Immobilienkredit - Wie du 10.000 € und mehr bei deiner Finanzierung sparst

Q: Welcher Zinssatz ist bei einem Immobilienkredit gut?

Gut ist ein Zinssatz dann, wenn er dem besten Angebot am Markt für dein konkretes Projekt entspricht, und nicht dann, wenn er unter irgendeinem Durchschnittswert liegt. Verlass dich beim Vergleich aber nicht blind auf den Effektivzins. Der wird von Banken trotz gesetzlicher Vorgaben immer wieder unterschiedlich gerechnet. Vergleiche stattdessen den Nominalzins plus alle zusätzlichen Kosten, also Bearbeitungsgebühr, Schätzkosten, Kontoführung und Co. Beim variablen Kredit schaust du zusätzlich auf den Aufschlag zum 3-Monats- oder 6-Monats-Euribor. Der Euribor ist für alle Banken gleich, der Aufschlag ist der Teil, der verhandelbar ist. Wie viel so ein Unterschied ausmacht, zeigt ein Fall aus unserer Beratung. Die Hausbank bot 2,50 % fix auf 20 Jahre, machbar wären 2,25 % gewesen (Zahlen aus 2017). Dieser eine Viertelprozentpunkt bedeutet bei 220.000 € Kreditsumme über die Laufzeit gut 6.000 €. Rechne Unterschiede deshalb immer in Euro aus, aber vergleiche nur Angebote mit gleicher Laufzeit und Fixzinsdauer direkt miteinander. Ein Kredit auf 35 Jahre kann in Summe nach mehr Zinsen aussehen als einer auf 30 Jahre und trotzdem das bessere Angebot sein.

Q: Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite in Österreich?

Eine einzige gültige Zahl gibt es nicht, weil dein Zinssatz aus zwei Teilen besteht. Der erste Teil ist der Referenzzinssatz, den der Markt bestimmt und der für jede Bank gleich ist. Der zweite Teil ist der Aufschlag der Bank, und der wird individuell für dich kalkuliert. Dazu kommt, dass es beim Zinssatz einen deutlichen Unterschied macht, ob du 5, 10, 15 oder 20 Jahre Fixzinsbindung wählst. Ein pauschaler „aktueller Zinssatz“ ohne diese Angabe sagt dir also wenig über dein eigenes Angebot. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, hängt vor allem an deiner Beleihungsquote, am Haushaltseinkommen, an der Art der Immobilie und an der gewünschten Fixzinsdauer. Zwei Personen können am selben Tag bei derselben Bank völlig unterschiedliche Angebote bekommen. Und jede konkrete Zahl, die hier stehen würde, kann in zwei Wochen schon wieder überholt sein. Was für dein Projekt aktuell wirklich möglich ist, zeigt sich deshalb erst in einer konkreten Bankausschreibung mit deinen Eckdaten.

Q: Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkredit?

Rechne mit rund 20 % des Kaufpreises. Diese Marke stammt aus den Kreditvergaberegeln, die bis Mitte 2025 verpflichtend waren (Stichwort KIM-Verordnung) und rund 20 % Eigenmittel vorsahen. Die Verordnung ist ausgelaufen, die Banken halten sich in der Praxis aber weiterhin an die damaligen Vorgaben, und auch die Finanzmarktaufsicht führt sie als Erwartung an eine solide Kreditvergabe fort. Deshalb landest du auch heute bei rund 20 %. In die Rechnung gehören auch die Kaufnebenkosten von rund 10 % vom Kaufpreis. Darin stecken 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % für die Eintragung deines Eigentums ins Grundbuch, 1,2 % für die Eintragung des Pfandrechts der Bank, dazu Vertrags- und Treuhandkosten sowie eine allfällige Maklerprovision von bis zu 3 % plus Umsatzsteuer. Ein Klient von uns hatte für eine Wohnung um 260.000 € genau 60.000 € auf der Seite, also knapp 23 %. Mit weniger geht es auch, wenn Einkommen und Sicherheiten stark sind, das ist dann aber Verhandlungssache mit der jeweiligen Bank.

Q: Welche Bank hat die niedrigsten Kreditzinsen in Österreich?

Keine Bank hat dauerhaft die niedrigsten Zinsen. Jedes Institut steuert seine Konditionen über den eigenen Risikoappetit und über zeitlich befristete Aktionen. Wer diesen Monat der Bestbieter für eine Wohnung mit hohen Eigenmitteln ist, kann beim knapp finanzierten Einfamilienhaus das schlechteste Angebot legen. Genau deshalb machen wir für unsere Klienten eine Bankausschreibung. Aus der Erfahrung von laufenden Finanzierungen wissen wir vorab, welche Banken für einen konkreten Fall vermutlich spannend sind und welche gerade generell gute Konditionen bieten. Bei diesen Banken holen wir die Angebote ein, verhandeln sie gegeneinander und fassen mit dem besten Angebot bei den anderen Banken noch einmal nach. Verglichen wird dabei möglichst mit gleicher Laufzeit und Fixzinsdauer. Das geht nicht immer auf, weil manche Banken bestimmte Fixzinsdauern gar nicht anbieten. Dann klären wir gemeinsam, was für dich passender ist, etwa ein günstigerer Fixzins auf 15 Jahre oder ein etwas teurerer auf 25 Jahre.

