Kredit umschulden in Österreich: Wann sich eine Umschuldung lohnt

In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit dem Thema Kredit umschulden: Wann macht das Sinn, welche Kosten entstehen und wann lohnt es sich für dich tatsächlich? Die wichtigsten Antworten bekommst du vorab kompakt zusammengefasst.

Die beiden Kongressabgeordneten besuchten die US-Truppen und erfuhren, dass über 15 % der in Vietnam stationierten Soldaten heroinabhängig sind. Genauere Untersuchungen ergaben, dass 35 % Heroin ausprobierten und sogar 20 %, nicht „nur“ 15 %, abhängig sind. In der Folge wurde ein eigenes Programm gestartet, um die heimgekehrten Soldaten zu rehabilitieren. Doch dann passierte etwas, das alle überraschte.

90 % der heroinabhängigen Soldaten beendeten ihre Sucht fast von heute auf morgen. Nur einer von zehn Soldaten wurde rückfällig. Ausgelöst wurde die plötzliche „Heilung“ durch die drastische Veränderung der Umgebung (von Krieg und Vietnam zurück in die USA). Das Ergebnis war unerwartet, da die zu der Zeit gängige Meinung war, dass Heroinabhängigkeit ein nicht veränderbarer Zustand war.

Viele denken über ihren Kredit wie die Leute früher über die Heroinabhängigkeit der US-Soldaten – als fixen Zustand. Doch manchmal ist einfach nur eine Veränderung notwendig – in dem Fall musst du nicht umziehen oder das Land verlassen, sondern nur deine Bank wechseln. Und manchmal ist nicht mal der Bankwechsel notwendig.

• Warum und wann kann eine Umschuldung Sinn machen? Wann nicht?
• Welche Kosten entstehen bei der Umschuldung?
• Wie solltest du exakt vorgehen, um bei der Umschuldung deines Kredits die besten Konditionen zu bekommen?

Vorab: Es geht in diesem Artikel hauptsächlich um die Umschuldung eines bestehenden Immobilienkredits. Das heißt du hast eine Wohnung oder ein Haus gekauft / gebaut und hier läuft aktuell ein Kredit. Bei diesem Kredit fragst du dich: Umschuldung Kredit? Sinnvoll oder nicht?

Starten wir mit…

Was eine Umschuldung bedeutet und wie sie funktioniert

Was passiert bei einer Umschuldung genau?

Klären wir zu Beginn noch kurz, was eine Umschuldung ist: Wenn du deinen Kredit umschuldest, dann tauscht du deinen bestehenden Kredit in einen anderen um. Du wechselst also von Bank X zu Bank Y. Einfach gesagt tilgst du deinen aktuellen Kredit bei Bank X mit dem neuen Kredit von Bank Y. Ab diesem Zeitpunkt läuft dann die neue Finanzierung.

Welche Kreditarten lassen sich umschulden?

Grundsätzlich lässt sich jede Kreditart umschulden, egal ob fix oder variabel verzinst. Als Daumenregel gilt: Ein Kredit, der in den letzten 15 Jahren abgeschlossen wurde, sollte bei einer Umschuldung kein Problem machen. Der Hintergrund: Ungefähr seit damals ist die Pönale für die vorzeitige Rückzahlung gesetzlich gedeckelt. Auch bei Konsumentenkrediten sind das bei Fixzins maximal 1 % der offenen Summe, bei variabler Verzinsung fällt gar keine Pönale an. Somit lässt sich grundsätzlich jede Kreditart umschulden.

Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung und Sondertilgung?

Eine Umschuldung ist ein kompletter Wechsel deines Kredits, egal ob beim gleichen Institut oder bei einem neuen. Du tauschst also wirklich den kompletten Kredit aus. Eine Sondertilgung ist dagegen in Wahrheit einfach nur eine Rückzahlung beim bestehenden Kredit. Wenn du beispielsweise 300.000 € Kredit offen hast und eine Sondertilgung von 40.000 € machst, dann bleibt dein ursprünglicher Kredit ganz normal aufrecht. Er läuft eben nur nicht mehr mit 300.000 €, sondern mit 260.000 € weiter.

