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Der ultimative Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen - Teil 3

Das 1x1 des Immobilienkaufs - die 7 wichtigsten Faktoren

Das 1 mal 1 des Immokaufs

Michael Phelps Mission war es seine achte Goldmedaille zu gewinnen

In dem Moment in dem er bei den olympischen Spielen in Beijing 2008 im 200m Schmetterling Finale ins Wasser taucht wusste er, dass etwas furchtbar schief gegangen ist.

Wasser trat in seine Schwimmbrille ein. Nach ca. der Hälfte der Strecke war er hinter seinem Rivalen Milorad Cavic. Aber in dem Moment ist Phelps nicht mehr in Beijing. Er ist in Michigan – in einem nicht beleuchteten, dunklen Becken.

Sein Coach, Bob Bowman, hat Phelps trainiert um auf jede Überraschung vorbereitet zu sein. Unter anderem hat er mit Phelps auch trainiert wie er auf Schäden an seiner Schwimmbrille reagieren kann.

Phelps ist zurück in Beijing. Braucht er 19 oder 20 Züge? Nach 18 ist er nahe der Wand und hört das Publikum. Doch er weiß nicht, ob sie für ihn applaudieren oder für einen Gegner. Er sieht nichts. Trotzdem streckt er seine langen Arme, berührt das Touchpad. Hat er gewonnen oder nicht?

Als er endlich auf die Anzeigentafel blickt sieht er, dass er mit 1/100 Vorsprung und neuem Weltrekord gewonnen hat. Sein Coach hat ihn auf alles vorbereitet um die Goldmedaille zu gewinnen.

Anstatt im Schwimmen, gewinnst du die Goldmedaille beim Immobilienkauf, wenn du auf alle Möglichkeiten und Überraschungen vorbereitet bist

 Dein Lohn ist nicht der Weltrekord, aber du sparst Nerven, Zeit und Geld. Sehen wir uns ohne weitere Umschweife Faktor Nr. 1 an – die Vorbereitung.

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1.

Die Vorbereitung

Überleg dir im vorhinein möglichst genau wie deine Traumimmobilie sein soll.

Checkliste

Du kommst schneller und vermutlich gezielter zu deiner Traumimmobilie wenn du ein Bild davon im Kopf hast. Das gilt übrigens auch wenn du nur Mieten willst. 

  • Wieviel Quadratmeter? Wie viele Zimmer?
  • In welcher Lage? In welchem Stockwerk?
  • Mit oder ohne Garten?
  • Wie sieht’s mit Tiefgarage, Infrastrukturanbindung und öffentlichen Verkehrsmitteln aus?
  • Wie viel Haus/Wohnung kann ich mir leisten?
  • Und vieles mehr…

Warum solltest du dir vorher schon so viele Gedanken machen?

Das ist wie bei deinem Traumjob. Je genauer du weißt was du willst und was du nicht willst, desto eher findest du das richtige und um so schneller kannst du Entscheidungen treffen. Beim Kauf einer Immobilie kannst du mit diesem Wissen schneller handeln und bereits im Vorfeld ein ziemlich exaktes Finanzierungskonzept erarbeiten (da sind dann wieder wir behilflich).

Die Vorbereitung ist ähnlich wie die eines Sportlers auf ein Großereignis

Sportler wie Michael Phelps bzw. deren Trainer planen nicht nur alle Eventualitäten ein. Jeder Sportler hat einen exakten Plan um sein Ziel – zB die Goldmedaille – zu erreichen. Das sieht in etwa so aus…

4 Jahre Zeit bis zu Olympia. Was müssen wir machen, um perfekt dafür vorbereitet zu sein? Zuerst wird die Grobplanung gemacht – was ist das jeweilige Ziel?

Für welche Woche, welches Monat oder welches Jahr? Was wird dann am einzelnen Tag gemacht? Was wird dann in der einzelnen Einheit an diesem Tag gemacht?