Q: Kann man ein Haus auf 30 Jahre finanzieren?

Ja, 30 Jahre sind in Österreich üblich und ohne Weiteres möglich, und auch 35 Jahre sind in der Praxis meistens kein Problem. Die Finanzmarktaufsicht nennt 35 Jahre als Obergrenze für eine solide Kreditvergabe. Entscheidend ist dabei dein Alter beim Kreditstart. Wer mit 30 Jahren (Alter) startet, für den sind 35 Jahre Laufzeit völlig unproblematisch. Wer mit 60 Jahren startet, für den wird es schwierig, weil der Kredit sonst weit in die Pension hineinläuft. Die zweite Grenze ist eine jährliche Kreditbelastung von maximal 40 % deines Jahresnettoeinkommens, wobei 13. und 14. Gehalt mitzählen. Das macht deinen Spielraum größer, als viele annehmen. Eine lange Laufzeit bedeutet übrigens nicht automatisch, dass du den Kredit auch so lange hast. Mit Sondertilgungen kannst du vorzeitig zurückzahlen. Prüfe dafür schon im Angebot, wie viel du pro Jahr ohne Pönale sondertilgen kannst. Und falls eine Pönale anfällt, wie hoch sie im Fall der Fälle ist und ob sich die Sondertilgung dann trotzdem auszahlt.

Optimal Finanzieren Zuletzt aktualisiert am 27.08.2026

Immobilienkredit: So sparst du richtig viel Geld

Inhaltsverzeichnis

Die Eigentumswohnung um 260.000 €
Das Haus um 310.000 €
Häufige Fragen zum Immobilienkredit in Österreich

Bei einem Immobilienkredit entscheidet sich meist in den ersten Wochen, ob du fünfstellig sparst oder fünfstellig verschenkst. Wir zeigen dir das an zwei echten Fällen aus unserer Beratung, einmal bei einer Eigentumswohnung und einmal bei einem Einfamilienhaus. Und zwar inklusive der Kosten, an die beim Vergleich fast niemand denkt.

Die wichtigsten Erkenntnisse

Zeitdruck ist der teuerste Faktor bei einer Finanzierung. Die Traumimmobilie ist gefunden, der Kredit muss schnell her, und genau dann wird das erstbeste Angebot unterschrieben.
Ein Viertelprozentpunkt klingt nach nichts. Bei 220.000 € auf 20 Jahre sind es gut 6.000 €.
Nicht nur der Zinssatz zählt. Auch die Risikoablebensversicherung rund um den Kredit ist über die Bank fast immer deutlich teurer als beim Bestbieter.
Die richtige Fixzinsdauer hängt an deiner Rate. Wer mehr zurückzahlen kann, fährt mit kürzerem Fixzins plus späterer Sondertilgung oft besser als mit langem Fixzins.
In beiden Fällen lagen zwischen dem ersten Bankangebot und der umgesetzten Lösung mehr als 10.000 €.

Anmerkung vorab: Die Grundidee hinter diesem Artikel hat sich nicht verändert. Deshalb haben wir die beiden Original-Fälle bewusst so im Artikel gelassen, wie sie damals gelaufen sind. Die konkreten Zahlen stammen aus dem Jahr 2017, den Artikel selbst haben wir im Laufe der Zeit an den relevanten Stellen aktualisiert. Je nachdem, wann du diesen Artikel liest, können aktuell günstigere oder teurere Konditionen möglich sein. Und jetzt viel Spaß beim Lesen 😉

Eine von Walter Hunts Erfindungen liegt mit fast 100%iger Wahrscheinlichkeit in deiner Wohnung

Trotzdem kennst du seinen Namen vermutlich nicht. Die Erfindung ist die Sicherheitsnadel. Das Patent dafür verkaufte Hunt allerdings für ein paar hundert Dollar – und zwar um 15 Dollar Schulden abzubezahlen.

Etwas Ähnliches machte er mit einem Gewehr, das er erfand. Er verkaufte das Patent dafür an die Gründer von “Smith & Wesson”. Keine Tantiemen, keine fortlaufenden Zahlungen. Das Patent war die Basis für eines der legendärsten Gewehre aller Zeiten – dem Winchester Repeater.

Hunt ging überhastet an die Dinge heran und dachte nicht lange darüber nach bevor er handelte.

