Alles was du über Finanzanlagen wissen musst: Welche Anlageklassen sind für dich passend, welche Renditen sind realistisch und welche Fehler musst du vermeiden

Finanzanlagen

Wie wählst du dein Lieblingsgetränk aus 80.000 Varianten aus?

Unsere westliche Kultur ist geprägt von Wahlfreiheit. Nein, ich meine nicht den typischen Wahlsonntag, sondern die Auswahl an Produkten. Produktvielfalt wird basierend auf den Präferenzen der Konsumenten maximiert. Bei Kaffee kannst du zwischen Bohnen, Herkunftsländern und Röstungen unterscheiden. Doch das ist nur der Beginn. Jetzt hast du noch die Wahl zwischen Cappuccino, Macchiato, Milchkaffee, usw. Ich habe mal gelesen, dass Starbucks bis zu 80.000 verschiedene Optionen bietet. Doch ist das wirklich ein Benefit für dich?

Studien haben gezeigt, dass eine Fülle an Optionen dazu führt, dass man mit seiner endgültigen Entscheidung unzufriedener ist als bei einer kleineren Auswahl. Bei 80.000 Varianten ist es fast unmöglich die “richtige” bzw. optimale Wahl zu treffen. In einer Welt die schier unendliche Optionen bietet, wird der Entscheidungsprozess immer schwieriger. 

Das trifft auch auf Finanzanlagen zu

Bei einem Kaffee ist die Auswirkung einer suboptimalen Entscheidung nicht dramatisch. Doch bei deinen Finanzanlagen kann ein Fehler richtig viel Geld kosten. Oder du handelst erst gar nicht, da du vor lauter Auswahl wie gelähmt bist. Genau deshalb klären wir in diesem Artikel unter anderem folgende Frage:

  • Welche Optionen gibt es, worin solltest du dein Geld investieren und welche Entscheidungskriterien sind dabei wichtig?
    Wir werden unter anderem auf historische Renditen und den persönlichen Zeitaufwand eingehen. Die Frage ob du lieber eine Eigentumswohnung vermieten oder doch in Aktien bzw. Fonds investieren solltest, sehen wir uns auch im Detail an. 

Doch zuvor nehme ich mir noch Yuval Noah Harari als Vorbild, der in seinem Buch 21 Lektionen für das 21. Jahrhundert folgenden Satz schreibt: 

“Aber vielleicht sollten die Leser zumindest wissen, welche Farben die Brille tönen, durch die ich die Welt sehe, und dabei meinen Blick und mein Schreiben verzerren.” 

Ich hätte das zwar niemals so schön sagen können wie er, aber genau das möchte ich zu Beginn dieses Artikels ebenfalls machen. Dieser Artikel ist kein Lexikon oder eine plumpe Auflistung aller Finanzanlagen. Ich will dir nicht 80.000 verschiedene Varianten zeigen. Das bringt dir nichts. Sondern wir konzentrieren uns auf die gängigsten Optionen, die sinnvoll sind bzw. nicht empfehlenswert sind. Weiters bin ich kein Fan von Finanzanlagen bei denen du, praktisch einen zweiten Job hast, damit sie ertragreich sind.

Ich bevorzuge außerdem Investments, die laufend einen Ertrag erzielen und bei denen man nicht nur auf Wertsteigerungen hoffen muss. Nichtsdestotrotz gehe ich auch auf Finanzanlagen ein, die kein laufendes Einkommen erzielen. Ein gewisser Schutz gegen Inflation und ein geringer Zeitaufwand sind mir ebenfalls wichtig.

D.h. ich beleuchte in diesem Artikel nicht Daytrading an der Börse oder Kryptotrading. Wenn das dein Ding ist – cool. Was du in diesem Artikel erfährst ist, wie du dein Geld ohne massiven Zeitaufwand ertragreich anlegen kannst, was du vermeiden solltest und wie du über das Thema Finanzanlagen nachdenken kannst.

Bereit? Starten wir mit:

Welche Optionen gibt es bei Finanzanlagen und mit welchen Renditen kannst du rechnen?

1.

Fonds, Indexfonds, ETFs, Aktien, Anleihen & Co

Rendite Finanzanlagen

Für die meisten wird diese Kategorie den Großteil der empfehlenswerten Geldanlage darstellen. Der Grund dahinter ist einfach: Die mögliche Rendite ist ansprechend und der notwendige Zeitaufwand ist gering. Wenn du langfristig anlegst (>20 Jahre) solltest du über eine fondsgebundene Lebensversicherung anlegen. Wenn dein Anlagehorizont bei 10 Jahren liegt, dann solltest du das Wertpapierdepot wählen. Wir sind auf das Thema schon etwas genauer in unserem Artikel “3 Topf System der Geldanlage” eingegangen. 