Alles um das Ziel Goldmedaille zu erreichen

Wenn Marcel Hirscher am Morgen aufsteht, weiß er exakt was an diesem Tag am Plan steht. Damit er darüber nicht mehr nachdenken muss, sondern sich rein auf sein Ziel und den Weg dorthin konzentrieren kann. Deshalb sind für Sportler eine Grippeerkrankung und kleine Ausfälle so mühsam – sie werfen den Trainingsplan durcheinander. Der Zeitverlust tut weh. Wie bei Immobilien.

Denn eines ist bei Immobilien zu attraktiven (=günstigen) Preisen sicher…

Die sind ganz schnell weg

Meist binnen weniger Tage.

„Vorgestern haben wir endlich unsere Traumwohnung gefunden und gleich besichtigt. Heute wollten wir den nächsten Schritt mit der Maklerin besprechen und die sagt uns gleich zu Beginn des Telefonats, dass die Wohnung schon verkauft ist!“

Dieses Erlebnis ist keine Seltenheit.

Darum ist es wichtig, dass du im Vorfeld möglichst genau deine Traumimmobilie definierst. Am besten du erarbeitest schon im Vorfeld einen groben Finanzplan inkl. Finanzierungskonzept, denn dann kannst du wirklich schnell agieren. Übereilt zu kaufen bereust du später definitiv.

Jene Immobilien, die ohnehin teuer sind, findest du in einigen Wochen, vielleicht mit leicht reduziertem Preis, wieder in den Anzeigen

 Bei denen kannst du dann weiter verhandeln, denn da geht preislich meist noch was.

Der Grund dafür liegt auf der Hand: Wenn sich in der ersten Runde schon niemand gefunden hat, dann wird es auch mit leicht reduziertem Preis immer noch schwierig sein.

Apropos Preis der Immobilie. Bei den zwei nächsten Faktoren erfährst du, welche Zusatzkosten rund um den Immobilienkauf auf dich zukommen und bei welchen Kostenblöcken eine Nachverhandlung möglich und sinnvoll ist.

2.

Kostenaufstellung - Fakten

Zum Preis einer Immobilie musst du immer noch die Nebenkosten hinzurechnen.

Männchen mit Münzenberg

Der Immobiliengesamtkaufpreis setzt sich zusammen aus:

  • Preis der Immobilie
  • Maklergebühr (3,6%) – die ist verhandelbar
  • Vertragserrichtungsgebühr (ca. 2%) – da kann man mit dem Notar verhandeln
  • Grunderwerbssteuer (3,5%)
  • Grundbucheintragungsgebühr (1,1%)
  • Finanzierungskosten: Einerseits die Bearbeitungsgebühren für den Kredit (fair meist 1 %; viele Leute bezahlen 2-3 %) und andererseits die Eintragungsgebühr für die Hypothek (1,2%). Die Bearbeitungsgebühr ist wieder verhandelbar.

Das ergibt also in Summe Nebengebühren in der Höhe von rund 10%

 Wenn du dich selbst ein bisschen spielen willst und sowohl für die Eigentumswohnug oder das Haus einen Excelrechner haben möchtest, der dir exakt auswirft mit welchen Kosten du zu rechnen hast und wie viel „Eigentum“ du dir leisten kannst, dann haben wir eine gute Nachricht für dich…

Wir haben eine Excelmappe zusammengestellt, die dir dabei hilft herauszufinden, wie viel Immobilie du dir leisten kannst und wie sich das für deine Situation im Detail ausgeht. Wir haben den Rechner bewusst als Excel designt, damit du ihn jederzeit, auch ohne Internet, verwenden kannst.

Hol dir den „Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?“ – Rechner!

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Du kannst mit dem Rechner einerseits berechnen wie viel Kreditrate für deine Wunschimmobilie fällig ist und andererseits wie viel du dir leisten kannst, wenn du zum Beispiel nicht mehr als 1.200 Euro Rate zurückzahlen willst.

Klicke hier für den „Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?“ – Rechner!

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3.

Kostenaufstellung – „Drum herum“

Mit „Drum-herum“ möchten wir auf folgendes hinweisen…

Einrichtungsgegenstände

Bei einer gekauften Immobilie wirst du in der Regel nicht mehr die günstigste Küche, das alte Sofa, den Faltschrank und die nicht mehr ganz neuen Teppiche aus der alten Wohnung mitnehmen.

