Hauskredit und Wohnungskredit: Wie viel Geld brauchst du um eine Immobilie zu kaufen? (inkl. der 2 wichtigsten Faktoren für eine Bank)

Hauskredit und Wohnungskredit: Wie viel Geld brauchst du?

Was hat Skispringen mit deinem Hauskredit bzw. Wohnungskredit zu tun?

Wenn du dir einen Skisprung-Wettbewerb ansiehst, dann wird relativ schnell klar, dass es nicht nur darum geht wie weit die Athleten springen. Um einen Skisprungwettbewerb zu gewinnen, braucht man die höchste Punktzahl. Die berechnet sich aus der Weite, den Windpunkten, den Haltungsnoten und aus welchem Gate der jeweilige Athlet gestartet ist. Die Skispringer selbst haben schon oft gesagt: “Wenn du kein Insider bist, dann kennst du dich nicht aus”.

Wie exakt sich die Punkte nach einem Sprung berechnen, ist also fast eine eigene Wissenschaft und als Laie schwer zu durchschauen.

Wenn es um die Bewertung einer Finanzierung durch die Bank geht, dann ist das sehr oft ebenfalls schwer zu durchschauen

Auch dort gibt es eine Vielzahl von Regeln, Bewertungskriterien und scheinbar undurchschaubaren Vorgaben. Wenn du einen Hauskredit oder Wohnungskredit benötigst, dann ist für dich eigentlich nur spannend:

  • Wie viel kostet mich der Kredit bzw. welche Konditionen bekomme ich (und kann/will ich mir das leisten)?
  • Wie komme ich zu besseren Konditionen?

Die zwei Fragen werden allerdings durch die bereits angesprochenen Regeln und Bewertungskriterien beantwortet. Deshalb solltest du in Grundzügen darüber Bescheid wissen. Das Ganze ist auch gar nicht so kompliziert, wie’s auf den ersten Blick scheint – speziell nachdem du diesen Artikel gelesen hast.

Wir werden uns unter anderem folgende Punkte im Detail ansehen:

  1. Wie viel Eigenkapital ist notwendig für eine vernünftige Finanzierung bzw. wie bewertet das ganze eine Bank?
  2. Wie viel Einkommen brauchst du, um vernünftig finanzieren zu können und wie berechnet das wiederum eine Bank?
  3. Wie wirkt sich das ganze in Kombination auf deine Kreditkonditionen aus?

Legen wir los…

1.

Wie viel Eigenkapital ist beim Haus- oder Wohnungskauf wirklich notwendig?

Und wie bewertet das ganze eine Bank?

Wieviel Eigenkapital Hauskredit oder Wohnungskredit

Speziell rund um’s Thema Eigenmittel kursieren viele Märchen…

  • “Mindestens 1/3 des Kredits.”
  • “Gar keine Eigenmittel geht auch.”
  • “Blablabla”

Die Wahrheit ist: Es gibt keine Pauschalantwort darauf, wie viel Eigenmittel notwendig sind. Es gibt aber ein paar Fakten die (fast) immer gelten:

Je mehr Eigenmittel du hast, desto besser (das ist eigentlich ein No-Brainer).
Sobald die Bank einen “Blankoanteil” finanzieren muss, wird die Kondition schlechter.

Was bedeutet in diesem Zusammenhang jetzt “Blankoanteil”?

Nehmen wir an du kaufst eine Immobilie um 500.000 € (inkl. aller Nebenkosten). Eigenmittel bringst du 40.000 € mit. Die Bank schätzt bzw. setzt deine Immobilie jetzt allerdings mit nur 400.000 € in ihrer Kalkulation / Schätzung an.

Aus Banksicht hast du jetzt also einen Gesamtwert von 400.000 € Immobilienwert + 40.000 € Eigenmittel. Somit bleiben 60.000 € übrig, für die keine Sicherheit vorliegen. Das ist der Blankoanteil. (Anmerkung: Das ist eine sehr vereinfachte Darstellung, im Großen und Ganzen funktioniert es aber so.)

Ein Großteil der Banken will grundsätzlich gar keine Finanzierung mit Blankoanteil

Wenn sie das Projekt doch finanzieren, dann wird die Kondition (= dein Zinsaufschlag) schlechter. Diese Situaton gilt es also unter allen Umständen zu vermeiden. Denn wenn das der Fall ist, dann passiert folgendes…

Erstens schränkst du deine Möglichkeiten bei der Auswahl des Bankinstituts stark ein (wenn 8 von 10 Banken sagen, dass sie nicht finanzieren, dann ist das eher suboptimal) und zweitens wirst du definitiv keine Top-Konditionen bei deinem Hauskredit bzw. Wohnungskredit bekommen (auch wenn dir das die Bank, die es dann macht vielleicht erzählt 😉 ).

