Vorsorgewohnung - Sinnvoll oder nicht?
Über 150 Kilometer, 5 Stunden Flugzeit, kein einziger Flügelschlag
Das sind die beeindruckenden Werte des Andenkondors. Er gehört zu den Neuweltgeiern und ist einer der mächtigsten Greifvögel der Welt. Seine Flügelspannweite von 3 m zählt zu den größten im Reich der Vögel. Ausgewachsene Geier bringen bis zu 15 Kilo auf die Waage. Genau das stellt den Andenkondor aber auch vor ein Problem.
Mit 15 Kilo abzuheben oder mit diesen riesigen Flügeln zu schlagen ist eine kleine Tortur. Eine Studie aus dem Jahr 2020 hat gezeigt, dass der Andenkondor nur 1 % seiner gesamten Flugzeit mit Flügelschlag verbringt. Den Rest der Zeit gleitet er. Unnötige oder nicht geplante Zwischenlandungen sind für den Kondor verheerend. Das bedeutet, dass die Entscheidung wann und wo er abhebt, zentral für seinen Erfolg ist, denn den größten Teil seiner Energieversorgung muss er für den Start verwenden.
Den größten Aufwand hast du zu Beginn. Wenn du’s richtig machst, dann ist dieser aber auch in einem vertretbaren Ausmaß. Für den Erfolg genau so entscheidend ist allerdings auch der laufende Aufwand. Der Andenkondor hat den Flug ohne Flügelschlag perfektioniert. Das gilt bei deiner Vorsorgewohnung ebenfalls – nach dem Kauf so effizient wie möglich zu handeln, in Bezug auf deinen persönlichen Zeit- und Energieaufwand. Wir besprechen in diesem Artikel deshalb:
- Warum ist eine Vorsorgewohnung als Anlage interessant?
- Was macht eine Vorsorgewohnung vielleicht mühsam und wie kannst du das vermeiden?
Bereit? Legen wir los…
Warum ist eine Vorsorgewohnung als Anlage interessant?
Bei einer Vorsorgewohnung wird ein Objekt errichtet, das von vornherein auf Vorsorge-Wohnungskäufer zugeschnitten ist. Du wirst selten eine 160 m² Wohnung als Vorsorgewohnung finden. Die Wohnungen sind tendenziell kleiner und somit einfacher zu vermieten.
Dein Gewinn besteht in dem Fall aus Mieteinnahmen und der (möglichen) Wertsteigerung der Immobilie an sich. Falls du generell mehr zu Immobilien als Investment wissen willst, dann empfehle ich dir unseren Artikel Immobilieninvestment – Alles was du wissen musst.
Was spricht jetzt für eine Vorsorgewohnung?
Du schaffst dir mit einer Vorsorgewohnung ein relativ sicheres, passives Einkommen (wie passiv es sein kann, besprechen wir noch in Punkt 2). In Niedrigzinsphasen kannst du die notwendigen Eigenmittel gering halten (20-30 %) und baust dir somit Immobilienvermögen auf, das laufend Geld abwirft. Eine Sache sollten wir gleich ansprechen:
Kannst du eine Wohnung ohne Eigenmittel kaufen, die sich nur durch die Mieteinnahmen selbst finanziert?
Jene Wohnung, die du ohne Eigenmittel kaufst und die sich durch die Mieteinkünfte selbst bezahlt, gibt es, aber selten bis nie bei Neubauprojekten. Um das zu erreichen, musst du vermutlich eine etwas größere Bruchbude kaufen und diese dann als 3er oder 4er WG teuer an Studenten vermieten. Die Frage, die man sich da dann stellen muss: Wieviel Aufwand und Kosten verursacht die Vermietung? Wann kommen die größeren Investitionen aufgrund von Reparaturarbeiten & Co? Wie viel Aufwand ist bereits vorher nötig, um so ein Objekt zu finden und dann auch zu bekommen?