Dasselbe passiert bei der Finanzierung von Häusern oder Wohnungen

Der Grund für das überhastete Vorgehen ist meistens (vermeintlicher) Zeitdruck. Die Traumimmobilie ist gefunden und jetzt muss schnell der Immobilienkredit her.

Die Konsequenz ist ähnlich wie bei Walter Hunt: Es wird Geld verschenkt

Sehen wir uns 2 echte Fälle an – einen Immobilienkredit für eine Wohnung und einen für ein Haus.

Die Eigentumswohnung um 260.000 €

Ein Klient von uns hat einen guten Freund an uns weiterempfohlen, der kurz davor war bei seiner Bank den Kredit für seine neue Eigentumswohnung zu unterschreiben.

Das war die Ausgangssituation

Es geht um eine Eigentumswohnung mit dem Kaufpreis von ca. 260.000 €.
Eigenmittel von 60.000 € sind vorhanden.

Mit allen Nebenkosten ging es schließlich um einen Kredit über ca. 220.000 €.

Der Immobilienkredit sollte insgesamt auf 20 Jahre laufen.

Wir teilen die Kosten auf zwei große Teile auf

A) Der Kredit & die Finanzierung an sich und
B) Die zusätzlichen Kosten rund um den Kredit (Versicherungen & Co)

A) Die Kosten des Immobilienkredits für die Wohnung

Der Klient hatte bereits ein Angebot der Hausbank – und zwar über 2,50 % fix auf 20 Jahre. Die Rate lag bei ca. 1.200 € pro Monat.

Die Nebengebühren lassen wir mal außer Acht, und konzentrieren uns nur auf die Zinskosten.

Bei 20 Jahren Laufzeit bedeutet das ungefähr einen Zinsaufwand von 60.000 € (Gesamtrückzahlung ca. bei 280.000 € ohne Nebengebühren).

Wir wussten mit dem ersten Blick, dass das besser geht…

Auf 20 Jahre wäre folgendes möglich gewesen:

2,25 % fix

Das bedeutet über die gesamte Laufzeit eine Ersparnis von knapp über 6.000 €.

Aber…das war noch immer nicht die beste Lösung für den Klienten

Was sich beim Finanzierungsplan herausgestellt hatte war, dass der Klient mehr als 1.200 € pro Monat an Kreditrate sparen konnte. Und zwar ohne, dass er an Lebensqualität verliert, weil er jeden Euro umdrehen muss.

1.500 € waren leicht möglich.

Hier die Finanzierung, die wir schließlich umsetzten

1,625 % fix auf 10 Jahre, mit einem variablen Anschlusszinssatz von 1,125 % plus den 6-Monats-Euribor.

Das bedeutet nur in den ersten 10 Jahren schon eine Ersparnis von über 10.000 € an Zinsrückzahlungen gegenüber dem Bankangebot.

Aber was ist, wenn die Zinsen extrem ansteigen NACH den ersten 10 Jahren?

Auch das haben wir simuliert. Der Klient zahlt in den ersten 10 Jahren etwas weniger als die Hälfte des Kredits zurück. Da er mehr sparen kann, macht er nach diesen 10 Jahren eine größere Sondertilgung und es bleiben nur mehr um die 60.000 € an Kredit übrig.

Hier wirkt sich der höhere Zinssatz nicht mehr so dramatisch aus

Der Klient entschied sich deshalb für den Kredit mit 10 Jahren Fixzins.

Wer doch die komplette Sicherheit will, wählt vermutlich den 2,25 % Fixzins auf 20 Jahre.

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B) Die Kosten drumherum bei der Wohnung

Die Bank hat in diesem Fall eine Risikoablebensversicherung über 200.000 € benötigt.

In den meisten Fällen bietet das die Bank mit an.

In so gut wie allen Fällen ist die Versicherung im Marktvergleich überteuert

In diesem Fall sahen die Zahlen so aus…

Bankangebot über die Ablebensversicherung lag bei ca. 13 € pro Monat.

Möglich war mit den selben Leistungen ca. 7 € pro Monat.

Das heißt auch hier war eine Ersparnis von ca. 1.500 € möglich.

Insgesamt war in diesem Fall also eine Ersparnis von mindestens 7.500 € möglich…

Durch die Fixzins-Variante auf 10 Jahre vermutlich über 10.000 €.</div
Wenn du glaubst, das ist viel…

Das Haus um 310.000 €

Die Klienten Sarah und Peter (wir haben die Namen geändert) waren eine Empfehlung eines bestehenden Klienten.

Sie hatten bereits 3 Bankangebote – aber sie waren sich nicht ganz sicher, ob diese wirklich die Besten sind…

Das war die Ausgangssituation

Es geht um ein Einfamilienhaus mit dem Kaufpreis von ca. 310.000 €. Mit Nebenkosten, etwas Sanierung & Co kommt man auf ca. 350.000 €.