Ob du freies Geld überhaupt in die Rückzahlung stecken solltest, ist übrigens eine eigene Frage. Die haben wir hier ausführlich beleuchtet: Schulden zurückzahlen oder investieren?

Wann eine Umschuldung sinnvoll ist

Eine Umschuldung macht nur Sinn, wenn du bessere Konditionen (= niedrigere Zinsen) bekommst und insgesamt weniger zurückzahlst. Oder wenn du dir durch eine Umschuldung mehr Sicherheit „kaufst“, indem du zum Beispiel von einem variablen Kredit auf einen Fixzinskredit umschuldest.

Für eine vernünftige Umschuldung sollte zumindest einer der folgenden vier Faktoren zutreffen:

• Das Zinsniveau ist stark gesunken.
• Deine finanziellen Verhältnisse haben sich verbessert und du rechnest damit, dass sich somit auch der Kredit verbessern lässt.
• Du hast deinen ursprünglichen Kredit bei der Hausbank abgeschlossen und dir damals keine vernünftigen oder zu wenige Gegenofferten eingeholt.
• Die Zinsen sind im Steigen, du hast einen variablen Kredit und willst mehr Sicherheit.

Welche Zinsdifferenz sich rechnet

Wenn einer der vier Faktoren von vorhin zutrifft, dann kann eine Umschuldung spannend sein. Wenn du aktuell beispielsweise 300.000 € Kreditsumme hast und einen 4 % p.a. Fixzins, dann sparst du dir bei einer Senkung auf 3,125 % p.a. bei 25 Jahren Gesamtlaufzeit gut 42.000 €. Nicht ganz uninteressant, oder? (Anmerkung: Je nachdem wann du diesen Artikel liest, sind die Zinsen womöglich höher oder niedriger; das ändert nichts an den grundsätzlichen Überlegungen.)

Wenn du noch 25 Jahre Zeit hast und eine Verbesserung von 4 % auf 3,125 % p.a. erzielen kannst, dann ist eine Umschuldung in 99,9 % der Fälle zu empfehlen. Was ist, wenn die Laufzeit kürzer ist?

Bei 15 Jahren schrumpft der Vorteil auf ca. 23.000 €. Eine Umschuldung ist noch immer empfehlenswert. Wenn du allerdings nur mehr 10 Jahre Zeit hast und die Zinsverbesserung nicht 0,875 %-Punkte, sondern „nur“ 0,5 %-Punkte sind, dann ist das Vorhaben stark zu hinterfragen. In dem Fall reden wir nämlich nur mehr von rund 8.500 € Zinsersparnis. Warum das knapp werden kann, siehst du gleich bei den Kosten.

Wenn sich Bonität oder Einkommen verbessert haben

Der zweite klassische Auslöser für eine Umschuldung: Deine finanziellen Verhältnisse haben sich verbessert und du rechnest damit, dass sich somit auch der Kredit verbessern lässt. Für die Bank bist du heute schlicht ein besseres Risiko als beim ursprünglichen Abschluss. Zum Beispiel, weil dein Einkommen seit dem Berufseinstieg deutlich gestiegen ist oder inzwischen ein ordentlicher Teil der Immobilie abbezahlt ist. Und ein besseres Risiko bedeutet eine bessere Verhandlungsposition, die du in bessere Konditionen ummünzen kannst.

Ähnliches gilt, wenn du deinen ursprünglichen Kredit bei der Hausbank abgeschlossen und dir damals keine vernünftigen oder zu wenige Gegenofferten eingeholt hast. Dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dein Kredit nie der beste am Markt war. Und genau das lässt sich mit einer Umschuldung korrigieren.

Wenn du von variabel auf fix wechseln willst

Eine Umschuldung kann auch dann Sinn machen, wenn du gar nicht primär auf niedrigere Zinsen aus bist, sondern dir mehr Sicherheit „kaufen“ willst. Das machst du, indem du von deinem variablen Kredit auf einen Fixzinskredit umschuldest.

Auch wenn du von variabel auf fix umsatteln willst, sollte das Zinsniveau zumindest nicht stark gestiegen sein oder deine finanziellen Verhältnisse dramatisch schlechter geworden sein. Beides wäre kein optimaler Zeitpunkt für eine Umschuldung.