Wenn du all das berücksichtigst, ist das “Schnäppchen” gar nicht mehr so toll. Wir sind kein Fan davon ein vermeintlich passives Einkommen in einen Zweitjob für den Käufer zu verwandeln 😉
Natürlich muss die Rendite vernünftig sein. Aber ob bei der Vorsorgewohnung in guter Lage jetzt 2,9 % Bruttomietrendite oder 3,15 % rauskommt, sollte egal sein. Der Unterschied ist für dein Immobilieninvestment irrelevant. Das was zählt ist der Aufbau von passivem, sicherem Einkommen. Und dafür eignet sich eine Vorsorgewohnung als Beimischung zu einem sinnvollen Gesamtportfolio durchaus. Trotzdem sollte erwähnt werden: Es ist natürlich keine Pflicht eine Vorsorgewohnung zu haben, um erfolgreich Geld anzulegen.
Insgesamt standen 19 Wohnungen zum Kauf. Die durchschnittliche Größe lag bei 55 m² pro Wohnung. Für ein sinnvolles Investment waren ca. 40.000 € an Anfangsinvestment notwendig und eine laufende Zuzahlung von ca. 100-200 € monatlich für 30 Jahre (mit mehr Eigenmittel ist weniger bis keine Zuzahlung notwendig). Danach ist die Vorsorgewohnung abbezahlt und alle Mieteinnahmen stehen als Cashflow bereit. Rechnet man mit einer Wertentwicklung der Immobilie von 1,5 % p.a. und einer Mietpreisanpassung von ca. 1,5 % p.a. dann bedeutet das, dass man über 30 Jahre insgesamt ca. 95.000 € bezahlt hat für eine Wohnung die nach 30 Jahren einen Wert von ca. 365.000 € hat und laufende Mieteinnahmen von 1.000 € monatlich erzielt.
Eine entscheidende Frage dabei ist natürlich: Wie viel Aufwand verursacht diese Wohnung jetzt in der laufenden Betreuung? Oder anders gefragt: Wie schafft man es so effizient wie der Andenkondor zu fliegen?
Was macht eine Vorsorgewohnung vielleicht mühsam und wie kann man das vermeiden?
Stell dir ein dreijähriges Kind vor (das ist ungefähr so schwer wie der Andenkondor), das versucht zu fliegen, indem es mit den Händen auf und ab schlägt. Selbst wenn du dem Kind die größten Flügel gibst, die es tragen kann, wird ein erfolgreicher Flug unwahrscheinlich bleiben. Den meisten geht’s beim sinnvollen Immobilieninvestment ähnlich. Sie wissen nicht so recht wie sie vom Fleck kommen sollen oder der Aufwand scheint schier unmöglich zu sein.
Du suchst dir auf willhaben ein Objekt und los geht’s. Das ist dann vergleichbar mit dem Kind, das sich mit angeschnallten Flügeln in den Grand Canyon stürzt und hofft, dass die Flügel funktionieren. Wenn du viel Glück hast, kommst du mit ein paar Schrammen davon, in einigen Fällen fliegst du tatsächlich und wenn du Pech hast, bist du tot. Wir bei FiP.S haben für unsere Klienten folgende Grundgedanken bei der Bereitstellung einer Vorsorgewohnung (und das sind gleichzeitig auch jene Punkte die mühsam werden, wenn man sie selbst macht):
- Kein Zeitaufwand bei der Suche & beim Kauf der passenden Immobilie
Du sollst nicht durchgehend auf willhaben, Immoportalen, Apps und im Freundeskreis nach potenziellen Investmentmöglichkeiten suchen müssen. Du sollst auch keine Wohnungen besichtigen müssen und dich fragen, ob der Deal gut, schlecht oder nur ok ist. Weiters sollst du dich nicht um den richtigen Notar kümmern müssen oder wie der Kaufvertrag im Detail auszusehen hat. All das kostet Zeit und Nerven. - Keine Unsicherheit bezüglich des Zustands der Wohnung
Wenn du eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufst, dann weißt du nie ganz genau wie der Zustand ist. Wir arbeiten nur mit Partnern, bei denen wir wissen, dass die Bausubstanz absolut top ist. Es geht nicht darum Luxusdomizile zu bauen, aber eine Bruchbude als Vorsorgewohnung macht nur beim Betrachten am Papier Spaß und in der echten Welt nerven die Probleme, die damit einhergehen und kosten womöglich einen beträchtlichen Teil der Rendite.
