Erfolgreich in Immobilien investieren: Strategien & Tipps

In diesem Artikel gehen wir intensiv auf das Thema Immobilieninvestment ein. Wie funktionieren sie? Welche Möglichkeiten gibt es und wo liegen die Unterschiede? 

Wie Immobilieninvestment funktioniert

Bevor wir die einzelnen Varianten durchgehen sollten wir zwei Dinge besprechen: Warum willst du überhaupt in Immobilien investieren und nach welchen Kriterien kannst du jede Variante bewerten.

Ziele, Chancen und typische Erwartungen

Die wichtigste Frage bevor du irgendwas kaufst sollte „Warum überhaupt?“ sein. Speziell bei Immobilien lohnt es sich in sich zu gehen und sich zu fragen:

• Brauchst du die „vermeintliche“ Sicherheit einer Immobilie?
• Hast du schon andere Investments (Wertpapierdepot & Co) und willst dein Vermögen streuen?
• Oder weißt du schlicht nicht, was du sonst mit dem Geld machen sollst und was überhaupt deine Alternativen wären?

Dein Ertrag besteht bei den meisten Immobilien-Varianten aus den laufenden Mieteinnahmen und einer möglichen Wertsteigerung. Viele unterschätzen allerdings, dass die Renditen oft niedriger sind und der Aufwand höher ist, als man anfangs denkt. Aber dazu kommen wir noch.

Rendite, Risiko und Aufwand im Überblick

Damit die Varianten vergleichbar werden, schauen wir bei jeder auf dieselben fünf Punkte:

• Für welchen Investor-Typ ist sie interessant – und welches Risiko gehst du ein?
• Wie setzt sich dein Ertrag zusammen?
• Wie groß ist dein persönlicher Zeitaufwand?
• Wie einfach kannst du das Investment wieder zu Geld machen (Liquidität)?
• Wie hoch ist die Rendite-Erwartung nach Steuer?

Ein Hinweis vorab zu den Rendite-Zahlen in diesem Artikel: Das sind immer grobe Daumenwerte. Sie hängen stark vom einzelnen Objekt und von der jeweiligen Marktphase ab. Wenn du also ein Objekt findest, das einen halben Prozentpunkt mehr oder weniger abwirft, beschwer dich bitte nicht bei uns 😉

Im Detail besprechen wir die einzelnen Varianten in der Folge. Für einen schnellen Überblick kannst du dir schon mal folgende Übersicht ansehen:

Welche Möglichkeiten es gibt, in Immobilien zu investieren 

Grob kannst du Immobilieninvestments in direkte und indirekte Investments aufteilen. Bei direkten erwirbst du echtes Eigentum (oder einen Anteil daran). Bei indirekten beteiligst du dich über ein anderes Konstrukt.

Direkte Investments wie Wohnung oder Baugrund

Ein Bauträger errichtet ein Objekt, das schon in der Planung auf Vorsorge-Käufer zugeschnitten ist. Tendenziell handelt es sich eher um kleinere Wohnungen, weil das bei der Vermietung bessere Renditen verspricht und den Kaufpreis niedrig hält. Du investierst in eine konkrete, klar definierte Wohnung. Interessant kann auch ein Mieten-Pool sein. Hier fließen alle Mieten eines Hauses in einen Topf. Das Leerstandsrisiko deiner einzelnen Wohnung schlägt damit nicht mehr voll auf dich durch. Natürlich ist ein Mietenpool bei der Vorsorgewohnung kein Standard. Es kommt auf das jeweilige Objekt und die Organsation an.

Neu oder gebraucht und bewusst weg vom „Sorgenfrei-Paket“. Hier machst du vieles selbst. Von der Recherche zu Lage und Vermietungspotenzial über die Mietvertragsgestaltung bis zur Mietersuche. Das steigert die Rendite, kostet aber ordentlich Zeit. Was du hierbei nicht vergessen darfst: Soll das dein neuer Job werden? Deine Freizeit-Stunden haben auch einen Wert. Interessant, wenn du im Immo-Geschäft mitmischen willst und Zeit, Lust und Know-how mitbringst (oder dieses Know-how aufbauen willst). In unserem Mieten vs. Kaufen Guide dreht es sich zwar mehr um die selbst genutzte Wohnung, aber wir gehen dort auf Kriterien ein, die bei der Objektsuche wichtig sind.