Unsere Klienten und auch ich persönlich setze vor allem auf aktiv gemanagte Fonds und passiv gemanagte Indexfonds/ETFs, sowohl bei der lang- als auch bei der mittelfristigen Anlage. Wenn ich ab jetzt von Fonds spreche inkludiert das also aktiv gemanagte und passiv gemanagte Fonds. Einzeltitel (zum Beispiel eine Aktie eines einzelnen Unternehmens kaufen) vermeide ich. Stockpicking ist nicht mein / unser Thema und wir sind auch der Meinung, dass dies zeitlich und renditetechnisch nicht viel Sinn macht. Wenn es dein Hobby ist – dann mach es. Wir nutzen diese Zeit lieber für etwas anderes. 

Über Fonds an sich habe ich im Detail schon in unserem Artikel „Investmentfonds – Das musst du wissen inkl. 3 fataler Irrtümer“ geschrieben. Hier konzentriere ich mich vor allem auf den Zeitaufwand und die Renditeerwartungen. 

Wie hoch ist der Zeitaufwand?

Deine Finanzanlagen mit Fonds (das inkludiert Indexfonds/ETFs) umzusetzen benötigt nicht viel Zeit. Wenn entschieden ist welche Anlagestrategie und welcher Zeithorizont für dich optimal ist, dann hast du praktisch keinen Aufwand mehr. Die Anlage ist automatisiert und du musst dich nicht laufend darum kümmern. 

Mit welcher Rendite kannst du rechnen?

Bei einer weltweiten Aktienanlage ist die durchschnittliche Rendite über die letzten 100 Jahre bei 7-8 % p.a. Betrachtest du nur den amerikanischen Aktienmarkt wärst du sogar bei über 10 % p.a. Die historische Performance bedeutet nicht, dass es die nächsten 100 Jahre exakt so weitergeht. Wir rechnen bei der langfristigen Anlage gerne mit 4,5 % bis 7 % p.a.. Dann rechnet man sich nicht reich, aber auch nicht arm 😉

Bei Anleihen ist die historische Rendite schon schwieriger zu nennen – denn von welchen Anleihen sprechen wir? High Yield? Triple A? Staatsanleihen? Unternehmensanleihen? Kurzfristige? Mittelfristige?

Bei mittelfristigen Staatsanleihen konntest du rund 4 % p.a. über die letzten 40-50 Jahre erzielen. Seit Anfang 2010 ist das aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsniveau immer schwieriger. Im Euroraum ist die durchschnittliche Rendite von langfristigen Staatsanleihen von 2015 bis 2020 nicht über 1,27 % p.a. gekommen. Da uns das niedrige Zinsniveau aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren begleiten wird, ist von zu viel Anleihen eher abzuraten.

Steuerlich sieht die Situation aktuell so aus: Am Wertpapierdepot zahlst du auf alle Gewinne 27,5 % KESt. Bei langfristigen Anlagen hilft dir eine fondsgebundene Lebensversicherung damit du (fast) steuerfrei dein Geld anlegst. 

Wie liquide ist dein Investment?

Theoretisch kannst du bei Fonds jederzeit auf dein Geld zugreifen. Auch in der Praxis ist das so, allerdings mit einem kleinen, aber wichtigen Vorbehalt: Wenn die Kurse gerade schlecht stehen, dann musst du womöglich mit Verlusten verkaufen. Deshalb ist es entscheidend genug Zeit einzuplanen. Wenn die Börsen schon weit oben sind (=auf oder Nahe historischen Höchstständen) empfehlen wir mindestens 8 Jahre als Anlagehorizont. Gab es gerade eine gröbere Korrektur, dann kann auch ein kürzerer Zeitraum spannend sein.

2.

Immobilien

Finanzanlage Immobilien

Vermietete Eigentumswohnung (=Vorsorgewohnung)? Bauherrenmodell? Immobilienfonds? Nachrangdarlehen? Bei Immobilien gibt es eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten. 

Wir haben den Bereich bereits intensiv in unserem Artikel „Immobilieninvestment – Alles was du wissen musst“ behandelt. Wir konzentrieren uns hier vor allem auf grundbücherlich gesichertes, echtes Immoinvestment. D.h. Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle. 

Wie hoch ist der Zeitaufwand?