- Kein zusätzlicher Zeitaufwand bei Mietersuche, Mietermanagement & Co
Egal ob es der reibungslose Mieterwechsel, die Schlüsselübergabe, das Mahnwesen, die Wertsicherung oder ein anderes Mietermanagement-Thema ist. Genau mit dem sollst du dich nicht beschäftigen müssen. Das soll über eine sehr gute Hausverwaltung erledigt werden. Eine gute Hausverwaltung sollte auch die Unterlagen für eine einfache steuerliche Abwicklung bereits aufbereiten. Wenn du das alles selbst machst, hast du mit deiner Vorsorgewohnung bald einen Zweitjob, anstatt eines passiven Einkommens. Falls du dir gerade denkst: Aber das kostet ja bestimmt eine Lawine?! Nein. Du bist hier je nach Objekt und Lage bei 25 – 30 € pro Monat + einer Monatsmiete für den Wechsel eines Mieters. Dafür kannst du in ganz Österreich Wohnungen kaufen und bist nicht an deinen Wohnort gebunden. Und nochmals: Eine Vorsorgewohnung soll passives Einkommen bringen und nicht einen Zweitjob. - Abwicklung der notwendigen Finanzierung
Wenn wir Immobilienprojekte konzipieren, dann klären wir im Vorhinein bereits mit passenden Banken wie und in welchem Ausmaß eine Finanzierung für potenzielle Käufer möglich ist – damit du dich auch um das nicht kümmern musst. Die Zeit, um zu 5 Banken zu laufen und dann nachzuverhandeln, um hoffentlich das beste Angebot zu bekommen, sparst du dir damit also auch. Bei uns ist garantiert, dass du den besten Finanzierungsdeal bekommst. - Wenn gewünscht: Mietenpool
Bei einem Mietenpool werden die Mieten der teilnehmenden Eigentümer in einen gemeinsamen Topf geworfen. Daher ist auch der Leerstand einer einzelnen Wohnung nur mit einem kleinen Teil wirksam, weil das Risiko des Leerstands auf alle Teilnehmer des Mietenpools aufgeteilt wird. Nehmen wir an 10 Wohnungen sind im Mietenpool. Jede Wohnung erzielt Mieteinkünfte von 400 € pro Monat. Insgesamt also 4.000 € pro Monat. Genau deine Wohnung steht jetzt für ein Monat leer. D.h. anstatt 4.000 € kommen nur 3.600 € in den Mietenpool die auf alle 10 Wohnungen aufgeteilt werden. D.h. du verlierst nicht 400 € in diesem Monat, sondern nur 40 €, weil jeder der Teilnehmer am Mietenpool nur 360 €, statt der üblichen 400 € erhält. Dein finanzielles Risiko im Falle des Leerstands ist somit deutlich reduziert. Ob ein Mietenpool gewünscht ist oder nicht, entscheiden die Eigentümer der Vorsorgewohnungen bei jedem einzelnen Projekt.
Genau mit diesen Themen bzw. möglichen Problemen solltest du dich bestmöglich NICHT beschäftigen müssen. Eine Vorsorgewohnung soll nicht so viel Aufwand verursachen wie ein 7-Gänge Haubenmenü, das du selbst kochst. In unserer Welt soll es für dich wie ein Crock-Pot Essen sein – du hast einmal kurz Aufwand, indem du alles in den Topf wirfst, dann drückst du auf den Knopf und 10 Stunden später hast du ein perfektes Gericht, das so gut schmeckt wie das Haubenmenü.