Bei einem Bauherrenmodell (groß oder klein) handelt es sich um den Kauf einer alten Immobilie (altes Zinshaus). Diese Immobilie wird dann renoviert. Kauf und Renovierung finden normalerweise gemeinsam mit anderen Bauherren statt. Ein komplettes Zinshaus kann/will sich ein Großteil der Menschen nicht allein leisten. Du erwirbst keine konkrete Wohnung, sondern einen Prozentanteil an der gesamten Immobilie. Sieh es als reines Investment: Es geht dir nicht um eine eigene Wohnung, sondern darum, in Immobilien investiert zu sein, deine Steuerlast zu senken (bzw. richtiger gesagt zu verschieben) und eine sinnvolle Rendite zu erzielen. Je nach Stadt und Bundesland gibt es dafür unterschiedliche Förderungen.

Im Grunde wie eine selbst vermietete Eigentumswohnung, nur eine Nummer größer (ein ganzes Mietshaus). Wenn du aktuell nicht das Kapital für ein Zinshaus hast, kannst du den Gedanken erstmal beiseitelegen.

Kein Ärger mit Mietern, keine Renovierungen, keine Hausversammlungen. Dafür setzt du ausschließlich auf Wertsteigerung. Ein Baugrund hat keinen laufenden Ertrag. Dazu kommen Themen wie Bauzwang, mögliche Rückwidmung oder eine negative Entwicklung der Lage (Straßenbau, Gewerbebetriebe und so weiter). Ob Immobilienpreise real immer weiter steigen, ist außerdem alles andere als sicher – mehr dazu in unserem Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen. Ein Baugrund ist also sicher nicht Investmentwahl Nummer 1, auch wenn du jemanden kennst, der vor zehn Jahren einen gekauft und ums X-fache verkauft hat. 😉

Indirekte Lösungen wie Fonds oder Nachrangdarlehen

Offener Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds ermöglicht es, sich mit relativ kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Du kannst hier einmalig oder monatlich Geld investieren. Einfach gesagt machen dasselbe viele andere Anleger, die ebenfalls Anteile am Immobilienfonds kaufen. Das gesamte Geld wird dann durch das Fondsmanagement in Immobilien investiert. Du stehst dafür nicht im Grundbuch und kannst deinen Freunden auch nicht erzählen, dass du eine Wohnung in der Stadt gekauft hast. 😉 Dafür ist es die wohl einfachste Variante, in Immobilien zu investieren.

Klingt nicht besonders sexy und ist auch kein echtes Immobilieninvestment. Du gibst einem Immobilienentwickler ein Darlehen (oft über Crowdfunding-Plattformen) und bist damit der Darlehensgeber. Dafür bekommst du laufende Zinsen. Geht der Entwickler pleite, ist dein Geld weg. Du beteiligst dich also nicht an einer Immobilie, sondern verleihst dein Geld an einen Immobilienentwickler und wirst für das höhere Risiko mit einem höheren Zinssatz entschädigt. Das ist nur etwas für dich, wenn du einen Totalverlust verkraften könntest und es als Beimischung siehst. Historisch betrachtet sind viele dieser Unternehmungen schon schief gegangen.

Worin sich die Varianten unterscheiden

Für wen Immobilieninvestment sinnvoll sein kann

Welche Alternativen du mitdenken solltest

Wann andere Anlageformen besser passen

Kannst du dich noch an die Eingangsfrage erinnern? Welches Immobilieninvestment schmeckt dir am besten? Wenn ich persönlich in einem Fischrestaurant sitzen würde, dann würde ich nach einem flüchtigen Blick auf die Karte aufstehen und gehen (vermutlich eher weglaufen). Egal ob Meeresfrüchte, die Lachsforelle oder irgendetwas anderes, das aus dem Wasser oder Meer kommt. Du kannst dir sicher sein, ich will es nicht essen. Ich würde aufstehen und das nächste (höchstwahrscheinlich indische) Lokal aufsuchen.

