Soll ich das Haus bzw. die Wohnung jetzt kaufen, da die Preise sowieso immer steigen?

Adolf Ehringer war der Besitzer eines kleines Reparaturladens

Wir schreiben das Jahr 1935. In der Nacht druckte er heimlich Anti-Nazi Flugblätter. Doch das blieb leider nicht unentdeckt. Ein Nachbar kam Ehringer auf die Schliche und drohte die Nazis zu informieren. Ehringer musste also so schnell wie möglich alle Flugblätter vernichten. Er fand Inspiration in einer Pasta-Maschine. Basierend auf der Idee der Pasta-Maschine baute Ehringer den ersten handbetriebenen Aktenvernichter.

Anstatt Teig in dünne Streifen zu schneiden, machte sein Aktenvernichter dasselbe mit Papier. Im nächsten Schritt baute er noch einen elektrischen Motor, doch kein Unternehmen wollte den Aktenvernichter produzieren. Erst als der Zweite Weltkrieg heftiger wurde und somit auch Geheimhaltung an Bedeutung gewann, lief das Geschäft an und Ehringer verkaufte seine Aktenvernichter weltweit. 

Das richtige Timing entscheidet oftmals über Erfolg oder Misserfolg.

Das gilt auch für deinen Haus- bzw. Wohnungskauf

Ohne der Intensivierung des Zweiten Weltkriegs wäre der Aktenvernichter von Ehringer kein Verkaufshit geworden. Allerdings genauso wenig, wie Ehringer den Verlauf der Geschichte beeinflussen konnte, können wir den Verlauf von Immobilienpreisen verändern. Deshalb stellt sich die berechtigte Frage, ob man sich ein Haus bzw. eine Wohnung jetzt kaufen soll, da die Preise sowieso immer steigen (ob das wirklich so ist, besprechen wir noch), oder eben noch warten sollte.

Zumindest habe ich genau diese Frage in den letzten Monaten oftmals von Klienten gehört. Dieser Artikel versucht dir ein Gedankengerüst zu geben, um für dich selbst eine Antwort auf die Frage zu finden.

Starten wir mit:

Bevor man darüber nachdenkt eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist klar, dass man kalkulieren sollte, ob man es sich überhaupt leisten kann bzw. will. Wir haben einen eigenen Kreditrechner gebaut, damit du zumindest ein ungefähres Gefühl dafür bekommst, wie du aktuell liegst. Spuckt der Rechner aus, dass es knapp wird, oder du noch sparen musst, bedeutet das nicht automatisch, dass das so ist. Es bedeutet nur, dass die Tendenz in diese Richtung geht. 

Wenn es sich ausgeht, wirst du auch vor der Frage stehen, ob du variabel oder fix finanzieren willst

Wir haben auch dazu bereits einen Artikel geschrieben: Fixzinskredit – 10, 15 oder 20 Jahre fix oder doch variabel? Was ist besser? Bei einem Kredit mit Fixzins hast du über eine gewisse Laufzeit die Garantie, dass sich deine Kredit-Rate nicht ändern kann. Bei einem variablen Kredit wird deine Rate laufend angepasst. Steigen die Zinsen, dann steigt auch deine Rückzahlrate. Fallen die Zinsen, dann musst du monatlich weniger zahlen. 

Mitte 2022 sah die Situation so aus:

Die Top-Kondition für einen 20-jährigen Fixzins lag bei 2,875 %. Im Vergleich dazu lag die Top-Kondition 6-8 Monate zuvor bei ca. 1 %. Wenn du über 30 Jahre finanzierst (die ersten 20 Jahre mit einem Fixzins, die letzten 10 Jahre dann variabel) dann hättest du, bei zum Beispiel 400.000 € Kredit, folgende Rückzahlraten zu leisten:

Bei 2,875 %: ~ 1.660 € monatlich

Bei 1 %: ~ 1290 € monatlich

Der Unterschied beträgt also fast 400 € monatlich. Ich will dich damit jetzt nicht nerven und dir zeigen, wie viel teurer eine Finanzierung seit Ende 2021 geworden ist (je nachdem wann du das liest, ist es inzwischen vielleicht wieder günstiger oder sogar noch teurer geworden), sondern wir können diese Änderung als Ausgangsbasis für die folgende Frage nehmen:

Was ist, wenn du alles variabel finanzierst?