- I would argue with my girlfriends, and even today it’s my wife, “I don’t do that. That’s not a problem that I solve.” I still argue that with my mother when she hands me little to-do’s. I just don’t do that. I would rather hire you an assistant. This was true even when I didn’t have money.
Der Satz That’s not a problem that I solve von Naval Ravikant dient mir selbst als Reminder und Leitsatz in vielen Situationen. Es gibt gewisse Dinge, welche man sinnvollerweise besser nicht selbst macht (auch wenn man es könnte). Für die meisten gehört die aktive Suche nach der passenden Vorsorgewohnung bzw. Wohnung zum Vermieten dazu. Das Mietermanagement & alles Drumherum sollte für die meisten ebenfalls unter diesen Leitsatz fallen.
- Time is the only thing that, once loaned, can never be paid back, and therefore the one resource we really need to be careful to apportion wisely. – Massimo Pigliucci
Genau mit diesem Gedanken gehen wir bei FiP.S für unsere Klienten das Thema Vorsorgewohnung an. Natürlich kannst du versuchen, das alles auch selbst zu managen, aber du solltest dabei überlegen wie viel Geld deine Zeit wert ist und ob du oder ein Profi ein besseres Ergebnis erzielt. Du bist vermutlich nicht wie das 3-jährige Kind, das sich mit den selbst gebauten Flügeln in den Grand Canyon stürzt, aber bist du so effizient wie der Andenkondor, wenn du alles selbst machst?
Häufige Fragen zur Vorsorgewohnung in Österreich
Was ist eine Vorsorgewohnung?
Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung ist eine Wohnung, die du nicht selbst bewohnst, sondern von Anfang an als Anlage kaufst und vermietest. Die Projekte sind von vornherein auf Anleger zugeschnitten. Die Wohnungen sind tendenziell kleiner und dadurch einfacher zu vermieten, eine 160-m²-Wohnung wirst du als Vorsorgewohnung selten finden.
Dein Ertrag besteht aus zwei Teilen. Den laufenden Mieteinnahmen und der möglichen Wertsteigerung der Immobilie. Ziel ist der Aufbau eines relativ sicheren, passiven Einkommens, das nach der Kreditlaufzeit als monatlicher Cashflow zur Verfügung steht.
Was ist der Unterschied zwischen Vorsorgewohnung und Eigentumswohnung?
Was ist der Unterschied zwischen Vorsorgewohnung und Eigentumswohnung?
Rechtlich ist eine Vorsorgewohnung auch eine Eigentumswohnung. Der Unterschied liegt im Zweck. Eine klassische Eigentumswohnung kaufst du, um selbst darin zu wohnen. Eine Vorsorgewohnung kaufst du, um sie zu vermieten und Vermögen aufzubauen. Entsprechend sind Vorsorgewohnungen meist kleiner geschnitten und auf gute Vermietbarkeit optimiert.
Dazu kommen steuerliche Unterschiede. Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kannst dir beim Kauf vom Bauträger unter bestimmten Voraussetzungen die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückholen. Genau deshalb werden Vorsorgewohnungen oft als eigene Kategorie vermarktet und nicht einfach als normale Wohnung.
Kann ich eine Vorsorgewohnung an mein Kind vermieten?
Kann ich eine Vorsorgewohnung an mein Kind vermieten?
Ja, grundsätzlich kannst du eine Vorsorgewohnung auch an dein Kind vermieten. Damit das Finanzamt die Vermietung steuerlich anerkennt, muss sie aber fremdüblich sein. Das bedeutet einen schriftlichen Mietvertrag zu marktkonformen Konditionen, eine ortsübliche Miete und tatsächliche, getrennt geleistete Mietzahlungen, so wie du sie mit jedem fremden Mieter vereinbaren würdest. Vermietest du deutlich unter Marktniveau, kann das Finanzamt die Anerkennung versagen. Dann verlierst du den Vorsteuerabzug und die Möglichkeit, Werbungskosten wie Zinsen oder Abschreibung geltend zu machen.