Jetzt stellt sich die Frage, ob für dich etwas dabei ist. Vielleicht ist für dich das Immobilieninvestment-Restaurant so wie für mich das Fischrestaurant und du kannst nicht schnell genug das Weite suchen. Vielleicht geht’s dir aber so wie mir bei indischen Speisen und du kannst nicht genug davon bekommen.

Es gibt sehr viele verschiedene Restaurants. Genauso wie es verschiedene Investments gibt. Du kannst natürlich in Immobilien investieren, du musst aber nicht. Im Beispiel von oben ist das indische Restaurant vielleicht ein Wertpapierdepot mit Fonds/ETFs.

Die kurze Antwort ist: Ja.

Die lange Antwort ist: Das ist ähnlich wie beim Essen. Wenn du 25 bist, hast du vielleicht andere Vorlieben für Restaurants als mit 45 oder 55. Nicht nur was die Auswahl der Speisen anbelangt, auch was das Ambiente, die Bedienung usw. betrifft.

Es ist ein riesiger Unterschied, ob du knapp 50 bist und über langfristige Investments nachdenkst, oder ob du 25 Jahre alt bist. Für ein Immobilieninvestment ist es (fast) nie zu spät. Ja, das klingt komisch, ist aber so. Beim Investieren in Fonds/ETFs, zum Beispiel über eine fondsgebundene Lebensversicherung, kannst du hingegen nicht früh genug anfangen.

Der Grund dahinter ist relativ einfach erklärt: Die wahrscheinliche Gesamtrendite, wenn du 25 bist und über 40 Jahre Zeit hast, wird bei einem Fonds-/ETF-Investment signifikant höher sein als beim üblichen Immobilieninvestment. Und bei 40 Jahren Anlagehorizont machen 1–2 % mehr oder weniger pro Jahr enorm viel aus.

Das ist der Grund, warum es clever ist, in jüngeren Jahren Investments zu starten, die von einem „mehr an Zeit“ stärker profitieren. Eine Beimischung von Immobilien, wenn gewünscht, kann man oftmals auch in späteren Jahren durchführen (ohne dass dadurch gravierende Nachteile entstehen).

Das heißt natürlich nicht, dass, wenn du zwischen 25 und 35 Jahre alt bist, vom Immobilieninvestment komplett abzuraten ist. Es sollte nur wohlüberlegt sein und zu deinem Gesamtportfolio passen. Falls du dich generell fragst „Warum Geld investieren“, dann folge dem Link.

Warum ein Vergleich wichtig ist

Bei deinen Investments sollten auch deine Vorlieben eine Rolle spielen, aber am Ende des Tages zählt, was unterm Strich rausschaut. Wenn du das hier liest, wirst du vielleicht von Freunden oder Bekannten angestachelt, ins Immobilien-Restaurant zu gehen. Unabhängig davon, ob das deinen Geschmack trifft oder ob es aktuell tatsächlich das beste Investment für dich ist.

Selbst wenn das Immobilieninvestment genau dein Ding ist, bedeutet das nicht, dass es die beste Lösung ist. Es ist möglicherweise sogar suboptimal. So wie wenn dein Lieblingsgericht ein Burger mit fetten Pommes ist. Wenn du morgens, mittags, abends und als Snack zwischendurch genau das isst, dann ist das vermutlich für deine Gesundheit suboptimal 😉

Vorweg nochmals erwähnt: Dies ist NICHT meine rein fachliche Einschätzung. Das ist meine persönliche Einschätzung und warum welches Investment für mich in Frage kommt oder warum es nicht in Frage kommt. Auch die konkreten Beispiele sagen nicht aus, dass ein Investment immer genial oder immer mies ist. Die Beispiele und Gedanken sollen dir lediglich dabei helfen, selbst über das Thema nachzudenken.