Gerade in Zeiten höherer Fixzinsen, kann es verlockend sein, dass man variabel finanziert. Aktuell (Mitte 2022) würdest du bei einem variablen Zinssatz bei ca. 1 % landen – also das was man Ende 2021 noch als Fixzins bekommen hätte. Wenn man an eine Finanzierung denkt, sollte man sich überlegen welche maximale Zinssteigerung leistbar ist. Ab welchem Zeitpunkt bekommt man ein finanzielles Problem?

Benjamin Graham, der Vater der fundamentalen Wertpapieranalyse, sprach oftmals über das Konzept einer “Sicherheitsmarge”

Er sagte “the purpose of the margin of safety is to render the forecast unnecessary.”. Wir können dieses Konzept auch auf das Thema Kredit anwenden. Bei einem Fixzinssatz brauchst du keine Vorhersage, denn Zinsänderungen betreffen dich nicht und lassen dich somit kalt. Wenn du variabel finanzieren willst, dann musst du wissen, ab welchem Zinssatz du Probleme bekommst. Denn eines ist bei praktisch allen Lebens- und Finanzentscheidungen essenziell: Das Risiko des Ruins so gering wie möglich zu halten bzw. zu eliminieren.

Machen wir ein Beispiel dazu

Wenn wir bei den Zahlen von oben bleiben, dann solltest du unbedingt wissen, ab welcher monatlichen Rate du finanziell ins Straucheln kommst. Wenn du mit 1 % variabel finanzierst und auf 1.290 € Rückzahlungsrate (zur Erinnerung bei 400.000 € Kredit) kommst, dann sieht die Entwicklung bei einer Steigerung von je 0,5 % so aus:

Rate bei 1,5 %: ~ 1.380 €
Rate bei 2 %: ~ 1.480 €
Rate bei 3 %: ~ 1.690 €
Rate bei 3,5 %: ~ 1.800 €
Rate bei 4 %: ~ 1.910 €
Rate bei 4,5 %:  ~ 2.030 €
Rate bei 5 %: ~ 2.150 €
Rate bei 5,5 %: ~ 2.270 €
Rate bei 6 %: ~ 2.400 €

Stoppen wir hier mal. Bei einer variablen Finanzierung solltest du diese Kalkulation machen. Wenn du jetzt ein Haushaltseinkommen von 8.000 € netto hättest und dir monatlich 5.000 € frei zur Verfügung stehen, dann wird eines schnell klar: Du wirst bei diesem Kredit mit fast 100 %iger Sicherheit niemals in Bedrängnis kommen, ruiniert (= das Haus muss verkauft werden) zu werden. Denn damit wir auf 5.000 € kommen, müsste der Zinssatz auf fast 15 % steigen. Wenn das passiert, können ein Großteil der Länder bereits vorher ihre Schulden nicht mehr begleichen. Dieses Szenario ist also kurz- und mittelfristig sehr unwahrscheinlich. 

Du kannst die Sicherheitsmarge auch als Spielraum für Fehler bezeichnen

Egal um welche finanzielle Entscheidung es geht, wir sind immer von Wahrscheinlichkeiten abhängig. 100 %ige Gewissheit gibt es selten. Alle Annahmen, die wir über potenzielle Zinsentwicklungen anstellen, sind genau das: Annahmen. Und bei Annahmen sollten wir uns einen ausreichenden Spielraum für Fehler lassen.

Wenn zum variablen Zinssatz gegriffen wird, weil man sich den Kredit sonst schwer leisten kann, dann sollte man nicht finanzieren

Bei variablen Zinsen dient oftmals der 3-Monats-Euribor als Basis. D.h. du bekommst zum Beispiel den aktuellen 3-Monats-Euribor + 1 % variablen Zinsaufschlag als Zinssatz. Wenn der 3-Monats-Euribor bei 0 % liegt, dann ist dein Zins 1 %. Liegt er bei 0,5 %, dann ist dein Zins bei 1,5 %. Ende 2021 lag der 3-Monats-Euribor bei ~ -0,56 % (ja, das ist ein MINUS). Ende Juli 2022 lag er bei ~ 0,23 %. Das ist ein Sprung von fast 0,8 %. Im Oktober 2005 lag er bei 2,2 % (d.h. das wäre bei unserem Beispiel 3,2 % Zinssatz) und stieg bis in den Oktober 2008 auf fast 5,4 % (also 6,4 % Zinssatz) an. Anschließend fiel er wieder enorm schnell und seitdem befinden wir uns in der Niedrigzinswelt. 