Überleg dir im Vorfeld (vor dem Immobilienkauf) wie hochwertig du dein „Eigentum“ einrichten möchtest. Beispiele mit 5 %, 10 % oder mehr des Kaufpreises – für schönere Einrichtungsgegenstände – sind keine Seltenheit.

Daraus ergeben sich folgende Gesamtkosten bei einer 250.000 € Wohnung…

250.000,- für den Immobilienkaufpreis

25.000,-  Nebenkosten (Gebühren, etc.)

25.000,- „Drum-Herum“ für eine schönere Einrichtung (Annahme)

300.000,- Gesamtsumme

Das ist ganz schön viel Geld…

Und führt uns zur nächsten Frage: Was ist ein angemessener Immobilienpreis?

4.

Ist der Preis der Immobilie o.k.?

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist, nutze einfach wieder unseren Immopreischeck…

Preisschild Haus

Mit diesem Rechner kannst du eine ganz grobe Orientierung bekommen, wo der veranschlagte Immobilienpreis liegt.

Mit diesem Rechner kannst du eine ganz grobe Orientierung bekommen, wo der veranschlagte Immobilienpreis liegt.

Der Rechner ist nur auf Eigentumswohnungen in den Landeshauptstädten begrenzt, da z.B. Einfamilienhäuser zu individuell sind und somit preislich schwer zu vergleichen sind.

Eine weitere gute Orientierung bekommst du beim Vergleichen mit ähnlichen Wohnungen in ähnlichen Lagen. Denn damit vergleichst du aktuelle Marktpreise und letztlich ist der erzielte/bezahlte Preis immer das was zählt.  Denn zu teuer würde bedeuten, keiner kauft die Immobilie um den verlangten Preis.

Deshalb ist die Vorbereitung so wichtig

Überleg dir im Vorfeld was du im Detail möchtest.

Alle diese Themen haben auch Auswirkungen auf den nächsten Punkt…

5.

Laufende Kosten

Kannst du dir die Traumimmobilie auch im laufenden Betrieb leisten?

Rechner, Bleistift und Block

Stell dir vor du gewinnst ein Auto. Und zwar ein 500 PS starkes. Der Gewinn ist cool, aber mit Versicherung, Spritverbrauch & Co stellt sich die Frage, ob du dir das Auto tatsächlich leisten kannst bzw. ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, es zu behalten.

Dasselbe gilt für das eigene Haus oder die Eigentumswohnung. An welche laufenden Kosten musst du denken?

A) Betriebskosten

Darin enthalten sind die anteiligen Kosten für Heizung, Wasser, Kanalgebühr, Müllentsorgung, Versicherungsprämie für das Gebäude, öffentliche Abgaben, Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Grünanlagen, usw.

Die Betriebskosten sind von der Größe der Wohnung abhängig. Je größer, desto höher. Als Richtwert, kannst du mit ca. 2 € pro m² Wohnfläche rechnen.

Im Allgemeinen werden die Betriebskosten bei deiner Eigentumswohnung etwas höher sein als bei einer Mietwohnung.

B) Individuelle laufende Kosten

Das sind die GIS, Strom, Internet und alle anderen Kosten, die für die Wohnung bzw. das Haus anfallen.

C) Kreditrate

Die Kosten fallen natürlich nur an, wenn du einen Kredit brauchst. Dazu mehr unter Teil 4 – Wie kommst du zur günstigsten, passendsten und besten Finanzierung für deine Immobilie?

Jetzt denkst du dir vielleicht, was interessieren mich so Kleinigkeiten wie Betriebskosten…

Hauptsache ich hab jetzt meine Wohnung dort wo ich schon immer wohnen wollte.

Das führt uns zum nächsten Punkt.

6.

Lage einer Immobilie

Worauf kommt’s wirklich an?

Haus und Lage

Der Immobilienmakler/Verkäufer sagt:  „Was sind die 3 wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Immobilie? Lage, Lage, Lage“.

Das ist aber nur die halbe Wahrheit.