Hier stehen wir schon vorm ersten Problem. Die Frage ist nicht pauschal zu beantworten. Wenn du dich selbst auf Eigentumswohnungssuche begibst, die komplette Mietersuche übernimmst, die Finanzierung in Eigenregie durchziehst und die laufende Bewirtschaftung erledigst, dann ist dein Zeitaufwand enorm. 

Das ist praktisch wie ein zweiter Job. Manchen macht das Spaß. Bei der Bewertung des Investments gehört dein Zeitaufwand jedenfalls berücksichtigt. Wir konzipieren die Immobilienprojekte für unsere Klienten immer mit so wenig Zeitaufwand (für die Klienten) wie möglich. Das bedeutet, dass du dich bei dem Investment nicht um die Suche, Vermietung, Verwaltung, etc. kümmern musst.

Mit welcher Rendite kannst du rechnen?

Falls du dich für Immoinvestments interessierst, dann sind dir sicher schon so tolle Werbungen untergekommen wie: 8 % p.a. Rendite ohne Eigenkapital – so wirst du zum Immomillionär. Das ist Finanzpornographie. Außergewöhnliche Ergebnisse werden normalisiert, um Aufmerksamkeit zu erzeugen. Gibt es Wohnungen die zum Beispiel 6 % p.a. und mehr Investmentreturn abwerfen? Selbstverständlich. Ist dies im aktuellen Immomarkt normal? Nein. Vor allem bei Neubauten sind solche Zahlen in Österreich fast unmöglich.

Dieser Finanzpornographie solltest du also so viel Aufmerksamkeit schenken wie den SPAM Mails die du bekommst (auch wenn es sich verlockend anhört dass dein nigerianischer Onkel gerade 15 Millionen Euro an dich überweisen will oder es schmeichelnd ist, wenn sich die heißesten Singles der Umgebung mit dir treffen wollen 😉

Realistisch sind nach Steuer ca. 2 – 4 % p.a. bei Vorsorgewohnungen (wobei 4 % schon hoch ist). Bei Bauherrenmodellen sind etwas höhere Renditen möglich.

Meiner Meinung nach ist es egal, ob du 2,9 % oder 3,3 % p.a. nach Steuern erzielst. Ein Immoinvestment gehört, wenn man das möchte, zu deinem Gesamtportfolio an Finanzanlagen und stellt eine (hoffentlich) kontinuierliche, sichere Einnahmequelle dar, die dich dem Ziel “finanzielle Freiheit” näherbringt. Wenn’s dir rein um die Rendite geht, dann sollte das Immoinvestment nicht die einzige oder erste Wahl sein.

Wie liquide ist dein Investment?

Schlechter verfügbar als eine Immobilie geht es bei Finanzanlagen fast nicht. Während du einen Fonds innerhalb einer Sekunde verkaufen kannst, geht das bei einer Immobilie nicht so leicht. In den ersten Jahren realisierst du bei vorzeitigem Verkauf fast garantiert einen Verlust (aufgrund der Kaufnebenkosten). Immobilien als Finanzanlagen sind also langfristig und als kapitalbindend zu betrachten. 

3.

Rohstoffe: Gold, Silber & Co

In Rohstoffe anlegen - Gold, Silber

Es gibt eine Vielzahl von Rohstoffen, in die du investieren kannst. Die Klassiker bei den Edelmetallen sind Gold & Silber. Genauso kannst du auch in Öl, Erdgas, Getreide, Schweinebäuche, Industriemetalle & Co investieren.

Rohstoffe werden oftmals als Teil eines Gesamtportfolios eingesetzt, da sie sich (je nach Rohstoff) unterschiedlich bzw. unkorreliert zum Aktien-/Anleihenmarkt entwickeln. 

Eines sollte bei Gold & Co sofort erwähnt werden: Du generierst mit dem Investment kein laufendes Einkommen. Bei Anleihen bekommst du den Kupon ausbezahlt, bei Aktien gibt es eine Dividende, bei Immobilien die Miete, bei Rohstoffen gibt es: Nichts. Du setzt einzig und allein auf die Annahme, dass die Preise steigen. 

Wie hoch ist der Zeitaufwand?

Je nachdem wie du deine Rohstoffe beziehst ist der Zeitaufwand gering bis mittel. Wenn du in Getreide investierst, wirst du vermutlich keinen Silo im Garten aufstellen und dort das Zeug lagern, sondern via Rohstofffonds investieren. 

Wenn du Goldmünzen kaufst, musst du dich zumindest um die Lagerung kümmern und benötigst einen Safe (wenn du sie zuhause und nicht auf einem Bankdepot lagerst). Insgesamt ist der Zeitaufwand aber nicht all zu hoch.

Mit welcher Rendite kannst du rechnen?