Wie viel Eigenmittel solltest du jetzt unbedingt haben?

Wie oben erwähnt, gibt es keine Pauschalantwort darauf. Ein absolutes Minimum sollte folgendes sein: Die gesamten Kauf- und Finanzierungsnebenkosten solltest du unbedingt aus Eigenmitteln abdecken können. Am besten sogar noch etwas mehr. Das bedeutet, dass du in den meisten Fällen mindestens 10 % an Eigenmitteln mitbringen solltest – besser aber 15 %.

Nochmals erwähnt: Das bedeutet nicht, dass mit weniger Eigenmittel keine Finanzierung möglich ist oder du keinen vernünftigen Hauskredit bzw. Wohnungskredit bekommst. Wie sinnvoll die Finanzierung sein wird, ist allerdings zu hinterfragen.

Natürlich ist die Betrachtung der Eigenmittel nur die halbe Miete (no pun intended)

Wenn du 3.000 € brutto verdienst, Eigenmittel von 200.000 € hast, aber eine Immobilie um 1.000.000 € kaufst, dann würdest du zwar 20 % Eigenmittel mitbringen, doch du wirst dir den Kredit trotzdem nicht leisten können. In dem Fall verdienst du einfach zu wenig. Wie viel Einkommen wirklich notwendig ist, wie die Bank das bewertet und wie du das persönlich bewerten solltest, sehen wir uns in Punkt 2 an.

2.

Wie viel Einkommen brauchst du um dir dein Wunschhaus / deine Traumwohnung leisten zu können?

Und wie berechnet das ganze eine Bank?

Wieviel Einkommen brauchst du für deine Immobilie?

Eigentlich ist die Headline falsch. Richtig müsste sie lauten: “Wie viel FREI verfügbares Einkommen brauchst du um dir dein Wunschhaus leisten zu können?”

Denn es geht im Grunde darum, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt, um einen Hauskredit (oder Wohnungskredit) bedienen zu können. Im Grunde geht’s darum eine Haushaltsrechnung zu machen um herauszufinden, ob die Kreditraten für dich leistbar sind.

Das heißt du nimmst dein monatliches Einkommen (inkl. 13. und 14. Gehalt) und ziehst davon alle deine Ausgaben (Betriebskosten der Immobilie, Energie, KFZ, Versicherungen, Lebenserhaltungskosten,…) ab.

Das was übrig bleibt, ist deine zumutbare Kreditrate

Um das Ganze etwas zu veranschaulichen und im Detail darauf einzugehen was noch zu beachten ist, machen wir ein Beispiel.

Sagen wir du kaufst gemeinsam mit deinem Partner eine Immobilie inkl. aller Nebenkosten um 500.000 €. Die Höhe der Eigenmittel die ihr für den Kredit verwendet ist 100.000 €. Weitere 20.000 € behaltet ihr euch als Liquidität / Notgroschen (du solltest NIEMALS dein gesamtes Erspartes verwenden).

Somit bleibt 400.000 € als notwendiger Kredit übrig. Nehmen wir an ihr habt ein gemeinsames Einkommen von 5.000 € netto. Eure Gesamtkosten pro Monat betragen 2.400 € (Info: hier gilt übrigens der Wert ab Bezug der Immobilie; die jetzige Miete müsst ihr nicht mehr reinrechnen). Wenn ihr aktuell also zur Miete wohnt, dann könnt ihr die Mietkosten ignorieren. Bei 5.000 € Einkommen und 2.400 € Gesamtkosten bleiben 2.600 € frei verfügbar. DIe Haushaltsrechnung zeigt also, dass die zumutbare Kreditrate 2.600 € ist.

Bei 400.000 € Kredit geht sich das real leicht aus. Wenn wir von einem Durchschnittszinssatz von zum Beispiel 1,625 % auf 30 Jahre ausgehen, dann liegt die Kreditrate bei rund 1.405 €.

Die meisten Banken rechnen dann noch mit 4 % – 6 % Zins hoch

Auch das muss sich ausgehen, damit die Bank die Finanzierung macht. In dem oben beschriebenen Fall würde sich auch das ausgehen. Diese Hochrechnung wird übrigens auch gemacht, wenn man einen sehr langen Fixzins wählt. Das macht zwar nicht viel Sinn, da der Fixzins sicher niedriger ist, aber es wird meistens trotzdem als Kriterium verwendet.

Das hört sich jetzt alles etwas kompliziert an

So schlimm ist es nicht. Wir haben zu dem Thema Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? einen eigenen Excel-Rechner konzipiert. Du kannst dir den Rechner hier downloaden:

Kostenloser Download

Hol dir den “Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?” – Rechner

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Der Rechner kommt im Gesamtpaket mit unserem ultimativen Mieten vs. Kaufen Guide – dort kannst du im vierten Kapitel noch mehr zum Thema Finanzierung nachlesen.