Eine selbst vermietete Eigentumswohnung kommt für mich nicht in Frage. Der Hauptgrund ist der Zeitaufwand. Bei dem notwendigen Zeitinvestment müsste die Rendite höher sein. Wenn ich das mit der Renditeerwartung eines Wertpapierdepots mit sinnvoller Veranlagung vergleiche und den Aufwand gegenrechne, dann macht die vermietete Eigentumswohnung für mich persönlich aktuell keinen Sinn.

Zur Sicherheit trotzdem nochmals erwähnt: Das bedeutet nicht, dass vom Eigentumswohnungskauf als Investment pauschal abzuraten ist. Für mich ist es einfach nicht spannend. Wenn ich und meine Brüder mal die Eigentumswohnung meiner Eltern erben, dann kann es aber durchaus sein, dass wir sie vermieten (solange ich nicht die Person bin, die sich um die Vermietung kümmern muss 😉).

Bei der Vorsorgewohnung würde mich vor allem der nicht vorhandene Zeitaufwand ansprechen. Weiters sind für mich persönlich die folgenden Kriterien wichtig:

• Ein vernünftiger Quadratmeterpreis. Leider sind bei vielen Vorsorgewohnungsangeboten die Quadratmeterpreise (zu) hoch.
• Das Vermietungsrisiko ist ausgelagert. Wenn garantiert ist, dass ich mich um die Vermietung nicht kümmern muss und es eine Sicherheit rund ums Thema Mieterausfall gibt (also einen Mietenpool), dann ist das ein Pluspunkt für mich.

Praxisbeispiel – Eigentumswohnung: Ein Klient von mir ist ca. 2010 in eine Miet-Kaufwohnung einer Genossenschaft gezogen. Einige Jahre später konnte er die Wohnung kaufen. Da in dieser Zeit die Immobilienpreise stark gestiegen sind, hatte er die Möglichkeit, die Wohnung weit unter dem Marktpreis zu kaufen. In dem Fall war es ein kompletter No-Brainer, die Wohnung zu erwerben – natürlich nur unter der Voraussetzung, dass es für ihn kein Problem darstellt, Kapital „zu binden“. Der Preisvorteil war so groß, dass es schon fast dumm gewesen wäre, die Wohnung nicht zu kaufen. Egal, ob er sie vielleicht mal vermietet oder in 10 Jahren doch wieder verkauft: Bei dem Preis hätte ich sie vermutlich ebenfalls gekauft – trotz meiner Ausführungen von oben.

Ein Bauherrenmodell ist für mich durchaus spannend. Der Aufwand ist gering bis nicht vorhanden. Die Rendite ist im Gegensatz zur Eigentumswohnung oder Vorsorgewohnung meist etwas höher. Bauherrenmodell ist natürlich nicht gleich Bauherrenmodell. Es gibt hier auch sauteure und sehr günstige Anbieter. Das heißt: Es kommt auch hier auf das einzelne Projekt an. Wenn ich in Immobilien investiere, dann ist ein Bauherrenmodell – neben einer wirklich günstigen Vorsorgewohnung und den oben besprochenen Kriterien – vermutlich meine erste Wahl. Die leichte Unsicherheit (in der Zukunft) beim Thema Steuern ist für mich einer der Punkte die in der Negativliste aufscheinen.

Praxisbeispiel – Bauherrenmodell: Es ist schwierig, hier in kurzer Form ein verständliches Beispiel darzulegen. Aber ich versuch’s einfach mal. Bei einem Bauherrenmodell kannst du immer zwei Phasen unterscheiden: die Bauphase und die Vermietungsphase. In der Bauphase hast du meist auf 3–4 Jahre verteilt dein Eigenkapital zu bezahlen. Das kann zum Beispiel 4 × 12.000 € sein. Im Gegenzug reduzieren diese Anlaufkosten deine Einkommensteuer, und du hast zum Beispiel eine Steuerersparnis von rund 4 × 5.000 €. In diesem Beispiel hast du also effektiv rund 30.000 € eingezahlt. Anschließend zahlst du 20 Jahre lang rund 3.000 € pro Jahr (nach Steuereffekten) zu. Am Ende des Tages hast du effektiv rund 90.000 € investiert. Nach Erreichen des Totalüberschusses (Rückführung aller Darlehen) bekommst du rund 8.000 € pro Jahr an Mieteinnahmen.