Das ist fast unmöglich zu beantworten. Von 2000 bis 2019 war Gold ein Spitzeninvestment (ca. 9 % p.a.). Ganz langfristig betrachtet sind die Zahlen deutlich schwächer. Aktuell (2020) ist der Goldpreis historisch betrachtet hoch. Und nochmals: Bei einem Kauf kannst du nur auf die Wertentwicklung hoffen. Es gibt keinen anderen Ertrag bei Gold. Mit Silber wärst du bei einem Einstieg 2004 (bis 2019) übrigens bei fast 19 % p.a. Mit einem Einstieg 2010 hättest du allerdings bis 2019 -7,4 % p.a. erzielt. 

Kurz gesagt: Langfristig erzielen Rohstoffe geringere Renditen als Aktien ohne nennenswerte Vorteile zu besitzen. Wir würden nicht mehr als 10 % des Gesamtvermögens in Rohstoffe geben. Als Diversifizierungsmaßnahme kann das interessant sein – aber es ist kein Muss. 

Steuerlich kommt es drauf an wie du anlegst – Anlegergold ist nach einem Jahr steuerfrei. Bei Silber ist die Mehrwertsteuer zu beachten. Bildest du Gold zum Teil mit Fonds am Wertpapierdepot ab, dann ist trotzdem KESt zu bezahlen.

Wie liquide ist dein Investment?

Wenn du die Rohstoffe mit Fonds abbildest, dann sind sie hoch liquide – du kannst sie jederzeit verkaufen. Auch einen Goldbarren oder Goldmünzen solltest du relativ einfach und schnell zu Euros machen können. Beim Getreide in deinem eigenen Silo ist das schon aufwendiger 😀

4.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen investieren

Nachrangdarlehen tauchen in den verschiedensten Formen auf. Am bekanntesten sind sie aktuell im Immobilienbereich. Die meisten Crowd-Funding-Plattformen die mit Renditen von 5-10 % p.a. für 2-6 Jahre für Immoinvestments werben, werben eigentlich für Nachrangdarlehen. 

Ein Nachrangdarlehen ist im Grunde ein Darlehen, dass du einem Unternehmen gibst. Bei den Immobilien-Nachrangdarlehen handelt es sich um Immobilienentwickler. Geht die Firma bankrott, dann ist dein Geld weg. Das “Nachrang” aus dem Wort Nachrangdarlehen bedeutet, dass du als letzter Gläubiger zu deinem Geld kommst. Vereinfacht gesagt: Wenn was passiert, dann ist die Kohle futsch. 

Falls sich das gerade sehr negativ anhört: Das soll es nicht sein. Aber im Großen und Ganzen ist es das was ein Nachrangdarlehen ausmacht. Im Grunde kann jedes Unternehmen ein Nachrangdarlehen auflegen. Nachrangdarlehen als Finanzanlagen sind also nicht auf den Immobilienbereich beschränkt. Für Unternehmen sind Nachrangdarlehen wie Eigenkapital. Sie sammeln mithilfe der Nachrangdarlehen Kohle ein – dieses Geld wird dann verwendet, um Projekte & Co umzusetzen.

Wie hoch ist der Zeitaufwand?

Wenn du die Prüfung der Angebote einrechnest, dann ist/wäre der Zeitaufwand mittel bis hoch. Meist ist die Aufgabe aber fast nicht sinnvoll durchzuführen, weshalb der Zeitaufwand dann doch wieder niedrig ist. Es gibt bei einem Nachrangdarlehen auch nichts zu beobachten. Du zahlst ein und die Sache hat sich. Nach Ablauf musst du dich allerdings wieder mit der Veranlagung beschäftigen. Bei kurzen Laufzeiten kann das lästig sein und muss beim Zeitaufwand berücksichtigt werden.

Mit welcher Rendite kannst du rechnen?

Bei Nachrangdarlehen kannst du mit 4 – 10 % p.a. rechnen. Die meisten bewegen sich zwischen 6 – 8 %. Das ist allerdings noch vor Steuern. Bei einem Nachrangdarlehen gibt es keine KESt zu bezahlen, sondern Einkommenssteuer. D.h. der Steuersatz ist je nach Einkommen höher oder niedriger. Wenn du bereits gut verdienst, macht das ein Nachdrangdarlehen etwas unattraktiver. Im kleineren Bereich sind Nachrangdarlehen steuerfrei (ca. 700 € Ertrag pro Jahr).

Wie liquide ist dein Investment?

Grundsätzlich sind Nachrangdarlehen gar nicht vor dem Ende der Laufzeit verfügbar. Der Anlagehorizont ist allerdings meist nicht so lange. Wenn aber alle Stricke reißen und du doch das Geld vorher benötigen würdest, dann ist der Zugriff nicht möglich.