Anklicken

Für dich persönlich ist vor allem mal wichtig, dass sich der Hauskredit ausgeht, ohne dass du dein gesamtes Verhalten verändern musst. Wenn sich der Kredit nur ausgeht, wenn du keinen Urlaub mehr machst, obwohl du vorher 10 Jahre lang jedes Jahr Urlaub gemacht hast, dann solltest du ernsthaft überlegen, ob du gerade eine gravierende Fehlentscheidung triffst.

Generell dient die Haushaltsrechnung also auch dazu, um abzuschätzen wie knapp oder einfach die Finanzierung für dich bzw. euch zu stemmen ist. Überleg’ dir und simuliere dabei auch ein Szenario wie:

  • Was ist, wenn plötzlich weniger Einkommen zur Verfügung steht? Geht sich das Ganze dann noch immer aus?
3.

Wie wirken sich die Eigenmittel und dein Einkommen jetzt auf die Kondition aus?

Konditionen

Um eine Top-Kondition (= niedrigen Zins bzw. Zinsaufschlag) bei deinem Wohnungskredit (bzw. Hauskredit) zu bekommen, wird es notwendig sein, dass sowohl ausreichend Eigenmittel vorhanden sind, als auch genügend Einkommen.

Speziell beim Eikommen geht’s vor allem darum, dass die Leistbarkeit gegeben ist

Wenn die Hochrechnung mit 4 % – 6 % funktioniert, dann ist das Thema Einkommen mal abgehakt. Ob du dann noch einen Überschuss von 1.000 € mehr oder nicht hast, ist im Grunde ein “soft fact”, aber in den meisten Fällen kein ganz hartes Entscheidungskriterium bei der Kondition.

Ähnliches gilt für die Eigenmittel

Ob du 45 % Eigenmittel oder 50 % Eigenmittel mitbringst, wird egal sein. Das wird an der Kondition im Großteil der Fälle nichts ändern. Wie oben erwähnt mögen Banken keinen “Blankoanteil”. Was sie gerne haben ist mehr Sicherheit. Das bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Kreditbetrag (inkl. Nebenkosten) leicht durch den Wert des Hauses gedeckt ist.

Zur Veranschaulichung nochmals ein Beispiel mit Zahlen:

Die Kauf- bzw. Baukosten betragen insgesamt 500.000 € inkl. aller Nebenkosten. Die Bank setzt für die Immobilie in ihrer Kalkulation 450.000 € an Wert an. Eigenmittel bringst du 200.000 € mit.

Du benötigst also 300.000 € Kredit. Die Bank hat keinen Blankoanteil – du hättest sogar noch einiges an Spielraum mit weniger Eigenmittel auch eine super Kondition zu bekommen.

Falls du dir gerade denkst…

Ja, das ist eh alles nett, aber ich kann die Eigenmittel ja nicht herzaubern, wenn ich nicht so viel habe. Was bringt mir das alles?

Ja, das stimmt natürlich. Dir sollen die Informationen einfach dabei helfen, um abschätzen zu können welche Faktoren bestimmen ob du mit richtig guten Konditionen rechnen kannst, oder nicht. Vor allem aber um darüber nachzudenken ob es vielleicht doch noch zu früh ist deine Immobilie zu kaufen…

Hier sind ein paar weitere Hinweise, wann es zu früh sein kann eine Immobilie zu kaufen.

4 Hinweise, dass dein Immobilienkauf möglicherweise verfrüht ist

4 Hinweise, dass dein Immobilienkauf möglicherweise verfrüht ist

1. Du hast nach dem Kauf absolut gar keinen “Notgroschen” mehr

Wenn sich der Kauf und die dazugehörige Finanzierung nur ausgeht, wenn du dein gesamtes Geld verwendest, ohne einen Liquiditätspolster übrig zu lassen, dann ist der Kauf vermutlich zu früh. Speziell falls deine Eigenmittelquote niedrig ist.

Egal wie viel Eigenmittel du mitbringst, du solltest dir immer einen Liquiditätspolster lassen.

Wenn du monatlich einen Überschuss von ein paar tausend Euro hast und sowieso innerhalb von 2-3 Monaten wieder 10.000 € oder mehr auf der Seite hast, dann ist es natürlich nicht so tragisch, wenn du zum Start fast gar keinen Notgroschen mehr hast.

2. Du verwendest keine oder fast keine Eigenmittel

Wie oben schon beschrieben, wird das fast zwangsläufig dazu führen, dass du schlechtere Konditionen erhältst. Auch wenn die Zinsen vielleicht niedrig sind, ist das nicht die beste Strategie.