Entscheidend ist nicht die aktuelle Lage

 Denn, dass eine Immobilie in Wien im 1. Bezirk mehr kostet als in Neulengbach ist augenscheinlich. Die korrekte Aussage lautet daher…

Entscheidend ist, ob die Lage der Immobilie eine realistische Chance hat sich zu verbessern

 Ob man in 10 Jahren sagt: „Ja, diese Wohnung/Haus war vom Investment her ein toller Kauf“, hängt davon ab, ob sich die Lage verbessert hat. Eine Wohnung im 1. Bezirk in Wien war vor 10 Jahren schon teuer und ist heute noch teurer. Die Wertsteigerung ist prozentuell vermutlich nahe am Durchschnitt für Wien.

Dazu ein Beispiel für eine signifikante Verbesserung der Lage…

In OÖ gibt es eine tolle Fachhochschule in Hagenberg.

Du hast Hagenberg vorher noch nie gehört? Da geht’s dir wie den meisten. Aber durch die FH und die dadurch einhergehende Ansiedlung von unzähligen Firmen, ist ein derartiger Bauboom gestartet worden, dass sich die Immobilienpreise durch verstärkte Nachfrage vervielfacht haben.

Konnte man das vor 10 oder 15 Jahren schon wissen?

 Jein, aber ab dem erfolgreichen Start der FH war das in gewissem Maße vorhersehbar.

Das gleiche geht aber auch in die andere Richtung. Wenn sich nahe von Wohngegenden plötzlich Gewerbebetriebe ansiedeln, oder andere nicht als erwünscht gesehene Einrichtungen, dann können Immobilienpreise auch darunter leiden.

Ob dein Immobilienkauf/Immobilieninvestment wirklich ein richtig guter Kauf ist, hängt also davon ab, ob die Lage der Immobilie in 5, 10 oder 15 Jahren besser oder schlechter geworden ist.

 Also geht es immer um das Entwicklungspotential der Lage

Der Punkt ist natürlich nicht mehr so relevant, wenn du für immer in dem Haus oder der Wohnung bleibst.

Vielleicht denkst du dir bezüglich der Lage auch folgendes…

„Über Wohngegenden, gute Lagen und evtl. aufstrebende Grätzeln hab ich mich eh schon mit meinen Eltern und Freunden unterhalten“.

Nicht so schnell…

7.

Nicht objektive Informationsquellen zum Thema Immobilienkauf

Oder warum du dir genau überlegen musst welchen Rat du annimmst…

Marionette

Studien haben gezeigt, dass Menschen die mit einer anderen Person essen, ca. 35 % mehr zu sich nehmen als wenn sie alleine essen. Bei 4 oder mehr Leuten ist es 75 %, bei einer Gruppe von über 7 Personen ist es fast 100 % mehr.

Wenn deine besten Freunde dick werden, dann steigt dein Risiko ebenfalls, dass du zunimmst. Wir werden beeinflusst, ohne dass wir es merken. Das kann in manchen Fällen auch gut sein. Wenn deine Freunde gute Noten haben, dann färbt auch das, auf dich ab.

Wenn du allerdings Roger Federer siehst, wie er Werbung für Gilette macht, solltest du dich fragen, ob er wirklich der Experte für Rasierer ist (nichts gegen Roger – wir finden ihn genial).

Und zwar bevor du ins Geschäft läufst und einkaufst

Die Werbung setzt natürlich darauf, dass du dir keine Gedanken darüber machst. Egal ob bewusst oder unterbewusst, der Werbespot soll dich dazu bringen etwas zu kaufen.

Bei fast keinem anderen Thema werden wir von so vielen Seiten beeinflusst und manipuliert wie beim Thema Immobilienkauf

Banken und Immobilienseiten machen es bewusst. Eltern und Freunde machen es unbewusst – aber auch sie beeinflussen uns. In vielen Fällen leider nicht positiv…

Eltern raten fast immer zum Immobilienkauf (sogar zu „Übergangswohnungen“)…

…weil sie selber damit gute (oder zumindest keine schlechten) Erfahrungen gemacht haben.