Wir würden nicht mehr als 10 % des Gesamtvermögens in Nachrangdarlehen investieren. 

5.

Kryptos

Kryptowährung anlegen

Ich habe lange überlegt, ob ich Kryptos nur in einem letzten Absatz erwähnen soll oder als eigenen Punkt. Wie eingangs erwähnt geht’s hier nicht um Daytrading mit Kryptowährungen. Der Kryptohype von vor ein paar Jahren ist vorerst vorbei, aber viele stellen sich trotzdem die Frage, ob sie in Kryptowährungen investieren sollen. Vor allem wenn die Arbeitskollegen oder Freunde erzählen wie viel Reibach sie nicht schon mit Kryptos gemacht haben oder machen werden. Deshalb habe ich mich letztendlich entschieden einen eigenen Punkt zu machen. 

Vorab: Ich bin kein Krypto-Experte und habe aktuell auch nicht vor einer zu werden (vielleicht ändert sich das mal). Der Grund dahinter ist einfach: Kryptowährungen generieren laufend kein Einkommen. Auch hier verlässt man sich auf Kurssteigerungen, um Gewinne zu erzielen. Die können atemberaubend sein oder ernüchternd. Das ist jetzt nicht per se schlecht. Vielleicht steht der Bitcoin in 5 Jahren auf 100.000 €, vielleicht steht er auf 5.000 € oder weniger. Ich weiß es nicht und ich habe auch nicht das Know-How, um eine Prognose abzugeben (dieses Know-How hat meiner Meinung nach niemand). 

Dasselbe gilt für die hunderten (oder tausenden) anderen Kryptowährungen. Aber zu einem traue ich mir eine Prognose abzugeben: Viele Kryptowährungen wird es nicht mehr geben oder sie werden als Zahlungsmittel so bedeutungslos sein wie Muscheln. Welche das sein werden, kann ich nicht sagen. 

Wie hoch ist der Zeitaufwand?

Wenn du über einen der großen Anbieter kaufst, dann ist der Aufwand gering. Du kaufst und fertig. 

Mit welcher Rendite kannst du rechnen?

Frage irgendeinen Kryptowährungsprediger und die Antwort ist: 1000000000 %. Ich habe ehrlich gesagt keine Ahnung. Ich persönlich würde nicht mehr als 10 % meiner Finanzanlagen in Kryptowährungen geben und mich an die größeren Player halten. Vergiss den Tipp vom letzten Stammtisch – die Wahrscheinlichkeit, dass ihr alle von einem Tag auf den anderen reich werdet, ist praktisch Null. Wenn du Angst hast, dass du etwas verpasst, dann halte dich an die 10 % Grenze. Einen größeren Teil seines Vermögens zu investieren in der Hoffnung schnell reich zu werden ist keine Strategie, sondern der Beginn einer schlechten Investment-Entscheidung.

Steuerlich ist es 2020 so, dass bei Verkäufen innerhalb eines Jahres Steuer anfällt (das gilt auch, wenn du mit deinen Bitcoins zum Beispiel etwas kaufst oder sie in eine andere Währung tauscht). Ob und wie sich das in Zukunft ändern wird, ist nicht vorherzusagen.

Gibt es noch andere Finanzanlagen?

Klar. Es gibt noch Beteiligungen/geschlossene Fonds, du könntest in Start-Ups investieren (wenn du den Zugang dazu hast), usw. Die entscheidende Frage ist:

In welche Finanzanlagen solltest du dein Geld investieren?

Wegweiser - In welche Finanzanlagen solltest du dein Geld investieren?

Das waren jetzt nicht 80.000 Sorten wie beim Kaffee, aber trotzdem stellt sich die Frage in was du investieren solltest. Zuvor noch ein Punkt:

Klassisch werden Finanzanlagen unter anderem mit einem Risikodreieck bewertet: Rendite, Risiko, Liquidität. Die Rendite und Liquidität haben wir oben abgedeckt. Ich habe noch das Thema Zeitaufwand ergänzt – im Grunde könnte man seinen Zeitaufwand auch in die Rendite miteinrechnen und sie je nach Aufwand reduzieren. Was wir noch gar nicht besprochen haben, ist der Faktor Risiko.

