicht früh genug anfangen.

Der Grund dahinter ist relativ einfach erklärt:

Die wahrscheinliche Gesamtrendite, wenn du 25 bist und weit über 40 Jahre Zeit hast, wird bei einem Fonds-/ETF-Investment signifikant höher sein, als beim üblichen Immobilieninvestment. Und bei >40 Jahren Anlagehorizont machen 1-2 % pro Jahr enorm viel aus. 

Das ist der Grund warum es clever ist in jüngeren Jahren Investments zu starten, die von einem “mehr an Zeit” stärker profitieren. Eine Beimischung von Immobilien, wenn gewünscht, kann man oftmals auch in späteren Jahren durchführen (ohne dass dadurch gravierende Nachteile entstehen). 

Das heißt natürlich nicht, dass wenn du zwischen 25 und 35 Jahre alt bist vom Immobilieninvestment komplett abzuraten ist. Es sollte nur wohlüberlegt sein und zu deinem Gesamtportfolio passen. 

Damit das ganze Thema Immobilieninvestment nochmals klarer wird, gehen wir die einzelnen Varianten nochmals kurz durch. Aber diesmal aus meiner persönlichen Sicht der Dinge. Was spricht für mich persönlich für das Investment? Was spricht für mich persönlich dagegen?

Zusätzlich bekommst du noch konkrete Beispiele zu jedem Investment.

Worin würde ich persönlich investieren? (inkl. konkreter Beispiele)

Vorweg nochmals erwähnt: Dies ist NICHT meine rein fachliche Einschätzung. Das ist meine persönliche Einschätzung und warum welches Investment für mich in Frage kommt oder warum es nicht in Frage kommt. Auch die konkreten Beispiele sagen nicht aus, dass ein Investment immer genial oder immer mies ist. Die Beispiele und Gedanken sollen dir lediglich dabei helfen, selbst über das Thema nachzudenken.

Wie sieht’s mit der Vorsorgewohnung oder einer vermieteten Eigentumswohnung aus?

Eine eigens vermietete Eigentumswohnung kommt für mich nicht in Frage. Der Hauptgrund ist der Zeitaufwand. Bei dem notwendigen Zeitinvestment müsste die Rendite höher sein. Wenn ich das mit der Renditeerwartung eines Wertpapierdepots mit sinnvoller Veranlagung vergleiche und den Aufwand gegenrechne, dann macht die vermietete Eigentumswohnung für mich persönlich aktuell keinen Sinn.

Zur Sicherheit trotzdem nochmals erwähnt: Das bedeutet nicht, dass vom Eigentumswohnungskauf als Investment pauschal abzuraten ist. Für mich ist es einfach nicht spannend. Wenn ich und meine Brüder mal die Eigentumswohnung meiner Eltern erben, dann kann es aber durchaus sein, dass wir sie vermieten (solange ich nicht die Person bin, die sich um die Vermietung kümmern muss 😉 ).

Wie schaut’s jetzt explizit bei der Vorsorgewohnung aus?

Was mich ansprechen würde, ist der nicht vorhandene Zeitaufwand. Weiters sind für mich persönlich die folgenden Kriterien wichtig:

  • Ein vernünftiger Quadratmeterpreis. Leider sind bei vielen Vorsorgewohnungsangeboten die Quadratmeterpreise (zu) hoch. 
  • Das Vermietungrisiko ist ausgelagert. Wenn garantiert ist, dass ich mich um die Vermietung nicht kümmern muss und es eine Sicherheit rund ums Thema Mieterausfall gibt (also einen Mietenpool), dann ist das ein Pluspunkt für mich.

Case Study ETW-Kauf:

Ein Klient von mir ist ca. 2010 in eine Miet-Kaufwohnung einer Genossenschaft gezogen. Einige Jahre später, konnte er die Wohnung kaufen. Da in dieser Zeit die Immobilienpreise stark gestiegen sind, hatte er die Möglichkeit die Wohnung weit unter dem Marktpreis zu kaufen. 