Diese historischen Daten, sollen dir zeigen, dass sich Zinsen schnell und unerwartet entwickeln können

Du musst im aktuellen Umfeld vermutlich keinen Fehlerspielraum von 15 % Zins einbauen. Doch wenn 1-2 Prozentpunkte Steigerung bereits merklich weh tun, dann ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Welt des (finanziellen) Schmerzes auf dich wartet, nicht unbedingt sehr niedrig. Natürlich muss man auch beachten, wie lange bzw. ob man einen höheren Zinssatz überhaupt tragen kann. Diese Berechnungen dienen noch nicht dazu herauszufinden was die günstigste bzw. beste Lösung ist. Hier geht es einfach mal darum sich klarzumachen, welche Zinsschwankung für einen bereits unangenehm wird. Es geht um deine persönliche “margin of safety”.

Für mich kommt es hier auch nicht nur auf die finanzielle Betrachtung an

Dein emotionaler Zustand gehört ebenfalls evaluiert. Wenn sich eine Zahl am Papier schon schlecht anfühlt, dann kannst du davon ausgehen, dass der Zustand beim tatsächlichen Eintritt noch viel schlimmer ist. Unsere Kalkulation dient also nicht nur dazu den finanziellen Ruin abzuwenden, sondern auch ein emotionales Armageddon zu vermeiden. Natürlich steht aber die Frage im Raum:

Was ist jetzt die kostengünstigste und beste Variante?

Darauf gibt es leider keine Antwort. Denn wir müssten dazu die Zinsentwicklung der nächsten 5, 10, 20 bzw. 30 Jahre vorhersagen. Das ist unmöglich. Da kannst du genauso gut versuchen heute zu bestimmen wie das Wetter in genau 1289 Tagen und 3 Stunden ist. Man kann aber mit Wahrscheinlichkeiten arbeiten. Deshalb ist es so wichtig, dass man seine finanziellen Grenzen kennt. Denn selbst wenn wir glauben, dass etwas unwahrscheinlich ist, heißt das nicht, dass es unmöglich ist. 

Analysieren wir die aktuelle Situation und wie man darüber nachdenken könnte

Hier sind die Fakten mit Ende Juli 2022:

• Die langfristigen Zinsen sind in den letzten 12 Monaten stark gestiegen. Ein 20-jähriger Fixzins liegt aktuell bei ca. 2,75 % bis 3,25 %. 
• Sieht man sich in Europa die Schuldenstände der Staaten an und die gesamtwirtschaftliche Lage, dann ist ein dauerhaft hohes Zinsniveau (über 4-5 %) im mittelfristigen (bis zu 10 Jahre) Bereich eher unwahrscheinlich (ich würde das Szenario auf unter 10 % schätzen).
• Gleichzeitig kämpfen wir aktuell mit hoher Inflation und Energiepreisen, die vermutlich noch weiter steigen. 

Das bedeutet für dich als Kreditnehmer:

• Stehst du finanziell sehr gut da und kannst dir auch deutlich höhere Zinsen leisten, dann ist der variable Zins oder vielleicht eine Splitting-Variante (man macht zum Beispiel 50 % variabel und 50 % der Kreditsumme fix) durchaus spannend. 
• Stehst du finanziell eher schwächer da und bekommst bei höheren Zinsen sofort Probleme, dann stellt sich die Frage nach einem Splitting oder einer variablen Verzinsung meiner Meinung nach nicht wirklich. Du solltest eher einen Fixzins wählen.

Wie bereits erwähnt spielt auch die psychische Seite eine große Rolle. Wenn du finanziell super dastehst, du aber trotzdem eine 100 %ige Planungssicherheit haben willst, dann wird ein Fixzinskredit für dich trotzdem attraktiv sein. Sollten die Zinsen steigen, dann bist du froh einen Fixzins zu haben. Fallen die Zinsen jedoch, dann kannst du den Kredit auch umschulden. Mehr dazu in unserem Artikel: Umschuldung Kredit – Wann macht es Sinn deinen Immo-Kredit umzuschulden? Wenn der Zins deutlich günstiger geworden ist, dann zahlt sich die Umschuldung schnell aus.