Risiko hängt bei Finanzanlagen für mich immer mit dem Faktor Zeit zusammen

Aber nicht mit deinem Zeitaufwand, sondern mit deinem Anlagehorizont. Eine Aktienanlage auf 2 Jahre ist risikotechnisch Irrsinn. Das ist wie mit einem frisierten Mopedauto 250km/h auf der Autobahn zu fahren – das kann unter Umständen schief gehen 12 Eine breit gestreute Aktienanlage auf 20 Jahre (mit dem Plan den Aktienanteil zu reduzieren je näher die Entnahme rückt) ist fast risikolos. Stell dir vor du fährst in einem autonomen Fahrzeug moderate 80 km/h auf einer 50 Meter breiten Fahrbahn und niemand anderer befindet sich auf der Straße. 

Mehr Infos rund um den Anlagehorizont kannst du hier nachlesen:

Betrachtet man alle Bewertungskriterien empfehle ich folgende Finanzanlagen:

Bewertungskriterien Finanzanlagen

#1 Fonds/Indexfonds/ETFs

Wenig Aufwand, gute Renditen. Je mehr es um Vermögensaufbau geht desto mehr solltest du hier dein Geld anlegen. Mittelfristig am Wertpapierdepot und langfristig mit der richtigen fondsgebundenen Lebensversicherung. 

Du kannst mit Fonds praktisch alle Anlageklassen abbilden. Je nach Situation solltest du offensiver (mehr Aktien) oder defensiver anlegen. 

Falls du Kaffeetrinker bist, dann sollte das dein „Go-To“ Lieblingskaffee sein 12

#2 Immobilien

Wenn du genug Kapital hast und zumindest mit einem langfristigen Baustein in Fonds anlegst, dann kann auch das Thema Immobilien spannend sein. Eine bzw. mehrere passende Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle als zusätzliches Investment halte ich für vernünftig. 

Ich persönlich würde allerdings niemals etwas machen, bei dem ich mich um die Vermietung, Wohnungssuche, Besichtigung, Bewirtschaftung & Co selbst kümmern muss. Wenn du deinen Zeitaufwand in die Rendite einrechnest, dann sehen die Zahlen oftmals nicht mehr so rosig aus.

Damit du vernünftig in Immos investieren kannst, brauchst du auch genug Einkommen und Eigenmittel. Die Story, dass du ohne Eigenkapital und mit wenig Einkommen 15 Wohnungen kaufst und dann in 10 Jahren alles abbezahlt ist und du nur mehr von den Immobilien lebst ist in die Kategorie Finanzpornographie einzuordnen. 

Musst du unbedingt in Immobilien investieren?

Nein. Wenn du mit dem Thema gar nichts anfangen kannst, dann wirst du auch ohne Immobilien erfolgreich anlegen können. So wie wir mit unseren Klienten das Thema Immobilieninvestment umsetzen, ist es als Diversifizierung und als weiterer Einkommensstrom eine perfekte Ergänzung.

Was ist jetzt mit Rohstoffen, Nachrangdarlehen, Kryptos & Co?

Rohstoffe kannst du über Fonds abbilden. Wenn du physisch Gold oder Silber zuhause haben willst, weil du dann besser schläfst, dann mach das. Ist es zwingend notwendig in Rohstoffe zu investieren? Nein. Dasselbe gilt für Kryptos – wenn dich das Thema anspricht und du einen Teil deines Vermögens (<10 %) in Kryptos anlegen willst, dann mach das. Nachrangdarlehen können kurzfristig als Beimischung Sinn machen – zwingend notwendig sind sie aber auch nicht und nochmals: Mehr als 10 % meines Gesamtvermögens würde ich niemals in Nachrangdarlehen geben. Rohstoffe, Nachrangdarlehen und Kryptos müssen also kein Teil deiner Finanzanlagen sein.

Eine Frage bekommen wir häufig und sollten sie deshalb auch hier anhand eines konkreten Beispiels inkl. Berechnung klären:

Wie soll ich mich zwischen Fonds und Immobilien entscheiden?

Vergleich ETF vs. Immoblien

Sollte ich lieber eine Eigentumswohnung vermieten oder doch in Aktien/Fonds investieren? 

Vorweg: Für uns ist das keine “entweder/oder Entscheidung”, sondern eine “sowohl/als auch Entscheidung”. Das sollte inzwischen schon klar sein. Aufgrund der einfachen Handhabung solltest du auf jeden Fall in Fonds investieren. Sie sollten die Basis deiner Finanzanlagen sein. Wenn du auch an Immobilien interessiert bist: Perfekt. Dann investiere auch in Immobilien (am besten mit so wenig Zeitaufwand und mit so wenig Risiko wie möglich für dich). Trotzdem machen wir hier einen Vergleich, um die Anlage in Fonds und Immobilien nochmals zu beleuchten.

Was trifft auf dich zu?