In dem Fall war es ein kompletter No-Brainer die Wohnung zu erwerben. Natürlich nur unter der Voraussetzung, dass es für ihn kein Problem darstellt Kapital “zu binden”. Der Preisvorteil war so groß, dass es schon fast dumm gewesen wäre, die Wohnung nicht zu kaufen. Egal ob er sie vielleicht mal vermieten wird oder er sie in 10 Jahren doch wieder verkaufen will. Bei dem Preis hätte ich sie vermutlich ebenfalls gekauft – trotz meiner Ausführungen von oben.

Wie sieht’s mit einem Bauherrenmodell aus?

Ein Bauherrenmodell ist für mich durchaus spannend. Der Aufwand ist gering bis nicht vorhanden. Die Rendite ist im Gegensatz zur Eigentumswohnung oder Vorsorgewohnung meist etwas höher. Bauherrenmodell ist natürlich nicht gleich Bauherrenmodell. Es gibt hier auch sauteure und sehr günstige Anbieter. Das heißt es kommt auch hier auf das einzelne Projekt an. 

Wenn ich in Immobilien investiere, dann ist ein Bauherrenmodell, neben einer wirklich günstigen Vorsorgewohnung und den oben besprochenen , vermutlich meine erste Wahl. 

Case Study Bauherrenmodell:

Es ist schwierig hier in kurzer Form ein verständliches Beispiel darzulegen. Aber ich versuch’s einfach mal. Bei einem Bauherrenmodell kannst du immer zwei Phasen unterscheiden. 

Der erste Teil ist die Bauphase. Der zweite Teil ist die Vermietungsphase.

In der Bauphase hast du meist auf 3-4 Jahre verteilt dein Eigenkapital zu bezahlen. Das kann zum Beispiel 4 x 12.000 Euro sein. Im Gegenzug reduzieren diese Anlaufkosten deine Einkommensteuer und du hast zum Beispiel eine Steuerersparnis von rund 4 x 5.000 Euro. 

In diesem Beispiel hast du also effektiv rund 30.000 Euro eingezahlt. Anschließend zahlst du 20 Jahre lang rund 3.000 Euro pro Jahr (nach Steuereffekten) zu. 

Am Ende des Tages hast du effektiv 90.000 Euro investiert. Nach Erreichen des Totalüberschusses (Rückführung aller Darlehen) bekommst du rund 8.000 Euro pro Jahr an Mieteinnahmen.

Wie sieht’s mit offenen Immofonds aus?

Ich finde offene Immofonds durchaus interessant. Sie sind einfach zu kaufen und zu verkaufen. Es ist kein Zeitaufwand oder Management nötig. Das hört sich für mich gut an. 

Aktuell bin ich allerdings in keinem offenen Immofonds investiert. Für mich ist der Anlagehorizont beim Großteil meiner Veranlagung 10 Jahre oder aufwärts. Da hat das Investment in einen offenen Immobilienfonds aufgrund der (niedrigeren) Renditeerwartungen für mich keinen Reiz.

Case Study offener Immofonds:

Sehen wir uns einfach den Chartvergleich zweier offener Immobilienfonds an.

Wir haben hier eine durchschnittliche Entwicklung seit August 2004 bis August 2019 von 3,37 % pro Jahr bzw. 4,19 % pro Jahr.  In den letzten 5 Jahren ist die Rendite bei 2,66 % bzw. 2,48 % p.a.

Wir liegen hier also bei den bereits oben erwähnten ~2-3 % Rendite nach Steuer.

Wie sieht’s mit Nachrangdarlehen aus?

Ein Großteil der erhältlichen Nachrangdarlehen reizt mich nicht. Um vernünftig investieren zu können, müsste ich mich mehr mit den einzelnen Anbietern beschäftigen. Das kostet wieder Zeit. Aufgrund der Steuer reißt mich das Rendite-/Risikoprofil bei den meisten Projekten aber ohnehin nicht vom Hocker. Vor allem schaffe ich mir mit einem Nachrangdarlehen kein laufendes wiederkehrendes Einkommen. Das ist meiner Meinung nach ja durchaus der Reiz am Immobilieninvestment.