Alles was wir bis jetzt behandelt haben, besprechen wir mit unseren Klienten, wenn es um die Finanzierung geht. Diese Punkte sollte man unbedingt durchdenken, bevor man überhaupt über die folgende Frage sinniert:

Wenn du es dir nicht leisten kannst, oder du bei einer kleinen Änderung nahe dem finanziellen und emotionalen Ruin bist, dann ist die Antwort darauf nein. Vor allem steigen Immobilienpreise nicht immer. Natürlich kommt das allen die jetzt gerade darüber nachdenken so vor, denn wenn man die letzten 10-15 Jahre betrachtet (wenn wir vom Jahr 2022 ausgehen), dann hat man nichts anderes gesehen.

Wenn du aktuell zwischen 30 oder 35 Jahren alt bist, dann kennst du nur steigende Immobilienpreise. Zumindest seitdem du aktiv auf die Preise achtest. Wir sind auf das Thema schon in unserem ultimativen Guide zum Thema Mieten vs. Kaufen eingegangen und ich habe mir das Thema auch in unserem Artikel Inflation: Was musst du wissen? Wie schützt du dich davor? angesehen. Immobilienpreise in Österreich steigen aber NICHT immer (sowohl real als auch nominal nicht). 

Sind denn die Preise aktuell überbewertet?

Die österreichische Nationalbank hat im Juni 2022 eine Analyse veröffentlicht, die zeigt, dass in Wien die Preise 40 % über dem Fundamentalpreisindikator liegen. Betrachtet man Österreich als Ganzes liegt der Wert bei über 30 %. Die ÖNB führt weiter aus, dass der Wohnbauboom vor dem Auslaufen stehen könnte und mit einem Überangebot an Wohnungen (ca. 50.000 im Jahr 2023) gerechnet wird. 

Gleichzeitig sind in den letzten 12 Monaten die Rohstoffpreise, unter anderem aufgrund der geopolitischen Situation, dramatisch gestiegen. Dies treibt Baupreise in die Höhe. Diese Entwicklung wird in Wellen (Preise fallen und steigen dann wieder) vermutlich so weitergehen. Aufgrund der höheren Zinsen werden sich einige Menschen das Bauen bzw. Kaufen nicht mehr leisten können (das hört sich hart an, ist aber leider Realität). Die Nachfrage könnte also zurückgehen. Aktuell ist es also praktisch unmöglich vorherzusagen, wie es mit den Preisen weitergeht, da unterschiedliche Kräfte in verschiedene Richtungen ziehen.

Niemand kann dir verlässlich sagen, ob die Preise real fallen oder steigen werden

Zumindest nicht, wenn man das Thema seriös betrachtet. Und dies sollte auch nicht dein erster Indikator sein, um über Kauf oder Bau zu entscheiden. Passt es aktuell zu deiner Lebenssituation oder wäre es ein Schnellschuss? Kannst du dir einen Kredit wirklich leisten, ohne dass dein Wohlfühlfaktor im Leben dramatisch abnimmt? Diese Fragen sind viel entscheidender (mehr dazu im bereits erwähnten Miete vs. Kaufen Guide). 

Ich weiß, die Ungewissheit was Preise angeht, ist mühsam

Aber es bringt nichts, dass du dich darüber ärgerst. Es ist sinnlos darüber zu lamentieren. Es ist nicht zu empfehlen sich deshalb finanzielle Fehlentscheidungen schön zu reden. Ja, meist wird beim Thema eigene Immobilie die emotionale Seite siegen und das ist ok so. Es geht vor allem darum zumindest komplett absurde (aus finanzieller Sicht) Entscheidungen zu vermeiden. 

Adolf Ehringer verwandelte eine prekäre Situation in einen Vorteil. Er machte aus der Not Flugblätter vernichten zu müssen eine Geschäftsidee. 

Auch wenn die Bau-, Kauf-, und Finanzierungslandschaft im Moment schwierig ist, kannst du dies vielleicht nutzen, um deine gesamte Finanzsituation zu optimieren, indem du intensiver darüber nachdenkst. Dann stehst du am Ende vielleicht besser da, als du dir aktuell vorstellen kannst.

Ich hätte da ein paar Ideen…