Mehrere Kredite oder Dispo zusammenfassen

Der Begriff „Dispo“ (Dispositionskredit) kommt eigentlich aus Deutschland und ist in Österreich gar nicht so gängig. Gemeint ist damit der Überziehungsrahmen auf deinem Konto: Du kannst dein Konto bis zu einem vereinbarten Rahmen überziehen und zahlst dafür saftige Zinsen. Jedenfalls deutlich höhere, als du sie bei einem Immobilienkredit jemals zahlen würdest.

Die Idee liegt also nahe, bei einer Umschuldung gleich alles zusammenzufassen und mehrere Kredite oder den ausgereizten Überziehungsrahmen in den neuen Immobilienkredit zu packen.

Einen Überzieher kannst du nicht einfach in den Immobilienkredit mit hineinnehmen. Ob das geht, hängt vor allem von der Höhe ab. Wenn es geht, ist das natürlich super, weil die Konditionen beim Immobilienkredit viel besser sind als beim Überziehungsrahmen. Der Grund dafür liegt in der Besicherung. Ein Immobilienkredit ist hypothekarisch besichert, die Bank ist also im Grundbuch eingetragen. Im Notfall kann sie das Haus oder die Wohnung verkaufen und trägt damit kaum Risiko. Deshalb bekommst du beim Immobilienkredit einen viel besseren Zinssatz als beim Überziehungsrahmen.

Und ob es Sinn macht, mehrere Kredite auf einen zusammenzufassen, hängt vor allem von den Konditionen deiner bisherigen Kredite ab. Das ist ein klassisches Einzelfallthema, das man individuell prüfen sollte.

Wann eine Umschuldung trotz niedrigerem Zinssatz nicht sinnvoll ist

Wenn du aktuell 3,5 % p.a. fix auf 20 Jahre hast und der neue Zinssatz wäre 3,45 % p.a., dann ist von einer Umschuldung immer abzuraten, außer du sparst dir fast alle einmaligen Kosten. Die Zinsersparnis liegt in dem Beispiel nämlich bei nicht einmal 2.000 € über die gesamte Laufzeit. Falls du dich also gerade gefragt hast, ob man dann alle 4 Jahre umschulden sollte… Nein, in den meisten Fällen nicht. Denn wenn du deinen Kredit generell immer beim Bestbieter abschließt, dann ist eine dramatische Verbesserung meist nur bei stark fallendem Zinsniveau möglich.

Klären wir im nächsten Schritt sofort die Kosten einer Kreditumschuldung…

Welche Kosten bei einer Umschuldung entstehen

Die Ersparnis von 42.000 € hört sich natürlich verlockend an. Es stellt sich allerdings die Frage, welche Kosten bei der Umschuldung entstehen. Bei 42.000 € Unterschied musst du nicht lange nachdenken – denn so viel kann eine Umschuldung niemals kosten. Für knappe Fälle und bei kürzeren Laufzeiten ist es allerdings notwendig, das Ganze im Detail zu analysieren.

Folgende Kosten fallen bei einer Umschuldung üblicherweise an:

Vorfälligkeitsentschädigung: was das Gesetz erlaubt

Pönale für die Tilgung des Kredits: Falls du einen Fixzinskredit hast, dann kostet die vorzeitige Tilgung des Kredits maximal 1 % der aushaftenden Summe. Bei 300.000 € sind das 3.000 €. Bei variablen Krediten fällt die Pönale weg. Hier muss die Rückzahlung meist nur 6 Monate im Voraus angekündigt werden.

Gut zu wissen: Mindestens 10.000 € pro Jahr kannst du auch bei einem Fixzinskredit ohne Pönale vorzeitig zurückzahlen. Bei einer kompletten Umschuldung hilft dir dieser Freibetrag aber naturgemäß wenig.