Klar kannst du alle paar Jahre ein neues Nachrangdarlehen machen – aber eine echte Immobilie besitzt du da nie. 

Ich sehe es aber durchaus als interessante Beimischung zu einem Gesamtportfolio (im Ausmaß von 5-10 % des Gesamtvermögens). Vor allem falls du nicht selbständig bist und nur in dem Rahmen investierst, der dir eine steuerfreie Rendite garantiert und die Einkommensteuererklärung erspart. 

Nur der Vollständigkeit halber auch erwähnt: Nachrangdarlehen gibt es nicht nur im Rahmen von Immobilieninvestments.

Case Study Nachrangdarlehen:

Wir haben als Beimischung für Klienten bereits Nachrangdarlehen eingesetzt (und machen das nach wie vor). Die Immobilienentwickler, die wir empfehlen kennen wir persönlich. Wir kennen die Projekte. Wir kennen deshalb auch das Risiko etwas besser 😉

Die typischen Konditionen sind in dem Fall immer bei 6 bis 8 % p.a. für 2-5 Jahre gelegen. Wir haben die Höhe des Investments grundsätzlich immer in einem Ausmaß gewählt, das steueroptimiert war.

Was ist mit Zinshaus und Baugrund?

Ich denke aufgrund der obigen Ausführungen kannst du dir schon denken wie scharf ich drauf bin einen Baugrund zu kaufen und darauf zu spekulieren, dass der real steigt 😉 Ein Baugrund als Investment fällt für mich also flach. 

Ein Zinshaus wäre für mich nur spannend, wenn ich damit praktisch keinen Aufwand hätte. Selbst dann, muss natürlich die zu erwartende Rendite passen. Falls mir jemand aber ein Zinshaus schenken möchte, dann könnt ihr euch gerne melden, ich sag nicht nein 😉

Case Study Zinshaus:

Eine Beispielrechnung bzw. eine repräsentative Case Study für Zinshäuser zu machen halte ich für sehr gewagt. Deshalb mache ich es nicht.

Es gibt Zinshäuser (abhängig von der Gegend und der Stadt), bei denen eine Mietrendite von 4-5 % realistisch ist.

Es gibt aber auch Zinshäuser in Städten wie Wien oder Salzburg. Dort geht’s den Erwerbern teilweise nur um das Parken des Geldes bzw. auch um das „Ich habe ein Haus in der XY-Straße“ – Gefühl (ähnlich wie beim Monopoly spielen – da will man die Straße einfach haben). Die Renditen solcher Häuser sind teilweise sogar unter einem Prozent pro Jahr.

Für den Baugrund als Investment haben wir keine explizite Case Study. Hier solltest du bereits genug Infos haben 😉

Du hast jetzt die gesamte Speisekarte des Immobilieninvestments gesehen

Speisekarte

Und du hast eine objektive und subjektive Einschätzung der einzelnen Gerichte bekommen. Im englischen gibt’s den Ausdruck “food for thought” – dieses Wortspiel passt hier sehr gut. Dieser Artikel soll für dich als Denkanstoß bzw. Grund zum Nachdenken dienen. Erinnere dich an die Eingangsfrage:

  • Welches Immobilieninvestment schmeckt dir am besten? 

Vielleicht hast du jetzt bereits eine bessere Idee, oder vielleicht hast du nach genauerer Betrachtung aktuell gar keine Lust mehr auf das Immo-Restaurant…

Deine nächsten Schritte

Falls du Uni- oder FH-AbsolventIn bist, dann hast du jetzt zwei Möglichkeiten:

1. Du holst dir als erstes unseren ultimativen Finanzplanungsguide für Uni- und FH-AbsolventInnen. Dort erfährst du unter anderem welche 3 Fehler du als AkademikerIn unbedingt vermeiden musst, wenn’s um Finanzplanung geht, welche Versicherungen du wirklich benötigst und wie du dein Geld erfolgreich mittel- und langfristig veranlagen kannst.

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Autor: Florian Märzendorfer

Fan von indischem Essen, Finanzplaner & Co-Founder von FiP.S.

Hasst Strandurlaube & verabscheut Beistrichregeln.

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