  • Du hast wenig Freizeit oder willst deine Freizeit nicht mit dem Thema Investments verbringen? Ein Investment in Immobilien ist zeitaufwendiger als ein Investment in Fonds (es gibt Ausnahmen, mehr dazu weiter unten). Egal ob die Suche nach der passenden Immobilie oder die laufende Betreuung. Hier sind Fonds also klar im Vorteil. Vor allem wenn du das Immothema in Eigenregie durchziehst.
  • Du liebst das Thema Immobilie? Die Komplexität und der Aufwand eines Immobilieninvestments schreckt dich nicht ab? Nach den passenden Immobilien zu suchen ist für dich wie für andere Urlaub zu machen? Dann können Immobilieninvestments sehr spannend sein. Vor allem, wenn du alles in Eigenregie machen willst/musst.
  • Du hast bereits einiges an Kapital auf der Seite? Du investierst bereits in Fonds und hast noch immer Kapital übrig? Komplett ohne Eigenmittel oder mit wenig Eigenmittel in Immobilien zu investieren ist nicht unmöglich – aber es ist mühsam. Du kannst auch ohne Ski die Piste runterrutschen, aber mehr Spaß macht es mit dem richtigen Brettern unter den Beinen. Dasselbe gilt beim Thema Eigenkapital und Immobilieninvestment. Vor allem ermöglicht dir das auf Dauer nicht nur eine Wohnung zu kaufen, sondern mehrere.

Nochmals: Egal was auf dich zutrifft. Das bedeutet nicht, dass du exklusiv nur in Fonds oder Immobilien investieren solltest. Wir bei FiP.S bieten für Klienten auch ein Investment in Immobilien ohne den lästigen Zeitaufwand an (das habe ich jetzt glaube ich oft genug erwähnt 😉 – mehr dazu am Ende des Artikels). 

Machen wir noch ein Rechenbeispiel

Rechenbeispiel Finanzanlagen

Wie du gleich bemerken wirst, ist eine Hochrechnung für Immobilien auf 30 Jahre schwierig. Das tatsächliche Ergebnis hängt von sehr vielen Variablen ab. Dennoch skizzieren wir hier kurz einen rein zahlenbasierten Vergleich zwischen Immoinvestment und Fondsinvestment. 

Was müssen wir beim Immobilieninvestment alles beachten:

  • Wie hoch ist der Kaufpreis? Wie viel Eigenmittel setzen wir ein?
  • Mit welcher Miete pro m² kalkulieren wir? Wie sehr steigt die Miete im Laufe der Zeit? Mit wie viel Mietausfall rechnen wir?
  • Wie viel müssen wir für Instandhaltung zurücklegen? 
  • Mit wie viel Wertsteigerung der Immobilie ist im Durchschnitt pro Jahr zu rechnen?
  • Welchen Kreditzins bekommen wir bei dem Teil, den wir fremdfinanzieren? Wie lange soll der Kredit laufen?
  • In welcher Steuerprogression sind wir im Durchschnitt und wie viel müssen wir deshalb bei unseren Einnahmen versteuern (jetzt und später)?
  • Wer kümmert sich um die Vermietung und Mietermanagement an sich? Was kostet das? Wie viel ist meine eigene Arbeitskraft in dem Zusammenhang wert?

Diese Fragen sollen dir das Thema Immobilieninvestment nicht vermiesen. Aber wenn man einen Vergleich machen will, muss man sich diese Fragen stellen. 

Treffen wir ein paar Annahmen und kalkulieren was rauskommt. Wenn wir zum Bespiel eine Neubauwohnung mit 40 m² + einem Stellplatz/Garagenplatz um 150.000 € kaufen, dann kommen wir samt Finanzierung auf Gesamtkosten (ohne Makler) von ca. 161.000 €. 

Eigenkapital verwenden wir rund 41.000 €. Den Rest – 120.000 € – finanzieren wir mit 1,25 % fix auf 20 Jahre. Wir kalkulieren mit 10 € Kaltmiete pro m². Der Stellplatz kostet 45 € im Monat (ja, das ist billig). Den Mietausfall halten wir sehr gering mit 1 % der Mieteinnahmen (da wir zum Beispiel mit einem Mietenpool arbeiten). Instandhaltung pro m² rechnen wir mit 5 € pro Jahr (das ist sehr wenig). Bei der Wertsteigerung rechnen wir mit 1,5 % p.a., Mietsteigerung 2 % p.a.