Ich finde offene Immofonds durchaus interessant. Sie sind einfach zu kaufen und zu verkaufen. Es ist kein Zeitaufwand oder Management nötig. Das hört sich für mich gut an. Aktuell bin ich allerdings in keinem offenen Immofonds investiert. Für mich ist der Anlagehorizont beim Großteil meiner Veranlagung 10 Jahre oder aufwärts. Da hat das Investment in einen offenen Immobilienfonds aufgrund der (niedrigeren) Renditeerwartungen für mich keinen Reiz.

Praxisbeispiel – Offener Immobilienfonds: Wenn du dir die langjährige Entwicklung seriöser offener Immobilienfonds ansiehst, landest du grob im Bereich von zwei bis drei Prozent pro Jahr nach Steuer. Aber Achtung: Solche Werte schwanken stark je nach Marktphase. Eine Momentaufnahme von vor ein paar Jahren sagt wenig über heute aus – schau dir die aktuellen Zahlen also immer selbst an, bevor du dich entscheidest.

Ein Großteil der erhältlichen Nachrangdarlehen reizt mich nicht. Um vernünftig investieren zu können, müsste ich mich mehr mit den einzelnen Anbietern beschäftigen. Das kostet wieder Zeit. Aufgrund der Steuer reißt mich das Rendite-/Risikoprofil bei den meisten Projekten aber ohnehin nicht vom Hocker. Vor allem schaffe ich mir mit einem Nachrangdarlehen kein laufendes, wiederkehrendes Einkommen – und das ist meiner Meinung nach ja durchaus der Reiz am Immobilieninvestment. Klar kannst du alle paar Jahre ein neues Nachrangdarlehen machen – aber eine echte Immobilie besitzt du dabei nie.

Ich sehe es aber durchaus als interessante Beimischung zu einem Gesamtportfolio (im Ausmaß von 5–10 % des Gesamtvermögens) – vor allem, falls du nicht selbständig bist und nur in dem Rahmen investierst, der dir eine steuerfreie Rendite garantiert und die Einkommensteuererklärung erspart. Nur der Vollständigkeit halber: Nachrangdarlehen gibt es nicht nur im Rahmen von Immobilieninvestments.

Praxisbeispiel – Nachrangdarlehen: Wir haben als Beimischung für Klienten bereits Nachrangdarlehen eingesetzt (und machen das nach wie vor). Die Immobilienentwickler, die wir empfehlen, kennen wir persönlich. Wir kennen die Projekte. Wir kennen deshalb auch das Risiko etwas besser. 😉 Die typischen Konditionen lagen dabei immer bei 6 bis 8 % p.a. für 2–5 Jahre. Die Höhe des Investments haben wir grundsätzlich immer in einem Ausmaß gewählt, das steueroptimiert war.

Fazit: Wann es sinnvoll ist, in Immobilien zu investieren

Du hast jetzt die gesamte Speisekarte des Immobilieninvestments gesehen – objektiv und subjektiv. Im Englischen gibt es den Ausdruck „food for thought“, und das Wortspiel passt hier ziemlich gut: Dieser Artikel soll dir vor allem als Denkanstoß dienen.

Ein Immobilieninvestment kann sinnvoll sein – wenn es zu deinem Ziel, deinem Zeithorizont und deinem restlichen Portfolio passt. Automatisch die beste Wahl ist es aber nicht.

Also: Welches Immobilieninvestment schmeckt dir am besten? Vielleicht hast du jetzt eine klarere Idee. Oder vielleicht hast du nach genauerer Betrachtung aktuell gar keine Lust mehr aufs Immo-Restaurant. Beides ist völlig in Ordnung.

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