Besonders heikel ist die Vermietung an ein Kind, dem du noch Unterhalt schuldest, etwa während des Studiums. Solche Mietverhältnisse werden vom Finanzamt steuerlich nicht anerkannt. Damit fallen Werbungskosten wie Zinsen und Abschreibung weg, und auch die Umsatzsteuer-Seite samt Vorsteuerabzug steht auf wackeligen Beinen. Bei einem selbsterhaltungsfähigen Kind ist die fremdübliche Vermietung dagegen machbar. Vor so einer Konstruktion zahlt sich ein Gespräch mit einem Steuerberater in jedem Fall aus.
Wie finanziert man eine Vorsorgewohnung?
Wie finanziert man eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung finanzierst du üblicherweise mit einer Kombination aus Eigenmitteln und Bankkredit. Als Richtwert gilt die Vorgabe der Finanzmarktaufsicht an die Banken mit rund 20 % Eigenmitteln, bei Anlageobjekten verlangen Banken teils etwas mehr. Die laufende Kreditrate wird zu einem großen Teil durch die Mieteinnahmen gedeckt.
Je nach Eigenmitteleinsatz bleibt eine monatliche Zuzahlung übrig oder die Wohnung trägt sich weitgehend selbst. Bei einem Beispielprojekt aus unserer Praxis waren ca. 40.000 € Anfangsinvestment und eine Zuzahlung von ca. 100 bis 200 € monatlich über die Kreditlaufzeit nötig. Danach ist die Wohnung abbezahlt und die Mieteinnahmen stehen als laufender Cashflow zur Verfügung.
Welche Rendite bringt eine Vorsorgewohnung?
Welche Rendite bringt eine Vorsorgewohnung?
Bei Vorsorgewohnungen in guter Lage bewegt sich die Bruttomietrendite oft um die 3 %. Dazu kommt die mögliche Wertsteigerung der Immobilie selbst. Ob die Mietrendite im Detail bei 2,9 oder 3,15 % liegt, ist dabei zweitrangig. Entscheidend ist der langfristige Aufbau von relativ sicherem, passivem Einkommen.
Die Gesamtrendite hängt von Kaufpreis, Lage, Finanzierungskosten, Leerstand und der tatsächlichen Wertentwicklung ab. In einer Modellrechnung mit 1,5 % Wertsteigerung und 1,5 % Mietanpassung pro Jahr wird aus einem Gesamteinsatz von ca. 95.000 € über 30 Jahre eine abbezahlte Wohnung im Wert von ca. 365.000 € mit rund 1.000 € Monatsmiete. Solche Rechnungen sind Annahmen, keine Garantien. Die tatsächliche Entwicklung kann besser oder schlechter ausfallen.
Falls du bereits Klient von uns bist, dann informieren wir dich laufend über neue Immobilieninvestments – egal ob Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell. Im verlinkten Artikel findest du übrigens auch eine Berechnung bzw. Gedanken zum Vergleich Immoinvestment vs. andere Anlagen. Falls du noch nicht mit uns zusammenarbeitest, dann habe ich zwei Vorschläge für dich…
1. Hol dir unseren ultimativen Finanzplanungsguide.
Dort erfährst du welche Versicherungen du unbedingt brauchst, welche Finanzplanungsfehler du vermeiden musst und wie du in allen Bereichen zu Boni für Uni- & FH-Absolventen kommst. Außerdem lernst du uns und unsere Denkweise noch näher kennen 🙂
2. Sprich sofort mit uns und starte mit deiner smarten Finanzplanung – österreichweit per Video. Kostenfrei. Online. Unverbindlich.
Alles was du als AkademikerIn wissen musst wenn’s um deine Immobilie geht.
Erfahre worauf es wirklich ankommt und welche Fehler zu vermeiden sind…
Was du über Bitcoin wissen solltest und was du machen musst, damit du deine Bitcoins nicht verlierst