Eigenmittel wurden “nur” 40.000 € verwendet.

Die Kreditsumme beträgt also 310.000 €.

Der Immobilienkredit sollte auf 30 Jahre laufen.

A) Die Kosten des Immobilienkredits für das Haus

Das beste Bankangebot aus den 3 Banken sah so aus…

Komplette variable Finanzierung mit 1,75 % Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor oder
Mischvariante mit ca. der Hälfte der Kreditsumme fix auf 15 Jahre mit 2,375 % und einem variablen Anschlusszinssatz von 1,5 % Zinsaufschlag auf den 3-Monats-Euribor. Die andere Hälfte nur variabel verzinst mit 1,75 % Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor.

Ehrlich gesagt, waren wir kurz mal schockiert… Das ist das beste Angebot von 3 verschiedenen Banken?!

Hier die Variante, die schließlich umgesetzt wurde…

1,625 % fix auf 10 Jahre über den gesamten Kreditbetrag.

Danach ein variabler Anschlusszinssatz von 1,25 % Zinsaufschlag auf den 6-Monats-Euribor.

Das heißt wir haben 10 Jahre totale Sicherheit und trotzdem einen besseren Zinssatz als bei der variablen Variante…

Wenn wir annehmen, dass der Zinssatz über die gesamten 30 Jahre komplett gleich bleiben würde, dann spart man sich in dem Fall ebenfalls wieder über 10.000 €.

Selbst wenn die Zinsen steigen, ändert das nichts an dem Fakt – da der variable Anschluss-Zinssatz ja auch günstiger ist

Auf 20 Jahre, wären übrigens wieder 2,25 % fixe Verzinsung möglich gewesen. Also ein günstigerer Zinssatz als auf 15 Jahre fix vom vorigen Bestangebot.

B) Die Kosten drumherum beim Haus

Auch hier geht’s hauptsächlich um die Risikoablebensversicherung.

Diesmal nicht von der Bank angeboten, sondern von einem Bekannten, der bei einer Versicherung arbeitet.

Sarah und Peter haben vom Bekannten ein Angebot erhalten bei dem sie ca. 10.000 € über die gesamte Laufzeit bezahlt hätten.

Möglich war in diesem Fall wieder die gleiche Leistung um 6.000 €

Nicht durch Zauberei, sondern einfach durch das Angebot vom Bestanbieter.

Insgesamt war in diesem Fall bei der Finanzierung und der Ablebensversicherung eine Ersparnis von knapp 15.000 € möglich…

Aber das ist nicht alles…

Was sich nicht in Zahlen aufwiegen lässt ist die Sicherheit…

Speziell im zweiten Fall wäre vielleicht eine Variante mit variablem Zinssatz gewählt worden.

Wenn hier die Zinsen, aus welchem Grund auch immer, schneller ansteigen, dann reden wir nicht mehr von 15.000 € Ersparnis, sondern von einem Vielfachen.

Im Worst Case kann der Kredit nicht mehr bedient werden und das Haus ist weg

Was für dich wichtig ist – vergiss die exakten Zinsangaben.

Zinsaufschläge können sich von Monat zu Monat komplett verändern und hängen vom jeweiligen Projekt ab.

Wichtig ist, dass du bei einer Finanzierung Unmengen an Geld entweder sparen oder verpulvern kannst…

Häufige Fragen zum Immobilienkredit in Österreich

Welcher Zinssatz ist bei einem Immobilienkredit gut?

Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite in Österreich?

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkredit?

Welche Bank hat die niedrigsten Kreditzinsen in Österreich?

Kann man ein Haus auf 30 Jahre finanzieren?

Deine nächsten Schritte

Du hast zwei Möglichkeiten…

Wenn du noch am Überlegen bist ob Kaufen oder Mieten besser ist… dann lies unseren ultimativen Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen.

Wenn bei dir die Finanzierung schon ansteht oder bald, dann kannst du dir hier ansehen wie wir dir dabei helfen können mehr als 10.000 € zu sparen…

So finanzieren Akademiker

Autor: Florian Märzendorfer

Co-Founder von FiP.S & Experte für Finanz-, Versicherungs- und Karrierethemen

Florian ist Co-Founder von FiP.S, einem auf Akademiker spezialisierten Finanz- und Versicherungsunternehmen. DerStandard, Die Presse, die Salzburger Nachrichten und zahlreiche andere Medienunternehmen berichten regelmäßig über seine Einschätzungen zu Finanz- und Karrierethemen. Zudem hält er Vorträge an Fachhochschulen und Universitäten in ganz Österreich und zählt zu den gefragtesten Experten für Uni- und FH-Absolventen, wenn es um Finanzplanung und Karriere geht.

Außerdem ist er Fan von indischem Essen, hasst Strandurlaube & verabscheut Beistrichregeln.