Mit allen Werten würden wir hier ca. auf eine Bruttomietrendite von 3,6 % p.a. kommen. Bei einer Finanzierung auf 20 Jahre würde das anfänglich bedeuten, dass wir noch ca. 200 € pro Monat drauflegen müssen zum Start (das ist bereits nach Steuer & Co; ich habe hier einen Grenzsteuersatz von 42 % verwendet). Der Betrag reduziert sich von Jahr zu Jahr. Nach ca. 20-22 Jahren wären wir erstmals positiv. 

Für einen echten Vergleich ist am Ende des Tages aber folgende Frage relevant:

Wie viel Gesamtvermögen haben wir nach 30 Jahren?

Rennen auf Zielgeraden Finanzanlagen

Hier wird’s dann erneut schwierig: Rechnen wir den Wert der Wohnung vor oder nach der Immo-Est? Wie hoch wird die in 30 Jahren sein? Bleibt sie so wie jetzt? 

Bleibt alles so wie es ist und wir würden die Wohnung verkaufen, dann hätten wir mit all unseren Annahmen nach Steuer und Verkauf der Wohnung in 30 Jahren ca. 280.000 € Gesamtvermögen.

Wenn wir das mit einer langfristigen Anlage in Fonds vergleichen, dann kommt es hier natürlich auch darauf an wie sich die Fonds entwickeln. Wenn wir als Anfangskapital die 41.000 € verwenden und die laufenden Zuschüsse (die ca. 200 € monatlich zum Start von oben) ebenfalls als Anlage verwenden, dann kommen wir, wenn wir steuerfrei veranlagen (Stichwort: fondsgebundene Lebensversicherung) bei 6 % p.a. Bruttorendite nach Kosten auf ca. 355.000 €. Machen wir nur 5 % p.a., dann landen wir bei 275.000 €. 

In Wahrheit ist der Vergleich nicht besonders hilfreich

Einerseits habe ich in meiner Berechnung den persönlichen Zeitaufwand beim Immobilienthema gar nicht reingerechnet. Andererseits sieht die Rechnung komplett anders aus, wenn wir an den Variablen auch nur ein bisschen drehen. Und da es so viele Variablen beim Immoinvestment gibt, ist ein Vergleich theoretisch zwar möglich, praktisch aber sinnlos. Denn du wirst es niemals exakt vorhersagen können. Dafür sind auch die Zeithorizonte zu lange. Es gab auch Zukunftsforscher, die vorausgesagt haben, dass das Internet nicht relevant für die Wirtschaft und uns Leben sein wird. So weit wird man hoffentlich nicht daneben liegen, wenn man vernünftig kalkuliert – aber für einen aussagekräftigen Detailvergleich über 30 Jahre gibt es zu viele Variablen die eine Rolle spielen.

Falls du dir bei den Zahlen oben also gedacht hast: Ja, aber was wäre, wenn wir 5 % Bruttomietrendite erreichen, was wäre, wenn wir die Finanzierung länger laufen lassen, etc. Das ist alles ok, ändert am Ende des Tages aber an folgender Erkenntnis nichts:

Du solltest, wenn gewünscht und möglich, in beides investieren

In Immoblien und ETF investieren

Wir empfehlen, wie schon erwähnt, für den Start und vor allem als laufende Ansparung Fonds. Wenn es das Geldbörsel zulässt kann man mit beidem gleichzeitig starten (Fonds & Immobilien). Nochmals: Sollten dich Immoinvestments gar nicht interessieren, dann musst du Immobilien nicht in dein Portfolio m itaufnehmen. Ich habe ein paar Sätze weiter oben erwähnt, dass wir den persönlichen Zeitaufwand beim Immobilieninvestment nicht mitberechnet haben.

Den Grund kennst du schon: 

Wir bieten für unsere Klienten das Thema Immobilieninvestment genau so an – ohne die lästigen Themen, die ein Immobilieninvestment mühsam machen (Mietermanagement, große Konsequenzen des Ausfallsrisikos & Co). 

Also was soll’s jetzt sein?

Cappuccino? Macchiato? Milchkaffee oder doch ein Espresso? Bei der Kaffeeauswahl kann ich dir nicht helfen, da ich Kaffee nicht macht. Doch mit diesem Artikel habe ich dir hoffentlich Geschmack auf die richtigen Finanzanlagen gemacht.

Egal ob für dich Immobilieninvestments oder Fonds spannender sind. Egal ob du bereits Erfahrungen in dem einen oder anderen Bereich hast oder das erste Mal in diesem Artikel darüber gelesen hast…

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Autor: Florian Märzendorfer

Fan von indischem Essen, Finanzplaner & Co-Founder von FiP.S.

Hasst Strandurlaube & verabscheut Beistrichregeln.

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