Ab 2027 dürfen Banken bei neu abgeschlossenen Immobilienkrediten eine höhere Pönale vereinbaren. Die gesetzliche Obergrenze steigt dann von 1 % auf 3 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe (beschlossen im Sommer 2026, die 0,5 %-Grenze im letzten Jahr der Laufzeit bleibt). Für deinen bestehenden Kredit ändert sich dadurch normalerweise nichts: In den Kreditverträgen ist die Pönale üblicherweise fix geregelt. Steht dort maximal 1 %, dann bleibt das auch so. Bei Neuverträgen wird sich zeigen, ob die Banken künftig 1, 2 oder 3 % hineinschreiben. Wenn du also ab 2027 einen Kredit abschließt, schau dir genau diesen Punkt im Vertrag ganz genau an. Für eine spätere Umschuldung macht das nämlich einen ordentlichen Unterschied.

Bearbeitungsgebühren und weitere Nebenkosten

Bearbeitungsgebühr und Vergütung:

Beim neuen Kredit fällt eine Bearbeitungsgebühr der Bank an. Wenn du mit uns zusammenarbeitest, verhandeln wir die bei den Banken auf ein absolutes Minimum herunter (oft ein paar Hundert Euro, je nach Bank und Konstellation). Wir selbst arbeiten mit einem Fixhonorar, das sich am tatsächlichen Aufwand orientiert. Bei einer komplett neuen Ausschreibung liegt es meist bei rund 3.500 € (je nach Aufwand können es auch weniger oder mehr sein). Haben wir schon deinen ursprünglichen Kredit begleitet und liegen alle Daten bei uns, ist der Aufwand deutlich kleiner. Dann landest du meist darunter und bist damit in den meisten Fällen sogar günstiger unterwegs als mit einer klassischen Bearbeitungsgebühr von 1 % der Kreditsumme.

Und wichtig: Der Betrag ist nicht gesondert fällig, sondern wird mitfinanziert.

Grundbuchseintragung der neuen Bank:

Im Großteil der Fälle will die neue Bank statt der alten Bank ins Grundbuch. Die Gebühr für diese neue Eintragung beträgt 1,2 % des eingetragenen Pfandrechts. Weil die Banken aufgrund der Gesetzeslage in der Regel auf einer Eintragung von 120 % der Kreditsumme bestehen, sind es de facto meist rund 1,44 % der Kreditsumme. Bei 300.000 € also rund 4.300 €.

Weitere Kosten:

Bei deinem Projekt „Umschuldung Kredit“ können auch noch weitere Kosten entstehen. Das kann zum Beispiel eine Ablebensversicherung sein, die die alte Bank nicht benötigt hat, oder höhere Kreditkontoführungsgebühren. Auch eine Schätzgebühr für die Bewertung der Immobilie kann anfallen. Wie hoch die ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank, als Hausnummer kannst du mit etwa 200 bis 500 € rechnen. Auch das musst du in der Gesamtbetrachtung berücksichtigen.

Wie du die Gesamtersparnis richtig berechnest

Nehmen wir einfach mal an, dass in unserem Beispiel insgesamt ca. 11.000 € an einmaligen Kosten entstehen. Zur Erinnerung: Die Zinsersparnis lag in unserem Beispiel bei gut 42.000 €. Die Kosten-/Nutzenrechnung kannst du an dem Punkt beenden – eine Umschuldung ist sicher vorteilhaft. Unterm Strich bleiben dir nach Abzug aller Kosten also gut 31.000 €.

Damit du ein Gefühl bekommst, ab wann die Ersparnis die einmaligen Kosten überholt, hier eine Daumenregel für unser Beispiel (300.000 € Kreditsumme, rund 11.000 € Einmalkosten): Bei 25 Jahren Restlaufzeit brauchst du mindestens rund 0,25 Prozentpunkte Zinsverbesserung, bei 15 Jahren rund 0,4 Prozentpunkte und bei 10 Jahren schon rund 0,65 Prozentpunkte. Erst über diesen Werten sparst du mit der Umschuldung wirklich Geld.

Zahlst du bei einem künftigen Neuvertrag zum Beispiel 3 % Pönale statt 1 %, verschiebt sich die Rechnung sofort spürbar nach oben. Und umgekehrt: Schuldest du bei derselben Bank um und sparst dir etwa die Eintragungsgebühr ins Grundbuch, sinken deine Kosten deutlich. Dann kann sich die Umschuldung schon bei einer kleineren Zinsdifferenz auszahlen. Rechne also immer mit deinen tatsächlichen Kosten und nicht mit Pauschalwerten.