3. Du überlegst die erste Wohnung bzw. das erste Haus zu kaufen, dass du besichtigst

Schnelle und gut durchdachte Entscheidungen sind toll. Manchmal geht’s einfach darum zu entscheiden und nicht ewig darüber nachzudenken. Im Falle eines Haus- oder Wohnungskaufs bin ich allerdings kein Fan von (zu) schnellen Entscheidungen. Wenn du überlegst, das erstbeste Haus bzw. die erstbeste Wohnung zu kaufen, dann ist die Entscheidung meist zu schnell gefallen.

Eine Ausnahme gibt es: In Teil 3 unseres ultimativen Mieten vs. Kaufen Guides gehen wir die 7 wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf durch. Wenn du die alle berücksichtigt und exakt durchgedacht hast und dein Objekt jeglichen Wunsch und Anforderung erfüllt, dann kann ein “schneller” Kauf eine super Entscheidung sein.

Kostenloser Download

Den Mieten vs. Kaufen Guide kannst du übrigens hier downloaden

Den Mieten vs. Kaufen Guide kannst du übrigens hier downloaden

inkl. unserer “Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?” – Rechner!

4. Du hast noch nicht mit den Nachbarn gesprochen

Wenn du eine Immobilie kaufst und die Gegend nicht kennst, dann solltest du mit mindestens 3 Nachbarn sprechen. Klopf’ einfach bei den unmittelbaren Nachbarn an, um herauszufinden wie die Nachbarschaft so ist und ob es spezielle Dinge gibt, auf die du achten solltest.

Du erfährst bei diesen Gesprächen vielleicht Dinge, die entscheidend für die Gesamtbewertung der Immobilie sein können.

Bevor wir zum Ende kommen, sollten wir noch eine Frage klären, die wir relativ oft von Klienten bekommen…

  • “Wenn das mit den Eigenmitteln und dem Einkommen so wichtig ist, wie kann sich dann jemand mit wenig Einkommen und Kindern ein Haus/Wohnung leisten?”

Meistens geht die Frage einher mit einem spezifischen Beispiel eines Pärchens, dass gerade etwas gekauft oder gebaut hat und es unvorstellbar ist, wie die sich das leisten können.

Die Antwort bzw. Antworten darauf sind relativ einfach:

Es sollte dir egal sein

Wie andere finanzieren oder ihren Hauskredit stemmen, hat nichts mit dir und deiner Situation zu tun. Nichtsdestotrotz hier die zwei wahrscheinlichsten Szenarien wie jemand mit scheinbar wenig Einkommen ein Haus oder eine teure Wohnung finanzieren / kaufen kann…

  • Die Eltern oder Großeltern steuern viel an Eigenkapital bei und/oder haben den Grund “gesponsert”.
  • Die Laufzeit des Kredits ist sehr lange (35 Jahre und aufwärts). Der Gesamtbetrag den man zurückzahlen muss, wird zwar dramatisch höher, aber die notwendige monatliche Rückzahlrate weniger.

Sehr oft ist es auch eine Kombination aus beiden Szenarien. Aber wie oben schon erwähnt, sollte dir das egal sein. Es kommt auf deine Situation an und nicht auf die der anderen. Das ist wie bei den eingangs erwähnten Skispringern. Bei denen macht es auch keinen Sinn, dass sie sich möglicherweise mit den Windbedingungen der Konkurrenten beschäftigen und sich ärgern, wenn die es besser hatten. Sie müssen sich auf ihren eigenen Sprung konzentrieren.

Genau wie du dich auf deine Situation bei einer Finanzierung konzentrieren solltest.

Nachdem du diesen Artikel gelesen hast, weißt du jetzt worauf’s ankommt.

Deine nächsten Schritte

Falls du dich fragst, wie du im Fall der Fälle dann zur besten Finanzierung kommst. Auch dazu findest du im ultimativen “Mieten vs. Kaufen Guide” Anhaltspunkte.

Den Guide kannst du dir hier downloaden inkl. unseren “Wie viel Immobilie kannst du dir leisten” – Rechner.

Den Guide kannst du dir hier downloaden inkl. unseren “Wie viel Immobilie kannst du dir leisten” – Rechner.

Ok… jetzt hab’ ich schon 3x auf den Guide verwiesen 😉

Du kannst natürlich auch sofort mit uns sprechen, wenn dein Immobilienprojekt schon sehr konkret ist. Wir machen eine komplette Bankenausschreibung & Co für dich. Um mehr zu erfahren klicke auf den Button…

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Autor: Florian Märzendorfer

Fan von indischem Essen, Finanzplaner & Co-Founder von FiP.S.

Hasst Strandurlaube & verabscheut Beistrichregeln.

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