Folgende Fragen musst du dir dabei stellen:

  • Wie oft haben deine Eltern den Job bzw. Job und Wohnort gewechselt?
  • Wie hoch waren die Zinsen/Inflation, als deine Eltern gebaut/gekauft haben?
  • Wie hoch war der Anteil an Freunden/Bekannten/… die deinen Eltern beim Hausbauen geholfen haben und wie viele werden es bei dir sein?
  • Wie war die Preisentwicklung von Immobilien in den letzten 5, 10, 15 Jahren bevor deine Eltern eine Immobilie gekauft haben?
  • Welche alternativen Anlageformen (Fonds, Aktien, Anleihen) haben deine Eltern in Betracht gezogen?

Wenn du dir diese Fragen ehrlich und kritisch selbst stellst, dann wirst du vermutlich davon abkommen, deine Entscheidung nur auf Basis der Auskunft deiner Eltern zu fällen. Wie Roger Federer kein Experte für Rasierer ist, sind deine Eltern vermutlich keine Experten für den Immobilienkauf.

Bei uns ist es ähnlich – wenn du dich über Karriere & Finanzplanung von Akademikern mit uns unterhalten willst – perfekt. Da sind wir die Richtigen für dich. Wenn du dich zB über Opern mit uns unterhalten willst – sorry, da haben wir absolut keine Ahnung.

Vielleicht denkst du gerade an deine Freunde

Häufig umgibt man sich mit Freunden die ähnlich denken und einen ähnlichen Werdegang haben, wie man selbst. Das spricht dafür, dass man sich bei Freunden Infos holt – bei Notebooks, Handys und Urlaubszielen.

Aber warum solltest du bei so einem großen Investment wie einem Immobilienkauf, mit deinen Freunden darüber philosophieren, die vielleicht auch noch nie eine Immobilie gekauft haben und sich mit diesem Thema noch nie beschäftigt haben.

Selbst wenn sie kürzlich gebaut haben oder auch bald vorhaben eine Wohnung zu kaufen

Erinnere dich an den ersten Teil dieses Guides. Das gilt für deine Freunde wie auch für deine Eltern. Wie oft haben sie das schon gemacht? Wie viel “Übung” haben sie beim Hauskauf? Haben sie im nachhinein analysiert, ob ihre Entscheidungen richtig oder falsch waren?

Also bleiben nur mehr Immobilienprofis und Banken, oder?

Immobilienmakler und die meisten Banken schreiben pro Kauf. Bei manchen Werbungen bekommt man ja schon das Gefühl, dass man total verrückt ist, wenn man nicht sofort eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft. Warum ist das so?

BMW macht auch keine Werbung für Car-Sharing oder öffentliche Verkehrsmittel

Und eine Bank verdient bei einem selbst ausgehandelten Kredit (ohne professionelle Unterstützung – mehr dazu in Teil 4) prächtig.

Die meisten Immobilienmakler werden dir vermutlich nicht abraten eine Wohnung zu kaufen – in vielen Fällen können sie es auch gar nicht, da sie deine Situation nicht genau kennen. Sie schicken dich eher noch zu jemandem, der dir bei der Finanzierung helfen soll. Der verdient wiederum nur etwas, wenn’s zur Finanzierung kommt.

Also ist auch seine Motivation, dir den Kauf “auszureden” nicht besonders hoch…

Woher bekommst du dann objektive Entscheidungsgrundlagen zur Frage: Miete oder Kauf?

Viele Gedankenanstöße kannst du diesem Guide entnehmen. Einige Antworten kannst du dir auch selber geben, wenn du das Thema Immobilie einfach möglichst frei von Emotionen angehst.

EIn Icon von FiP.S

Deine nächsten Schritte...

Wenn du in deiner gesamten Finanzplanung – und das inkludiert natürlich den Immobilienkauf – auf alles vorbereitet sein willst, dann sprich mit uns.

Wir lassen dich nicht im verdunkelten Pool Runden schwimmen, wie der Trainer von Michael Phelps.

Wir zeigen dir, worauf es wirklich ankommt, wenn es um Finanzplanung für Akademiker geht.

Wenn du bereits deine Immobilie kaufen willst und den besten Kredit für dich finden willst dann klicke den folgenden Button…

Im nächsten Teil:
Wie kommst du zur günstigsten und besten Finanzierung für deine Immobilie?
Weiter zu Teil 4