Diese Daumenwerte sind Mindestwerte, ab denen du nicht mehr draufzahlst. Sie sind kein Startsignal. Denn was ist, wenn die Zinsen drei Wochen nach deiner Umschuldung nochmal um 0,25 Prozentpunkte fallen? Schuldest du dann gleich wieder um? Wer bei jeder Mini-Verbesserung sofort wechselt, zahlt die einmaligen Kosten immer wieder aufs Neue und verliert damit irgendwann die ganze Sinnhaftigkeit. Oft hättest du dir mit etwas Zuwarten deutlich mehr erspart. Das Problem: Vorher weiß man das natürlich nicht. Deshalb ist der richtige Zeitpunkt für eine Umschuldung immer auch ein Stück weit Kunst beziehungsweise Glück und nicht nur Finanzmathematik.

Bei knappen Fällen (= die Ersparnis ist nicht besonders hoch) müssten wir dann auch noch hochrechnen, dass wir die „Kosten“ gewinnbringend anlegen könnten, anstatt sie zu zahlen. Gegenrechnen müssten wir dann aber noch die monatliche Ersparnis (wenn wir umschulden), die wir den Rest der Laufzeit monatlich anlegen könnten. Wirklich notwendig ist dieses Detail aber nur bei sehr engen Fällen.

Für eine kurze Rechnung:

Das bringt uns auch zum nächsten Punkt…

So gehst du bei einer Umschuldung vor

Bankausschreibung: Warum du mehrere Angebote einholen solltest

Ohne Bankausschreibung wirst du niemals wissen, ob du die besten Konditionen hast.

Das gilt nicht nur für die Umschuldung, sondern für jeden Kredit, den du aufnimmst. Ja, auch wenn die Schwester, Mama oder der Onkel deines Freundes bei der Bank arbeiten. Ja, auch wenn dein bester Freund bei der Bank im Ort alle Nachbarshäuser finanziert hat. Ja, selbst wenn du glaubst, dass das wirklich gute Konditionen sind und dein Hund, die Nachbarskatze und das Eichhörnchen vom Baum nebenan dein Gefühl bestätigt haben 😉

Am Ende des Tages ist das nur ein Gefühl von dir. Und ich sage nicht, dass deine Gefühle irrelevant sind, aber man sollte immer zwischen Wahrheit und Gefühlen unterscheiden. Beides kann wichtig sein, aber es ist nicht dasselbe. Bei einem Kredit steht die Wahrheit im Vordergrund – außer dir ist egal ob du zu viel bezahlst.

Einfach gesagt holt man sich in dem Fall Angebote von einer Vielzahl von Banken und wählt dann das Beste aus. Du musst aber nicht zu 10 Banken laufen, dort jeweils 90 Minuten Zeit verschwenden und dann nochmals überall nachverhandeln.

Worauf du beim Vergleichen der Angebote wirklich achten musst und was dabei gerne übersehen wird, haben wir übrigens hier zusammengefasst: Kreditvergleich: Was oft übersehen wird.

Wenn wir mit unseren Klienten das Thema Kredit angehen, dann übernehmen das natürlich wir. Nur mit dem Vergleich ist gewährleistet, dass du wirklich die besten Konditionen und das perfekte Gesamtangebot bekommst. Wie das genau abläuft, siehst du bei unserer Finanzierung für Akademiker. Eines sei verraten: Von den letzten gefühlt 500 Finanzierungsfällen gab es bei uns keinen Fall, bei dem die regionale Hausbank das beste Angebot hatte 😉

Damit du dir das Ganze besser vorstellen kannst, hier der typische Ablauf in vier Schritten:

1. Vorbereitung: Du sammelst die nötigen Unterlagen (welche das sind, siehst du gleich weiter unten).

2. Ausschreibung: Die Ausschreibungsunterlagen gehen an die relevantesten Banken. Binnen 7 bis 14 Tagen kommen die Angebote zurück und werden verglichen und nachverhandelt.

3. Entscheidung: In einem Termin entscheidest du dich für eine der vorgeschlagenen und vorselektierten Varianten. Achtung: Bankangebote sind meist nur 2 Wochen gültig, hier solltest du also nicht ewig überlegen.

4. Kreditvertragsprüfung & Unterschrift: Der Kreditvertrag wird vorab geprüft, damit du beruhigt zum Unterschriftstermin bei jener Bank gehen kannst, die den Zuschlag erhalten hat.

Ein Praxis-Hinweis noch: Ein Jobwechsel in den letzten 3 Monaten (oder ein geplanter) und eine geplante beziehungsweise laufende Bildungs- oder Elternkarenz sind nicht bei jeder Bank ein Problem. Sie erschweren aber die österreichweite Suche nach dem besten Kredit, weil manche Banken in diesen Situationen zurückhaltender sind. Ein K.-o.-Kriterium ist das also nicht, du solltest es nur am Radar haben.

Umschuldung bei der eigenen Bank — was das bedeutet

Kannst du deinen Kredit also auch verbessern, indem du mit der aktuellen Bank sprichst? Ja, auch das geht. Das bezeichnen wir dann zwar nicht mehr als Umschuldung, sondern als eine Verbesserung der Kondition, aber das Endergebnis ist dasselbe: Du erzielst preis-/leistungstechnisch eine Verbesserung deiner finanziellen Situation.

Der Großteil der Kosten einer Umschuldung fällt allerdings auch an, wenn du beim selben Institut bleibst. Das Einzige das fix wegfällt, ist das Pfandrecht der Bank im Grundbuch – denn das besteht ja schon. Eine komplette Bankausschreibung ist also abermals zu empfehlen. Die einzige Ausnahme besteht, wenn du jetzt schon bei der besten Bank am Markt bist.

Zuerst klopft man bei der aktuellen Bank an und fragt ob, wie und in welchem Ausmaß sie den Kredit anpassen würden. Das bewertet man dann und entscheidet, ob eine komplette Ausschreibung Sinn macht, oder ob die „Umschuldung“ bei der aktuellen Bank besser ist.

Welche Unterlagen du brauchst

Die gute Nachricht: Es gibt keine speziellen „Umschuldungs-Unterlagen“. Du brauchst in Wahrheit die gleichen Unterlagen, die du auch beim ursprünglichen Kredit gebraucht hast. Denn bei einer Umschuldung schließt du ja de facto einen komplett neuen Kredit ab. Die wichtigsten Punkte:

• Gehaltsnachweis (Gehaltszettel der letzten 6 Monate)
• Amtlicher Lichtbildausweis und Meldezettel
• Unterlagen zu deinem bestehenden Kredit: aktuelle Restschuldbestätigung und der Kreditvertrag
• Nachweis deiner Eigenmittel, falls du welche einsetzen willst (Kontoauszüge reichen)
• Unterlagen zur Immobilie: Grundbuchauszug, Bewertungsunterlagen bzw. Exposee und Fotos der Liegenschaft

Falls du selbstständig bist, kommen noch ein paar Punkte dazu (z. B. Steuererklärungen, Bescheide und Bilanzen der letzten Jahre). Und keine Angst, falls du noch nicht alles beisammen hast: Schick uns einfach mal, was du schon hast.

Fazit: Rechnen lohnt sich — aber nicht immer zahlt sich die Umschuldung aus

Du siehst: Ob sich eine Umschuldung auszahlt, ist keine Gefühlsfrage, sondern eine Rechenaufgabe. Bei ordentlicher Zinsdifferenz und langer Restlaufzeit ist sie fast immer ein Gewinn. Bei Mini-Verbesserungen und kurzer Restlaufzeit fressen die einmaligen Kosten den Vorteil dagegen schnell auf.

Bei Heroinabhängigkeit sind wir keine Experten und wie schwierig es ist, eine Drogenabhängigkeit zu beseitigen, ohne sein Umfeld zu 100 % zu verändern, wissen wir auch nicht. Wenn’s um die Finanzierung bzw. Umschuldung geht, dann sind wir allerdings die Richtigen…